Закон о долевом участии в строительстве с 2018 года

Закон о долевом участии в строительстве с 2018 года

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. », регулирующий строительство жилья в России. Поправки ужесточают требования к застройщикам в переходный период — от долевого к проектному финансированию, а также усиливают защиту прав дольщиков.

О банковском сопровождении сделок с новостройками и эскроу-счетах, страховании средств граждан и достройку проблемных объектов, механизмах привлечения средств дольщиков, новых требованиях к застройщикам и других новеллах закона — читайте подробнее в карточках «РБК-Недвижимости».

Переходный периодС 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года

Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года будет использоваться старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек (долевое строительство) параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. До конца 2020 года доля договоров долевого участия (ДДУ), заключенных по эскроу-счетам, составит 95%.

Эскроу-счетаПривлечение средств граждан

Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства граждан до завершения строительства дома. В России система спецсчетов действует еще с 2014 года, однако первую такую сделку провел Сбербанк в апреле 2018-го. Ставка по кредиту девелоперам при этом должна быть ниже, чем предлагается сегодня. Покупатель сможет вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка в сроках сдачи квартиры превышает шесть месяцев.

Только через банкОбязательное банковское сопровождение

С 1 июля 2018 года для всех девелоперов вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Застройщики должны открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

Застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Компании также смогут привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России.

РазрешенияОдно разрешение — один счет

Девелоперы смогут возводить жилье по принципу одно разрешение — один счет и один застройщик. Исключение сделано для девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ). Они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках КОТ или на одном земельном участке. Главное условие — на каждое разрешение на строительство требуется открыть отдельный банковский счет.

СтраховкаСредства граждан застрахуют на эскроу-счетах

Деньги дольщиков на эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн руб. В случае если деньги привлекаются по договору долевого строительства, то они, как и ранее, страхуются в Фонде защиты дольщиков (компенсационном фонде). Сейчас девелоперы перечисляют 1,2% от стоимости каждого ДДУ. Средства в Фонд будут привлекать до 1 июня 2019 года, дальше страхование станет вестись по эскроу-счетам.

КонтрольПомимо банков, стройки будет контролировать государство

Собственники и бенефициары, владеющие долей в девелоперских компаниях, станут нести солидарную ответственность вместе в компанией за причиненный гражданам ущерб. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства. Власти также должны выработать обязательные требования к застройщику и проведению госконтроля в области долевого строительства. Минстрой России сможет назначать и снимать с должности руководителей контролирующих органов.

Кто достроитДостройкой домов займется Фонд

Фонд защиты прав граждан будет заниматься достройкой и финансированием проектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. Помимо самих домов, Фонд также должен решить вопрос с финансированием (за счет допсредств федерального и регионального бюджетов) строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимой для функционирования ЖК.

Без ЖСКОграничат возможность привлечения средств

Законом запрещается привлечение средств граждан по жилищным сертификатам и через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Теперь ЖСК можно создать в случае банкротства девелопера для достройки жилья либо в случае, когда дом возводится на земельном участке, выделенном бесплатно из госсобственности.

Обманутые дольщикиСколько в России пострадало от долевки

По итогам первого квартала 2018 года в России насчитывалось 842 проблемных объекта, или 1261 дом. В данных ЖК заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Число проблемных домов растет несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры. Всего в стране свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб.

realty.rbc.ru

Недвижимость итоги года

Это прописано в правительственном плане мероприятий по поэтапному замещению средств дольщиков банковским кредитованием. Незнакомое слово сразу заставляет задуматься — что еще такое за счета-эскроу? Нет сомнений, что финансисты все про них знают. В отличие от обычных граждан. Поэтому мы попросили Банк России ответить на некоторые вопросы, чтобы лучше понять, как в ближайшем будущем изменится рынок новостроек.

Начнем с того, что счетами-эскроу называются специальные счета, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости приобретаемой недвижимости. Буквально: при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия, дольщик передает деньги не застройщику, а в банк. По прогнозам, доля договоров по эскроу-счетам уже к середине 2019 года может составить около 30 процентов от всего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. При этом в России эскроу-счета уже есть. Законом о долевом строительстве предусмотрено, что по договорам участия в долевом строительстве физические лица могут внести средства на счета-эскроу. Указанные средства могут быть одним из источников фондирования кредитов застройщикам для банков.

Чем для дольщика счет-эскроу надежнее прямых расчетов с застройщиком?

Физические лица при использовании счетов-эскроу не будут нести риски проблемных застройщиков, поскольку списание средств со счетов-эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости.

Хорошо, если гарантом выступает надежный банк. Но и банки могут обанкротиться. Как в этом случае дольщику вернуть свои деньги?

Страхование средств на счетах-эскроу по договорам участия в долевом строительстве за счет средств Агентства по страхованию вкладов пока может рассматриваться в пределах суммы в размере до 1,4 миллиона рублей. В настоящее время прорабатывается вопрос о возможности установления повышенного лимита в размере до 10 миллионов рублей по счетам-эскроу по договорам участия в долевом строительстве. При этом следует отметить, что система страхования вкладов не покрывает рисков застройщиков, а только счета-эскроу.

Какой банк выбрать при покупке жилья с помощью счета-эскроу?

В настоящее время 19 банков могут открывать счета-эскроу, при этом в список входят основные банки, кредитующие строительную отрасль. Общий объем кредитов строительным компаниям на 1 ноября 2017 года составил около 1,6 триллиона рублей. В дальнейшем возможно рассмотреть вопрос о расширении количества банков, которые смогут удовлетворять установленным требованиям.

Какие критерии ЦБ готов ослабить в целях расширения круга банков, которые смогут работать со счетами-эскроу?

Требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета-эскроу, устанавливаются правительством РФ. В настоящее время правительство РФ разрабатывает требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета застройщикам. С точки зрения Банка России, перечень и, соответственно, требования к банкам, в которых могут открываться счета-эскроу и счета застройщиков, должны быть аналогичными, чтобы открытие счетов-эскроу и финансирование застройщика по одному проекту проходило в одном банке.

Будет ли Банк России устанавливать минимальные требования к системам оценки рисков застройщиков?

Банки, которые будут осуществлять кредитование застройщиков, вправе самостоятельно устанавливать критерии оценки застройщиков и финансируемых проектов и устанавливать в договорах критерии контроля использования кредитных ресурсов.

В настоящее время с банковским сообществом прорабатываются вопросы банковского сопровождения, при котором банки получат полномочия по контролю целевого использования средств застройщиков с правом отказа в проведении платежа и запроса обосновывающих документов. По результатам обсуждения планируется внесение соответствующих поправок в законодательство.

rg.ru

Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье

Закон, реформирующий рынок недвижимости в России, уже несколько месяцев обсуждается как в профессиональной среде, так и просто среди граждан, потому что он напрямую затрагивает их интересы.

Вместе с долевым участием в привычном смысле этого термина теперь будет использоваться проектное финансирование: деньги покупателей будут храниться на банковских эскроу-счетах вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Если стройка замрет или с застройщиком что-то случится, человек сможет вернуть свои деньги назад из банка и не стать обманутым дольщиком, как это часто происходит сейчас.

Для проектов, которые уже получили разрешение на строительство, жилье сможет продаваться по старой схеме.

По ДДУ еще можно будет купить жилье в ближайшие несколько лет: застройщики заранее получают разрешения на строительство, и предложения пока останутся на рынке. Застройщики, по оценкам экспертов ЦИАН, пока не планируют повышать цены именно с 1 июля. Не изменятся резко и объемы ввода жилья.

Однако со временем стоимость начнет повышаться, прогнозирует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. «Из-за усложнения финансирования и допуска на рынок в меньшем объеме конкуренция снизится, начнется рост цен на новостройки, который по итогам 2018 года может составить в среднем по России 6–8%», – говорит он.

Обязательный переход на эксроу-счета произойдет через год, 1 июля 2019 года, тогда цены могут еще подрасти.

Эксроу-счет – специальный счет, на котором деньги хранятся до наступления определенных обстоятельств, в случае со строительством – до сдачи дома в эксплуатацию.

«Пересмотр ценовой политики не заставит себя ждать», – считает Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования Althaus group.

Закон, как мне кажется, повлияет в дальнейшем и на стоимость квадратного метра. Спрогнозировать же величину и динамику роста цены вряд ли сейчас возможно. В процессе адаптации застройщиков к новым условиям не заставит себя ждать и пересмотр их ценовой политики. Обратите внимание, что по ключевым проектам ГК ПИК уже афишировала увеличение стоимости на квартиры с 1 июля. Совпадение? Не думаю.

Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования Althaus group

«Обратите внимание, что по ключевым проектам ГК ПИК уже афишировала увеличение стоимости на квартиры с 1 июля. Совпадение? Не думаю», – заключает эксперт.

Кроме перехода с ДДУ на банковское сопровождение закон предполагает еще несколько изменений. В частности, вводит систему «один застройщик – один проект». Компания должна будет открыть отдельный банковский счет и вести все расчеты только с него, а банк будет следить, куда идут деньги. Также застройщики станут раскрывать сведения о своих владельцах и учредителях.

В целом эксперты согласны, что закон защитит права покупателей квартир. По словам главы Министерства строительства Владимира Якушева, «принятие поправок в закон о долевом строительстве сделает механизм защиты прав дольщиков надежнее». С этим согласен Нечипорук. «Одной из основных, на мой взгляд, причин появления обманутых дольщиков является нецелевое использование средств этих самых дольщиков со стороны застройщиков. Погоня за прибылью делала заложниками добросовестных дольщиков, чьи вложенные средства распылялись на все что угодно, кроме финансирования строительства своего дома». С принятием закона рынок станет прозрачнее, хотя за это и придется заплатить.

Экономколлегия дала свою оценку спору вокруг исчисления НДС, когда сделка признана недействительной, а также поведению налоговой, которая отказалась отвечать на запрос налогоплательщика. Им выступил «Бамтоннельстрой», который продал «УФСК Мост» оборудование и заплатил с него 205,7 млн руб. НДС. Но потом сделку признали недействительной и применили двустороннюю реституцию. «Бамтоннельстрой» отправил в ФНС запрос, как быть с уплаченным налогом на добавленную стоимость. Ответ пришел совсем про другое — про расторжение договора. Поэтому несостоявшийся продавец подал уточненную декларацию и вернул налог в полном объеме. Но затем ФНС передумала и доначислила тот же самый НДС, поскольку компания пока не отразила в учете возврат товаров. Она предложила компании заявить налоговые вычеты. «Бамтоннельстрой» не согласился с этим и отправился в суд (дело № А33-17038/2015).

Что решила кассация: Право на вычет НДС не возникло, потому что после уточненной декларации необходима была камеральная проверка, но за этот период ее не проводили.

Что решил Верховный суд: Поскольку сделку признали недействительной, последствия не наступают, в том числе нет оснований вносить налог. Поэтому налогоплательщик может требовать соответствующей корректировки. Кроме того, чиновники не разъяснили компании порядок действий по ее запросу, зато высказали свою позицию позже. А заявить налоговые вычеты, как предлагала ФНС, уже было поздно. Все это убедило экономколлегию предписать вернуть налогоплательщику 205,7 млн руб.

Гарантийное удержание при банкротстве

В деле А40-67546/2016 Верховный суд определил судьбу гарантийного удержания, которое подрядчик должен был получить через два года после введения объекта в эксплуатацию – если не будет вопросов к его работе. Но «Спектрстрой» не успел возвести инфраструктурные объекты к таможенным постам общей ценой 42,7 млн руб. и начал банкротство (дело № А40-28887/2014). Поэтому в 2014 году заказчик, «Особые экономические зоны» («ОЭЗ») расторг договор и включился в реестр требований кредиторов с суммой 5,2 млн руб. А управляющий «Спектрстроя» потребовал вернуть гарантийное удержание – 2,1 млн руб.

Что решили три инстанции: Удовлетворили иск. Удержание уже не несет своей гарантийной функции: договор подряда расторгнут, работы давно не ведутся, истец находится в процедуре банкротства.

Что решил Верховный суд: Отказал в удовлетворении иска. Если заказчик досрочно отказался от договора подряда, потому что стройка заморожена – это еще не повод взыскать удержание. Иначе подрядчик-нарушитель окажется в более выгодном положении, чем его «коллега», который выполнил работы вовремя. Банкротство «Спектрстроя» тем более не позволяет досрочно взыскать спорную сумму: когда вводится процедура несостоятельности, наступившими считаются сроки возврата долгов банкрота, а не его контрагентов. Срок возврата удержания правильно считать с момента истечения «разумных сроков, необходимых заказчику, чтобы найти нового подрядчика, завершить все работы по расторгнутому договору, принять их и ввести объект в эксплуатацию». Этот срок не прошел.

Формализм против здравого смысла

Экономколлегия рассказала, когда можно применить договорную неустойку к отношениям, которые возникли ранее, если в соглашении нет ретроактивной оговорки. В деле А40-212616/2016 «Транснефть-Восток» взыскивала с «Выксунского металлургического завода» 188 421 руб. неустойки за нарушение сроков поставки стальных труб. Их отгрузили – с опозданием — в марте-мае 2016 года. Ответчик заявлял, что неустойку нужно уменьшить до 19 525 руб. на основании допсоглашения , а дополнительное соглашение, которое предусматривало неустойку, было подписано в июне.

Что решили две инстанции: Применили допсоглашение к более раннему периоду.

Что решила кассация: Взыскала неустойку в полном объеме, поскольку нет оснований считать, что стороны распространяли ее на более ранний период.

Что решил Верховный суд: Хотя трубы поставили раньше, чем было подписано допсоглашение, все обстоятельства говорят о том, что этот документ нужно применить «задним числом». Это следует из смысла соглашения, учитывая сроки поставок (хотя там нет прямой ретроспективной оговорки). Кроме того, его подготовил истец на основании типовой формы, а значит, действует принцип contra proferentem – соглашение толкуется против стороны, которая его предложила. А заключили его «для устранения дисбаланса имущественных интересов и учета объективных факторов», как говорилось в переписке.

Кассационный суд округа истолковал дополнительное соглашение сторон — предельно формально, без учета его содержания. Поскольку в нем стороны не сделали оговорку об обратной силе, это соглашение, по мнению Арбитражного суда Московского округа, применяется к только к отношениям сторон, возникшим после его подписания. Однако из содержания дополнительного соглашения очевидно, что стороны урегулировали в нем правила о начислении неустойки по ранее поставленному товару. Кроме того, кассационный суд округа почему-то проигнорировал откровенно противоречивое поведение ответчика, который сначала без возражений подписывает дополнительное соглашение, а в суде вдруг начинает возражать против применения правил дополнительного соглашения. Позиция Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ абсолютно разумна: стороны, подписав дополнительное соглашение, установили обязательные для них правила расчета неустойки, следовательно, эти правила должны применяться.

Иностранная компания имеет право на налоговую льготу по соглашению об избежании двойного налогообложения (СоИДН), если она участвует в капитале «дочки» косвенно, а не напрямую. Такой вывод сформулировала экономколлегия в деле «СУЭК-Кузбасса» и кипрского офшора Suek Plc. Он финансировал ее с помощью займов, но проценты по ним законодательно ограничены, поскольку они не могут бесконечно уменьшать базу по налогу на прибыль. Предельная сумма процентов переквалифицируется в дивиденды и облагается налогом. Согласно кипрскому СоИДН, его ставка составляет 5% для инвесторов, которые прямо участвуют в капитале «дочки». Но Suek Plc владел «СУЭК-Кузбассом» косвенно, поэтому ФНС решила, что офшор должен платить по общей ставке 10%. За 2013 год ведомство доначислило 23,2 млн руб. налога на прибыль и 9,5 млн руб. пеней и штрафов. Компания обжаловала это в суде.

Что решили три инстанции: Налоговая права. Нет прямого участия – нет и права на льготу. А переквалификация процентов в дивиденды ничего не меняет.

Что решил Верховный суд: Офшор действительно нельзя назвать прямым участником «СУЭК-Кузбасса», но он все-таки инвестировал в российский бизнес. А если излишние проценты по займу понимаются как дивиденды, то и сам заем надо расценивать как вклад в капитал. Экономколлегия отправила дело на пересмотр, где суд признал необоснованными претензии на 11,6 млн руб.

Электронные накладные и бремя доказывания

Подтвердить поставку электронными накладными можно, указала экономколлегия Верховного суда в деле поставщика «Протека» против «Аптеки-А.в.е-1» № А40-4350/2016. Он потребовал 37,6 млн руб. долга по оплате партии лекарств, а их передачу подтвердил доверенностью на сотрудника учреждения и электронными накладными. Они были отражены и в отчете удостоверяющего центра, который «Протек» тоже представил в суд. «Аптека-А.в.е-1» заняла оборонительную позицию: утверждала, что ничего не получала, но ничем не подтверждала свои слова.

Что решили три инстанции: Решили, что факт доставки не доказан. Ведь по договору электронный документооборот допускается лишь с согласия сторон (которое не оформлялось) и при условии дублирования бумажными маршрутными листами или транспортными накладными. Их «Протек» тоже не предоставил.

Что решил Верховный суд: Нижестоящие суды напрасно переложили на истца все бремя доказывания по делу. Достаточно было определить, оформлены ли электронные накладные по закону об электронной подписи. Если все в порядке – они приравниваются к бумажному документу, который подписан собственноручно. И в этом случае бремя доказывания переходит на ответчика. Ему недостаточно просто отрицать факты – он должен представить доказательства того, что не получал товар.

pravo.ru

Вступил в силу закон о совершенствовании регулирования долевого строительства

Закон о совершенствовании регулирования сферы долевого строительства вступил в силу 1 июля 2018 года.

Так, введен запрет на использование таких способов привлечения средств граждан в строительство, как выпуск жилищных сертификатов и создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) – кроме тех, что создаются в рамках процедуры банкротства застройщика и строят на участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности.

Запущен механизм солидарной ответственности владельцев (бенефициаров) застройщика за причиненный гражданам ущерб и предусмотрено установление правительством РФ обязательных требований к организации и проведению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства, передает АГН «Москва».

Документ наделяет Минстрой России полномочиями по согласованию назначения на должность и освобождения от должности руководителей контролирующих органов в целях повышения эффективности работы этих органов.

На застройщиков, получивших разрешение на строительство до указанной даты, распространяются требования об обязательном банковском сопровождении. То есть застройщик обязан открыть счет в отношении каждого разрешения на строительство в одном уполномоченном банке. Также вводится запрет на совершение им операций, проведение которых не допускается законодательством о долевом строительстве.

Документом установлен механизм, позволяющий банку отказать в операциях, связанных с нецелевым расходованием средств застройщика.

Законом также введен механизм счетов эскроу с «раскрытием» после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а также распространение на такие счета действия системы обязательного страхования вкладов с размером возмещения до 10 млн руб.

Система использования эскроу-счета с 1 июля 2018 года осуществляется добровольно, а с 1 июля 2019 года (если договор участия с первым участником зарегистрирован после 1 июля 2019 года) – в обязательном порядке.

Документ содержит требования к застройщикам. Им будет дана возможность строить жилые дома по нескольким разрешениям на строительство в рамках проектов комплексного развития территории (КРТ) при условии открытия отдельного банковского счета под каждое разрешение на строительство и соблюдении требований банковского сопровождения.

Кроме того, предусмотрено наделение застройщиков правом привлекать целевые небанковские займы от основного общества в размере до 20% от проектной стоимости строительства и под ставку не более ключевой ставки Банка России, увеличенной на 2 процентных пункта.

Документ также направлен на развитие единой информационной системы жилищного строительства, включая расширение перечня ее субъектов, информации, подлежащей размещению, совершенствование порядка взаимодействия застройщиков, дольщиков и иных заинтересованных лиц посредством такой системы.

Документом установлен упрощенный порядок предоставления «компенсационных» участков застройщикам, принявшим обязательство по достройке проблемных объектов (без торгов).

После вступления закона в силу, ЖСК, созданные в рамках процедуры банкротства застройщиков, смогут выполнять функции застройщиков.

«Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» будет наделен полномочиями по финансированию завершения строительства проблемных объектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд, а также сопутствующей им инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры за счет дополнительных имущественных взносов РФ и ее субъектов.

Автор текста Информационная служба портала Стройкомплекса

stroi.mos.ru

Какие новые законы будут действовать на рынке недвижимости в 2018 году

МОСКВА, 1 января — РИА Недвижимость. Как помочь обманутым дольщикам, как обанкротить застройщика и сколько раз за год его можно проверить, а также платить или не платить по счетам за ЖКХ — эти и другие вопросы активно обсуждались в этом году на рынке недвижимости. Сайт РИА Недвижимость решил выяснить, какие изменения в законодательстве о недвижимости ждут россиян в 2018 году.

Строительство — дело благородное

Как известно, риск — дело благородное, а строительство многоквартирных домов правительство РФ своим постановлением отнесло к категории высокого риска.

С 1 января 2018 года региональные госстройнадзоры должны применять риск-ориентированный подход. «В рамках этого подхода все объекты строительства будут разделены на 3 категории: «высокорисковые», «со значительным риском» и «умереннорисковые». Разделение зависит от значения объекта и от того, насколько часто застройщик не соблюдает строительные требования», — рассказал юрист московской коллегии адвокатов «Арбат» Вадим Башир-Заде.

По его словам, многоквартирные жилые дома попадают в категорию «высокорисковых» объектов. А значит, в отношении застройщиков многоквартирных домов будут проводиться не более 12 проверок за весь период строительства. Однако их количество может быть увеличено до 24, если застройщик в течение года три или более раза будет привлечен к административной ответственности за правонарушения в строительной сфере, или если сроки строительства сдвинулись более чем на полгода.

«Это позволит эффективно и на наиболее ранней стадии определять недобросовестных застройщиков, тем самым минимизируя количество обманутых дольщиков», — рассказал агентству юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамази Мстоян. Он также добавил, что помимо многоквартирных домов, в категорию высокого риска входят общественные здания и сооружения, мосты, эстакады и прочее.

Застройщиков обанкротят по-новому

С 1 января вступают в силу и поправки в законодательство о банкротстве застройщиков (127-ФЗ от 26 октября 2002 года).

Ключевым изменением является сокращение общего срока проведения процедуры банкротства застройщика за счет отмены процедур финансового оздоровления и наблюдения. По отношению к ним будут применяться только процедуры внешнего наблюдения и конкурсного производства, рассказал Мстоян.

«Основной принцип — руководить застройщиком-банкротом теперь будет профессиональный руководитель, имевший опыт в строительной сфере, под чутким взором Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства», — добавил юрист банкротной практики МКА «Арбат» Алексей Симоненко.

Законом определен также и статус участника долевого строительства: им является гражданин, который имеет требования к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, который заключен в соответствии с 214-ФЗ, говорит Мстоян.

Однако, теперь в случае банкротства застройщика, если вы купили популярные на данный момент апартаменты (нежилые помещения), то вы их можете не дождаться. Закон о банкротстве защищает лишь права приобретателей жилых помещений, то есть для личных нужд, а нежилые помещения, по мнению законодателя, таковыми не являются, поясняет Симоненко.

Вместе с тем, закон расширяет перечень гарантий, обеспечивающих права дольщиков при банкротстве застройщика. При необходимости достроить объекты долевого строительства мероприятия по завершению строительства будут финансироваться из средств компенсационного фонда или из кредитных средств, предоставленных застройщику компенсационным фондом или третьими лицами. Средства компенсационного фонда формируются за счет взносов застройщиков, которые они обязаны вносить в размере 1,2% от суммы договоров, заключенных с дольщиками, рассказывает Мстоян.

«Кроме того, дольщики имеют право на получение денежного возмещения из компенсационного фонда. Также по выбору дольщиков они могут потребовать передачи им объекта незавершенного строительства (если объект не достроен), передачи им жилых помещений (если объект уже достроен), привлечения иного застройщика для строительства. Такие решения принимаются 3/4 голосов собрания дольщиков», — добавил он.

Как рассказывает Симоненко, раньше любой дольщик, услышав страшное «застройщик — банкрот», не знал, что делать и спешно искал юристов. «Теперь дольщику ходить в суд не надо, он ждёт лишь письма от конкурсного управляющего (нового руководителя застройщика — банкрота) и сообщает ему о своем праве и желании быть кредитором, а в итоге получить долгожданную квартиру», — говорит он.

Однако юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» отмечает, что эти меры влекут за собой повышенную финансовую нагрузку на застройщиков и увеличивают их ответственность перед дольщиками и государством. На практике это может в среднесрочной перспективе привести к удорожанию жилья для дольщиков и укрупнение игроков на рынке, добавляет эксперт.

Субсидирование ипотеки до 6% семьям

Президент РФ Владимир Путин в конце ноября предложил субсидировать ипотеку свыше 6% семьям после рождения второго ребенка при покупке жилья на первичном рынке на три года. В случае рождения третьего ребенка срок субсидирования составит 5 лет. Срок действия самой программы субсидирования продлится до конца 2022 года.

Субсидирование ипотечной ставки для семей, у которых с 2018 года родится второй или третий ребенок, почти в два раза сократит их процентные расходы; программой при этом смогут воспользоваться примерно 5% семей, подсчитал для РИА Новости главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.

Вступление в силу поправок к 214-ФЗ с 1 июля 2018

В 2018 году законодателем планируется закрепить в законе о долевом участии дополнительные гарантии для самих дольщиков и усилить ответственность застройщиков перед ними, однако это находится еще на стадии обсуждения, говорит Мстоян.

Как добавляет Симоненко, по готовящемуся вступить в силу закону уставный капитал всех застройщиков теперь должен составлять не менее 40 миллионов рублей, что уберет с рынка индивидуальных предпринимателей и фирмы однодневки. Застройщик должен иметь опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров в совокупности. Появляется принцип «один застройщик — 1 разрешение на строительство», то есть застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство и вправе привлекать деньги дольщиков только для строительства многоквартирных домов, указанных в одном разрешении.

Также у застройщика не должно быть обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам, ссудам, а по иным обязательствам они не должны превышать 1% от стоимости строительства, добавляет эксперт.

«Основная цель всех нововведений в сфере долевого строительства (как уже принятых, так и планируемых законопроектов) это максимально защитить дольщиков от рисков обмана со сроками строительства в частности и строительства домов в целом, а также сделать работу застройщиков более открытой и профессиональной», — сказал Мстоян.

Симоненко добавляет, что эти меры могут привести к росту себестоимости строительства и монополизации рынка крупными застройщиками, которым не всегда могут быть интересны малые города.

Система ГИС ЖКХ

С 1 января 2018 года для управляющих организаций, которые не вносят информацию в ГИС ЖКХ, введут крупные штрафы, рассказал Юрист МКА «Арбат» Вадим Башир-Заде.

Граждане, которые проживают в многоквартирных домах, вправе будут не оплачивать счета за ЖКХ, если информация о них отсутствует в национальной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ).

ГИС ЖКХ запущена летом 2016 года. С 1 июля 2017 года поставщики услуг должны в обязательном порядке предоставлять информацию о начислениях за жилищно-коммунальные услуги, а банки — сведения о совершенных коммунальных платежах.

С 2017 года в ней публикуется информация для граждан о начислениях за коммунальные услуги, а также о домах и приборах учета, кроме городов федерального значения, где система в полном объеме будет доступна с 2019 года. В системе размещены сведения о тарифах на оплату коммунальных ресурсов, о размерах взносов за капитальный ремонт домов, информация о льготах по оплате услуг ЖКХ, пояснил Мстоян.

«Однако это не значит, что гражданин может вообще не оплачивать счета за коммунальные услуги: как только информация появится в системе, у него автоматически появляется обязанность по оплате. Таким образом, данное нововведение не освобождает граждан от необходимости оплачивать счета, а лишь предотвращает начисление им штрафа за просрочку платежа», — добавил он.

Также власти планируют ввести предоплату по расчету за коммунальные услуги с системой скидок и льгот гражданам, которые перейдут на такие расчеты, и оборудовать жилые дома системами автоматизированного сбора и передачи показаний приборов учёта, но законодательство об этом еще не разработано, добавил юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры».

realty.ria.ru

Смотрите так же:

  • Страховая и накопительная часть пенсии 2018 Пенсия в России с 1 января 2018 года, последние новости – мораторий на накопительную часть, индексация работающим и неработающим пенсионерам и прочие изменения Пенсия в России – головная боль не только с 1 января 2018 года, но и всегда. […]
  • Калькулятор транспортный налог в 2014 году Калькулятор транспортный налог в 2014 году Расчет транспортного налога для жителей г. Новосибирска и Новосибирской области производится в соответствии с действующим Законом Новосибирской области от 16 октября 2003 года № 142-ОЗ «О налогах […]
  • Правила подсчета площадей жилых зданий Правила подсчета площадей жилых зданий Разработка 3D моделей зданий для колористического паспорта. Подсчет площади помещений: законы, СНиПы, инструкции, письма МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ […]
  • Налоги дду Уплачивается ли налог нерезидентом при переуступке ДДУ по 214 ФЗ Добрый день! Вопрос о налогооблажении в отношении нерезидентов России. Мой муж, гражданин Италии, приобрел в 2012 году квартиру в новостройке на стадии строительства по 214 […]
  • 1 Основы законодательства рф об охране здоровья граждан 1 Основы законодательства рф об охране здоровья граждан (в ред. Указа Президента РФ от 24.12.1993 № 2288; Федеральных законов от 02.03.1998 № 30-ФЗ, от 20.12.1999 № 214-ФЗ. 01.12.2004 № 151-ФЗ. ) Полный текст закона с дополнениями и […]
  • Федеральный закон о промышленных предприятиях Реализация промышленной политики: старт дан? Узнайте, признают ли суды нарушение срока проведения выездной проверки безусловным основанием для отмены решения, принятого по ее итогам, из Энциклопедии судебной практики в интернет-версии […]