Что такое взаимозачет при покупки квартиры

Как вернуть налог при продаже и покупке квартиры в одном году и когда возможен взаимозачет в одном налоговом периоде?

Нередко причиной продажи квартиры является желание улучшить жилищные условия и, продавая одну квартиру, семья сразу приобретает другую большую по площади.

Известно, что продажа квартиры относится к налогооблагаемым доходам по ставке НДФЛ 13% и с учетом немалой стоимости недвижимости, сумма получается немаленькая. Но может ли гражданин рассчитывать на определенные налоговые послабления и хоть как-то снизить налоговую нагрузку? Да, если в том же году он купит себе новое жилье.

Нужно ли платить если покупаешь другую?

Порядок получения возврата НДФЛ зависит от того, сколько по времени вы владели данной квартирой. Если более 3-х лет или 5-ти (после 2016), то ситуация существенно упрощается: вы освобождаетесь от налогообложения с продажи. Тогда как при покупке нового жилья вы наделены правом на имущественный вычет в сумме, соответствующей расходам.

Но если же вы владели квартирой менее 3-х/5-ти лет, то ситуация усложняется. В этом случае вам необходимо оформить по сути два варианта налогового возврата: на покупку и продажу. Сумма и порядок получения преференций на приобретенную недвижимость производится в штатном порядке. Лимиты остаются прежними: 260 и 390 тыс. р.

Возврат налогов, связанный с продажей квартиры, также имеет максимальное значение в 1 000 000 р. Именно на эту сумму уменьшаются полученные доходы.

Но данное ограничение действует, в частности, если квартира получена по дарственной или в результате приватизации. Если же вы купили ее и готовы подтвердить свои расходы документально (предъявить договор купли-продажи, платежные документы, ипотечный договор и пр.), то допускается применять в качестве уменьшения размер фактических затрат. Этот способ может иметь больше выгоден, когда расходы превысили 1 млн р.

Законодательные акты

Порядок получения двойного вычета в пределах одного года полностью опирается на нормы НК РФ. Подробности данной процедуры приводится в статье 220 Налогового кодекса.

Возврат налогов продавцам регламентируется пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ, покупателям – пп.3.

Подтверждение права налогоплательщика на получение двойного вычета в одном налоговом периоде подтверждает рекомендательное письмо Минфина от января 2015 N 03-04-05/3648.

Когда можно получить налоговый вычет при покупке квартиры единовременно с продажей в один год?

Для получения налоговых послаблений необходимо, чтобы соблюдалось несколько условий:

  • жилье куплено в том же году, что и продано;
  • или новое жилье приобретено раньше, чем продано старое и по купленной квартире право на вычет еще не объявлялось (например, жилье куплено в 2015-м, другое – продано в 2016-м – тогда в 2017-м году допускается заявить сразу о двух налоговых вычетах);
  • налогоплательщик не воспользовался своим правом на вычет до 2014 года или же не исчерпал положенный ему лимит в 2 млн р. после 2014 года;
  • квартира должна находиться в собственности более 3 (5) лет.
  • Это, например, пенсионеры, предприниматели-упрощенцы, безработные и работающие неофициально.

    Когда взаимозачет в одном налоговом периоде не положен?

    Сложности могут возникнуть у покупателей жилья на этапе строительства. Фактически они могут приобрести квартиру, но передаточный акт ими получен не был. Тогда они не смогут заявить на вычет для покупателей до момента получения ими этого документа.

    Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?

    Формально полученный налогооблагаемый доход в виде продажи недвижимости не подлежит уменьшению на какие-либо расходы. Но у продавцов есть право на получение налоговых вычетов.

    С 2016 года правила расчета налогооблагаемой базы ужесточились. Раньше продавцы в целях ухода от налогообложения прописывали в договоре купли-продажи сумму в пределах или равную 1 млн р. Это давало им право законно уйти от уплаты НДФЛ, т.к. их доходы полностью нивелировались за счет применения налогового уменьшения в 1 млн р. Теперь соблазна занизить цену у них не будет: расчеты будут производиться от кадастровой стоимости.

    Возможно два варианта расчета:

  • когда кадастровая стоимость превысила договорную цену, то берется за учет 70% от кадастровой;
  • если договорная цена превысила кадастровую, то учитывается стоимость из договора.
  • Получается, что в расчетах НДФЛ всегда участвует большее значение.

  • По договору квартира продана за 3,5 млн р. Ее кадастровая стоимость больше – 6 млн р. С учетом понижающего коэффициента 0,7 кадастровая стоимость составила 4,2 млн р. (6000000*0,7). Именно это сумма и будет выступать налогооблагаемой базой.
  • Квартира была продана за 8 млн р. Ее кадастровая стоимость – 8,3 млн р. Если учесть понижающий коэффициент (8300000*0,7=5810000), то чается, что договорная цена – выше. Она и учитывается при расчетах.
  • Продавец уменьшает налог или на 1 млн р. или на фактические затраты (при условии, что он способен их подтвердить документально, и они выше 1 млн р., иначе это невыгодно). Если сумма затрат на квартиру превысит ее продажную стоимость (такая ситуация возможна, если жилье продавалось в срочном порядке), то и налог платить не нужно.

    Приведем примеры:

  • Комната в квартире продана за 900 тыс. р. Это больше ее кадастровой стоимости. Продавец применил вычет в 1 млн р. Налогооблагаемая база будет рассчитываться так: (950 000 – 1 000 000). Налог равен нулю.
  • Квартира куплена за 4,8 млн р., продана – за 3,5 млн р. Налог также получается нулевым: (3500000-4800000).
  • Что нужно знать при продаже и покупке перед тем как его рассчитывать?

    Перед тем как приступить к расчетам, стоит учесть несколько правил:

  • Второй вычет («для покупателей») предоставляется только при условии его неиспользования до 2014 г. или не исчерпания установленного законом лимита.
  • Первоначально доходы продавцов уменьшаются на первый вычет (1 000 000 р. или расходы). Если полученной суммы оказалось недостаточно для полного уменьшения, используется второй — для покупателей.
  • Если не весь лимит для покупателей оказался израсходован, то ее переносят на следующие годы.
  • Сумма уменьшения для продавцов не может превышать полученный доход от продажи квартиры, сумма уменьшения для покупателей — их фактические затраты на покупку или 2 000 000 р.
  • В России действует единая ставка НДФЛ. При продаже квартиры она составляет 13%.
  • Пример расчета НДФЛ для продавцов

    Расчет НДФЛ к уплате будет выглядеть так:

    Доход от продажи – Вычет продавцам (1 млн р. или фактические затраты) – Уменьшение покупателям (до 2 млн руб).

    Приведем примеры расчетов:

    Ситуация 1. Жилье продано за 7,8 млн р. Новая куплена за 9 млн р.

    Применяем первое уменьшение в 1 млн р.: (7800000-1000000) = 6800000р.

    Теперь уменьшаем полученное значение на 2000000 р. (оставшиеся 7 млн р. в расчетах не участвуют, т.к. превышают установленный лимит). Получается налог к уплате составит (6800000-2000000 р.) * 13% = 624 тыс. р.

    Ситуация 2. Недвижимость продана за 3,2 млн р., куплена – за 1,5 млн р.

    Применяем все варианты снизить НДФЛ (3200000-1000000-1500000) = 700000 р. НДФЛ составит (700000*13%)=91 тыс. р.

    В такой ситуации расходы на покупку новой квартиры можно учесть в полном объеме, так как ее стоимость меньше лимита в 2 млн р. Неиспользованную сумму в 500 тыс. р. налогоплательщик может предъявить в качестве возвращаемой суммы в следующем налоговом периоде.

    Ситуация 3. Квартира продана за 3 млн р., куплена ранее за 3,3 млн р. Новая приобретена за 1,9 млн р.

    После применения первого вычета в размере фактических трат налог к уплате получился нулевым: (3000000-3300000) = 0.

    Налогоплательщик вправе получить уменьшение в размере полной стоимости новой квартиры (1900000*0,13) = 247 тыс. р. Недоиспользованные 13 тыс. р. он сможет возместить при покупке жилья в дальнейшем.

    Ситуация 4. Доход от продажи старого жилья составил 2,1 млн р. Новое приобретено за 2.3 млн р.

    В результате применения первого варианта снижения базы по НДФЛ доход составил 1,1 млн р. Эту сумму допускается уменьшить в полном объеме и тогда НДФЛ платить не нужно. Более того, за налогоплательщиком остается неиспользованная сумма в 900 тыс. р.

    Ситуация 5. Квартиру продали за 950 тыс. р., приобрели – за 2,8 млн р.

    Налогооблагаемый доход отсутствует, так как 950 тыс. р. – менее 1 000 000 р. Имущественный вычет положен налогоплательщику в полном размере 260 тыс. р. с суммы покупки более 2 млн р.

    Примеры расчетов, как вернуть налог с покупки

    Допустим, недвижимость продана за 1 500 000 р., а куплена за 3 млн р. Для уменьшения налогооблагаемой базы покупатель использовал 500 тыс. р., еще на 1 000 000 р. он уменьшил за счет стандартного миллионного уменьшения. У него в запасе осталось 1 500 000 млн. неиспользованных рублей. Их он может компенсировать в дальнейшем в сумме 195 тыс. р.

    Это может быть единовременная сумма или прибавка к зарплате в виде неудерживаемого НДФЛ, например, его доход составляет 50 тыс. р. в месяц (чистыми он получает 43500 р. за вычетом НДФЛ). Тогда он будет дополнительно получать к зарплате 6500 р. в месяц, пока эта сумма не достигнет 195 тыс. р.

    Если квартира приобретается на несколько собственников, то каждый из них получает свое право на возврат бюджетных средств. Например, квартира приобретена в общедолевую собственность за 8 млн р., собственникам полагается по ½ доли. Каждый из них вправе заявить свои права в ФНС и в совокупности они получат 520 тыс. р. (по 260 тыс. р. каждый с учетом лимитов).

    Если налогоплательщик не только потратил деньги на покупку квартиры, но и, например, на обучение сына в вузе, то эти выплаты суммируются. Допустим, он потратил на покупку квартиры 1 000000 р. и 100 тыс. р. – на обучение. Ему положена компенсация из бюджета в размере (1000000+100000) = 143 тыс. р.

    Как оформить 3-НДФЛ при одновременной покупке и продаже квартиры?

    Проблем с отображением в декларации одновременно двух вычетов быть не должно. Для каждого вида здесь предусмотрен свой раздел: один для налогооблагаемых доходов, полученных в отчетном году, другой – для налоговых вычетов, в том числе, имущественных. Отдельно можно прописать и социальные вычеты, но учитывая тот факт, что они не переносятся на следующие годы.

    Важно учитывать, что даже если налог к уплате получился нулевым, это не лишает вас обязанности по представлению декларации. Здесь вы должны подтвердить правомерность всех расчетов, а инспектора – будут проводить камеральную проверку представленных расчетов.

    Споры с налоговой по двойным вычетам

    Несмотря на многочисленные пояснения Минфина и прямое указание в Налоговом кодексе на возможность применения одновременно нескольких вычетов в пределах одного налогового периода, нередки ситуации, когда налогоплательщиков на местах ущемляют в таком праве. Аргументация приводится самая разная: например, то что взаимозачет разных групп налогов невозможен.

    Вы вправе обжаловать неправомерный отказ в предоставлении вычета в судебном порядке со ссылкой на нормы Налогового кодекса или подать жалобу на имя руководителя Инспекции.

    Налоговики правы только в 1-м случае: если вы продали квартиру в одном году (например, в 2015-м), а купили – в следующем (в 2016-м). Тогда право на вычет как у покупателя у вас возникнет только в 2017-м году, но отчитаться о полученных доходах при продажи нужно было еще в 2016 году.

    Налогоплательщик наделен правом на получение двойного вычета в случае покупки/продажи жилья в пределах одного периода. Он одновременно вправе получить вычет как продавец (1 млн р. или фактические) и в качестве покупателя (260 тыс. р.). Для этого необходимо подать 3-НДФЛ декларацию в ФНС в установленные законом сроки.

    Такие вычеты способны существенно сократить фискальную нагрузку, а в некоторых случаях вместо того, чтобы платить НДФЛ, покупатель может компенсировать уплаченный в бюджет налог в сумме до 260 тыс. р. Но может возникнуть ситуация, что даже после применения двух вычетов налогоплательщику потребуется доплатить налог с продажи жилья в бюджет. Обычно подобная ситуация возникает при отсутствии документов, подтверждающих расходы на покупку квартиры в прошлом, и сумме продаже свыше 3 млн р.

    myrealproperty.ru

    Взаимозачет при купле-продаже квартиры

    vzaimozachet.jpg

    Похожие публикации

    Налоговым кодексом гражданам РФ предоставляется возможность получить возмещение части уплаченных из их доходов налогов при продаже или покупке недвижимого имущества. Процедура оформляется двумя разновидностями налоговых вычетов, по каждой из которых действует свой лимит возврата средств. Путем сопоставления результатов применения льгот по сделке приобретения активов и операции реализации оформляется взаимозачет.

    Взаимозачет при купле-продаже квартиры: особенности налогообложения

    В случае продажи недвижимости, находившейся в собственности, у физического лица появляются доходы в сумме стоимости имущества. Со всего объема вырученных средств удерживается НДФЛ и перечисляется в бюджет. Налогообложению не подлежат операции с объектами недвижимости, которыми продавец владел дольше 3 лет.

    Максимальный размер налогового вычета по сделке продажи квартиры и другой недвижимости равен 1 млн руб. При покупке жилья физическое лицо может претендовать на льготу в пределах 2 млн руб. (ст. 220 НК РФ). Взаимозачет при купле-продаже квартиры возможен при условии, что оба договора были реализованы в одном календарном году. При нарушении этого правила, налогоплательщику надо будет заплатить причитающийся налог, а при возникновении права на второй тип вычета обратиться в ФНС за возмещением налога.

    Пример реализации процедуры взаимозачета

    Налогоплательщик в январе 2018 года продал квартиру стоимостью 2,5 млн руб. В марте было куплено новое жилье по цене 3,36 млн руб. Имущественные вычеты ранее физически лицом не заявлялись. Алгоритм расчетов:

  • Определяется налоговая база по НДФЛ с суммы доходов после продажи с учетом вычета – итог равен 1 500 000 руб. (2 500 000 – 1 000 000).
  • Выводятся налоговые обязательства по продаже имущества – сумма исчисленного налога равна 195 000 руб. (1 500 000 х 13%).
  • Вычисляется сумма, на которую гражданин может претендовать к возмещению после покупки жилья – налогоплательщик вправе воспользоваться максимальным размером льготы, равным 2 000 000 руб. Величина подоходного налога по возврату будет достигать 260 000 руб.
  • Проводится взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры – размер налога корректируется в сторону уменьшения вычетом по приобретению имущества. В результате получаем отрицательное значение, поэтому налоговые обязательства физического лица равны нулю (195 000 – 260 000 = — 65 000 руб.). Гражданин вправе дополнительно получить возврат налога в сумме 65 000 руб.
  • Если бы стоимость продаваемой недвижимости была выше, то налоговые вычеты могли не покрыть весь объем исчисленного к уплате НДФЛ. Тогда пришлось бы уплатить в бюджет скорректированный остаток налогового обязательства.

    Как оформить взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры

    При отнесении операций по продаже и купле жилой недвижимости на разные отчетные периоды налог от дохода в результате реализации квартиры или дома придется заплатить, но с учетом корректировки на вычет в размере 1 млн руб. После покупки нового жилья физлицо обращается в ФНС за возмещением НДФЛ по имущественному вычету. В обоих случаях гражданин фактически применяет имущественные вычеты. Для этого он подает заявления в ФНС с декларациями 3-НДФЛ за каждый период.

    При взаимозачете операции купли-продажи реализуются в один год. Поэтому процедура взаимного корректирования налоговых обязательств и возмещения отражается одной декларацией. Форма 3-НДФЛ должна быть подана в ФНС даже в случае, если в итоге зачета обязательств по налогу у гражданина не возникло. Дополнительно к отчетной форме прикладывается полный комплект оправдательной и платежной документации по каждому виду сделки.

    При заполнении декларационной формы надо прописать;

    • полученный от продажи доход, вычет по этой сделке;
    • вычет по сделке приобретения новой квартиры;
    • скорректированный на суммы льгот налогооблагаемый доход;
    • расчетную величину налогового обязательства.
    • spmag.ru

      Вопросы и ответы

      Была продана квартира за 3,3 млн.р в 2011 году, полученная по дарственной в этом же году (т.е. находившаяся в собственности менее 3-х лет). В этом же году куплена другая, аналогичная квартира за 3,1.

      Получается что с продажи квартиры налоговый вычет составляет 1 млн.р., а с покупки в собственность первой квартиры 2 млн.р. Правильно ли я понимаю, что в данном случае налог 13% должен быть уплачен только с суммы 300 тыс.рублей? Т.к. налоговая база с продажи = 2.3 млн.р, что перекрывается вычетом с покупке 2 млн. => получается 300 * 0,13 = 39 т.р.

      Этот налог был выплачен Была подана налоговая декларация за 2011 год, с указанием данных о продаже и покупке квартир. Налоговая прислала отказ в взаимозачете. Неужели необходимо платить налог с суммы 2,3 млн?!

      Спасибо за ответ.

      А на каком основании налоговики вам отказали?

      Отказ может быть обоснованным, если вы ранее уже использовали право на вычет при покупке квартиры. Если же вычет при покупке квартиры вы заявили первый раз в жизни и вас есть все подтверждающие расходы на покупку квартиры документы, то действия инспекторов неправомерны. Напишите жалобу на решение инспекторов руководителю инспекции или в вышестоящую инстанцию (УФНС по региону). Они должны разобраться в вопросе и вынести свое решение.

      К жалобе приложите копии документов, подтверждающие факт покупки квартиры. Обязательно укажите в жалобе, что используете вычет в первый раз в жизни.

      Подробнее о том как платить налог при продаже и покупке квартиры смотрите по ссылке.

      Портал «Ваши налоги»

      Комментарии

      Большое вам спасибо за ответ.
      Формулировка отказа следующая: в соотв. налоговым законодательством зачет между налогами одного вида, но с разным статусом налогоплательщика не осуществляется.
      Т.е. значит ли это, что мы обязаны сначала налог с продажи заплатить, а потом, через какое-то время (знать бы еще какое) Гос-во должно вернуть нам ту же сумму на сбер.книжку? Или все-таки есть способ обойтись без операций с деньгами?

      право на вычет при покупке квартиры использовано никогда ранее не было

      Это значит только одно — кто то в налоговой невполне вменяем. Что за идиотская формулировка «с разным статусом»? У вас один статус — плательщик налога на доходы физических лиц. Если бы вы были индивидуальным предпринимателем еще было бы можно поговорить про разные статусы. А в вашем случае вообще говорить не о чем. Про два вычета мы уже писали. Подробности здесь: http://www.vashnal.ru/qa/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-pri-odnov.

      Там же и обсуждение этого вопроса. Причем нашего мнения придерживается и Минфин России. Речь не идет о каком либо «зачете» налога. Речь идет исключительно о получении всех налоговых вычетов, которые вам положены. А вам их положено два: как продавцу (1 000 000) и как покупателю (2 000 000).

      У вас два варианта действий. Первый — пишите жалобу в управление на неправомерные действия инспекции. Второй — напишите им письмо, в нем укажите, что их действия противоречат действующему законодательству. Поэтому ничего платить (кроме тех сумм, которые вы уже заплатили) вы не будете. Если они с этим не согласны, то они вправе обратиться в суд. Главное — они могут получить судебный приказ о взыскании с вас налога. Его выдает судья по их требованию (то есть без вашего участия). Вам важно не пропустить этот момент. Получив приказ на руки вам нужно написать заявление в суд (в тот суд, который его выдал) в котором указать, что вы не согласны с взысканием денег поэтому требуете судебный приказ отменить. Судья обязан это сделать автоматически (на основании вашего заявления).

      Спасибо большое за поддержку. Налоговая действительно «взяла свои слова обратно» :))

      Добрый день!
      Подскажите пожалуйста мы продали менее 3-х лет в собственности 1 комн. квартиру за 1 600 000 и одновременно приобрели 3-х комн. кв. за 1 900 000 т.к. собственником 1/3 доли общей долевой собственности на покупаемую и продаваемую квартиру является несовершеннолетний ребёнок.
      В продаваемой и покупаемой квартирах по 1/3 доли общ. долевой собственности у всех собственников.
      Квартиры продавали и покупали по одному договору купли-продажи, один общий договор на продажу по 1/3 и аналогичный на покупку.
      Вопрос: На каком основании при подаче декларации в налоговой заявлено, что квартира целиком продана 1600, и что каждый собственник должен налоговой по 26 тыс. со своей доли, т.к. за объект взята целиком квартира, а не доля каждого владельца. На деле каждый при продаже получил по 533,333 тыс. и в декларации указывалось что продана доля, но в налоговой сообщили что сумма полученного дохода занижена. Не ссылаясь ни на одну статью был предоставлен ответ, что Вы продали квартиру за 1600 и от 600 тыс. должны 13% заплатить в налоговую.

      Ну по сути так и получается, если квартира продана по одному договору купли-продажи квартиры. Заплатить от 600 тыс. 13% должен не каждый собственник, а это общая сумма, которая приходится на всех. Доход каждого собственника, облагаемый налогом, равен:
      1 600 000 х 1/3 — 1 000 000 х 1/3 = 200 000 руб.
      С него причитается налог:
      200 000 х 13% = 26 000 руб.

      А если бы эта же квартира была бы продана отдельно по долям, тремя договорами купли-продажи, в этом случае был бы вычет по 1000000 руб. с каждой доли? то есть налога бы не было.

      Именно так. Правда при условии, что на каждую долю оформлено отдельное свидетельство о праве собственности

      Добрый день!Квартира была в собственности менее 3х лет
      Я продала в 2016 году за 2 млн рублей и тут же купила за 2 млн рублей другую квартиру
      Ранее не пользовалась вычетом,Мне положен налоговый вычет?И какие документы нужны?

      vashnal.ru

      Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог?

      Вопрос:

      Я продал свою квартиру и купил другую в одном году. Нужно ли мне платить налог в этом случае, и какой? Возможен ли взаимозачет налога при продаже одной квартиры, и налогового вычета – при покупке другой?

      Ответ:

      Если кто-то продает одну квартиру и сразу покупает другую, дороже, за ту же цену или дешевле (то есть совершает альтернативную сделку), то возникает резонный вопрос – нужно ли платить налог? И если нужно, то как правильно рассчитать налог и налоговые вычеты в этом случае? Возможен ли здесь взаимозачет налога и вычета?

      Такие же вопросы возникают и в случае, если это не одна Откроется в новой вкладке.»>альтернативная сделка, а две отдельные сделки – продажи и покупки квартиры – но совершенные в одном году (т.е. в одном налоговом периоде). Какой тут будет налог? Не переживайте, сейчас все объясним.

      Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.

      Налоговый Кодекс (пп.2, п.2, Откроется в новой вкладке.»>ст.220 НК РФ) говорит о покупке и продаже недвижимого имущества буквально следующее (цитата):

      «…налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением ЭТОГО имущества».

      Ключевое слово здесь – «ЭТОГО». Если имущество другое (другая квартира), то это правило не применяется.

      Иными словами, если ты сначала купил квартиру за 100 руб., а потом продал ЭТУ квартиру за те же 100 руб., то налог с продажи действительно платить не надо. Здесь действует Откроется в новой вкладке.»>налоговый вычет при продаже квартиры на сумму произведенных затрат (подробнее о нем см. по ссылке).

      Если же ты сначала продал ОДНУ квартиру, а потом (или сразу) купил ДРУГУЮ, в пределах одного налогового периода (календарного года), то налоги и налоговые вычеты применяются к каждому объекту недвижимости по отдельности. То есть нужно платить налог с продажи первой квартиры, и можно получать налоговый вычет с покупки второй квартиры.

      А можно ли устроить здесь взаимозачет налога и вычета? Можно. Но не всегда, и не полностью. Как так? Рассмотрим этот случай подробнее.

      Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры в одном году (налоговом периоде)

      Уплата налога при продаже квартиры в первую очередь зависит от того, сколько лет мы ей владели. Если мы владели квартирой три года и более (а для квартир, купленных после 1 января 2016 года – 5 лет и более), то мы полностью освобождаемся от уплаты этого налога.

      Если же срок владения квартирой был меньше 3-х лет (или меньше 5-ти лет для купленных после 01.01.2016), то налог с продажи платить надо. Правда, чтобы продавцы квартир не сильно нервничали, для них предусмотрены три вида налоговых вычетов (подробнее о них – см. ссылку ниже).

      В итоге остается вопрос – как быть с налогами, если ты продал квартиру, бывшую в собственности менее 3-х лет (или менее 5-ти для купленных с 01.01.2016), и купил другую? Можно ли при уплате налога за продажу квартиры, учесть расходы на покупку другой квартиры?

      Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).

      Мало того, в ситуации, когда в одном налоговом периоде происходит продажа одной квартиры и покупка другой, можно применять сразу два налоговых вычета при уплате налога за продажу.

      Первый – это «стандартный» вычет в 1 миллион руб., который вычитается из налогооблагаемой базы за продажу квартиры. Второй – это вычет в 2 миллиона руб., который дается за покупку жилья, и применяется к доходам Покупателя, облагаемым налогом НДФЛ (к зарплате, например). А так как полученные за продажу нашей квартиры деньги – это тоже наш налогооблагаемый доход, то второй вычет может применяться и к этой сумме тоже.

      Да, налоговый кодекс – та еще «книга джунглей». Мало кому удается с первой попытки понять, что там написано… Чтобы развеять образовавшийся туман в голове, приведем конкретный пример по нашему случаю.

      Итого: Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит (т.е. сумма покупки из суммы продажи не вычитается). Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., но еще и на вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.

      Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:

      1. продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
      2. налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался (или был ранее использован не полностью – тогда применяется его остаток);
      3. покупка квартиры была не у близкого родственника (налоговики не любят, когда их дурят).
      4. Нюансы применения налоговых вычетов при продаже и покупке квартир

        При этом нужно помнить, что налоговые вычеты в 1 млн. руб. и в 2 млн. руб. – это максимальные суммы вычетов, которые доступны налогоплательщику. Если же цены проданной и купленной квартир меньше этих сумм, то вычеты будут равняться ценам квартир.

        Например, если цена первой (проданной) квартиры была 900 тыс. руб., то вычет за продажу будет равен этой цене, и налог от суммы продажи становится равным нулю и без второго вычета. А второй вычет за покупку квартиры ценой, например, 1,5 млн. руб., позволит Покупателю вернуть себе уплаченный с зарплаты НДФЛ в размере 1,5 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.

        Кроме того, если первая (проданная) квартира была ранее нами куплена, то налоговый вычет можно применять не «стандартный» 1 млн. руб., а – «в размере затрат» на эту квартиру, что как правило, гораздо выгоднее.

        А если вторая (купленная) квартира была приобретена с использованием Откроется в новой вкладке.»>ипотечного кредита, то для Покупателя доступен еще один налоговый вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов (но не более 3 млн. руб.).

        Подробнее обо всех типах налоговых вычетов рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке ниже.

        Справедливости ради стоит заметить, что на практике местные налоговые могут и отказать в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиры, на сумму вычета с покупки другой квартиры, мотивируя это «разными категориями налоговых платежей». В налоговой предложат в таком случае сначала уплатить налог с продажи, а потом уже – применить вычет с покупки, возвращая «излишне уплаченный НДФЛ» уже в следующем году.

        Спорить с фискалами, размахивая налоговым кодексом, или пойти по этому неразумному пути – каждый решает уже сам.

        А если продажа и покупка квартиры произошли в разные годы (в разные налоговые периоды)? Ответ очевиден – нужно рассчитываться с бюджетом за каждый год по отдельности.

        Живые примеры расчетов по уплате и возврату налогов при продаже и покупке квартир – см. ниже в опубликованных комментариях.

        Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

        kvartira-bez-agenta.ru

        Взаимозачет налогового вычета при продаже-покупке квартиры

        В 2018 году я собираюсь продать квартиру, которая в моей собственности находится менее 3-х лет. Сумма продажи оценивается примерно в 5 млн.р. В этот же год я хочу приобрести другую квартиру, примерно такой же стоимостью 5 млн.р.. Обе квартиры в Санкт-Петербурге. Налоговым вычетом никогда не пользовался.

        1. Правильно я понимаю, что в результате такой сделки я в 2019 году должен буду уплатить подоходный налог 13% с 2 млн.р. ( 5 млн минус 1 млн вычет при продаже и минус 2 млн вычет при покупке) ?

        2. Чтобы реализовать такой взаимозачет вычетов, мне достаточно в начале 2019 года просто подать в налоговую инспекцию декларацию 3НДФЛ или нужно что-то еще оформлять?

        3. Имеет ли при этом значение что я являюсь гражданином РФ, имею прописку в СПб, но проживаю за границей РФ ( Германия), в РФ приезжаю коротко 2 раза в год, в РФ не работаю и НДФЛ 13% ни с кахих доходов не уплачиваю, плачу тут только налоги за недвижимость?

        Алексей, раз Вы собираетесь покупать, то расставаться с Россией не намерены. Тогда все печально для Вас: налог 30% как нерезиденту с продажи, не зависимо от срока владения и НИКАКИХ вычетов!

        т.е. я для налоговой я нерезидент? по каким критериям и как сменить статус на резидента?

        Зависит от того, на каком основании Вы владеете своей квартирой? Если это договор купли-продажи, то по какой цене Вы приобрели имеющуюся квартиру?

        да, по договору купли-продажи, квартира куплена за 4,8 млн. в 2017 г.

        Рекомендовать не буду, но — в аналогичных ситуациях, если ФИО собственника не иностранные и никак не светились в налоговой как нерезидент, пока проходит вариант — продавать как резидент и немножко уплатить по ставке 13%.

        Статья 11 Налогового кодекса России определяет, что налоговый резидент РФ — это физическое лицо, которое выполняет все требования налогового законодательства нашей страны. К налоговым резидентам относятся следующие категории налогоплательщиков:

        граждане Российской Федерации, зарегистрированные по месту жительства или месту пребывания в нашей стране (кроме живущих постоянно за рубежом);
        иностранцы, имеющие разрешение на постоянное пребывание в России (выдается работниками министерства внутренних дел);
        иностранные граждане с видом на жительство в Российской Федерации;
        иностранные работники, заключившие срочный трудовой договор с организацией, осуществляющей свою деятельность на территории России. Срок этого договора должен превышать 183 дня.

        www.cian.ru

    Смотрите так же:

    • Документы по возврату процентов по ипотеке Возврат процентов по ипотеке по декларации 3-НДФЛ Возврат процентов по ипотеке Похожие публикации Приобретая жилье в ипотеку, вы можете рассчитывать на получение сразу двух имущественных вычетов по налогу: вычет до 2 000 000 рублей по […]
    • Налоги кроме 13% Список, за что можно получить налоговый вычет На сегодняшний день Налоговым Законодательством предусмотрено много вариантов, за что можно получить налоговый вычет. Для оформления возврата налога не нужно иметь особого багажа юридических […]
    • Ставка по земельному налогу во владимирской области Ставка по земельному налогу во владимирской области от 5 июля 1999 года N 35-ОЗ О ставках земельного налога для физических и юридических лиц на 1999 год (с изменениями на 13.03.2001) О ставках земельного налога для физических и […]
    • Залоговое имущество налоги Залоговое имущество налоги Для того, что бы получить pin-код для доступа к данному документу на нашем сайте, отправьте sms-сообщение с текстом zan на номер Абоненты GSM-операторов ( Activ, Kcell, Beeline, NEO, Tele2 ) отправив SMS на […]
    • Кызылординский суд Кызылординский суд Для того, что бы получить pin-код для доступа к данному документу на нашем сайте, отправьте sms-сообщение с текстом zan на номер Абоненты GSM-операторов ( Activ, Kcell, Beeline, NEO, Tele2 ) отправив SMS на номер , […]
    • Приказ 463 по делопроизводству от 10082011 Приказ 463 по делопроизводству от 10082011 Для того, что бы получить pin-код для доступа к данному документу на нашем сайте, отправьте sms-сообщение с текстом zan на номер Абоненты GSM-операторов ( Activ, Kcell, Beeline, NEO, Tele2 ) […]