Переуступка прав по договору купли продажи

Договор уступки права по договору купли-продажи недвижимости является недействительным в силу того, что по такому договору можно передать право требования передачи имущества, а не право собственности. По делу . Новосибирская область.

Арбитражный суд Новосибирской области рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента земельных и имущественных отношений города Новосибирска на решение от 28.11.2005 по иску прокурора Новосибирской области, к департаменту земельных и имущественных отношений города Новосибирска, ООО “Траст-Компани“, г. Новосибирск, ООО “Сибирский Вариант плюс“, г. Новосибирск о признании недействительным договора уступки права,

Арбитражный суд Новосибирской области решением от 28.11.2005 удовлетворил исковые требования прокурора Новосибирской области к департаменту земельных и имущественных отношений города Новосибирска (далее — ДЗИО г. Новосибирска), обществу с ограниченной ответственностью “Траст-Компани“ (далее — ООО “Траст-Компани“), обществу с ограниченной ответственностью “Сибирский Вариант плюс“ (далее — ООО “Сибирский Вариант плюс“) о признании недействительным договора уступки права по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.1999, заключенного комитетом по управлению имуществом города Новосибирска, ООО “Траст-Компани“, ООО “Сибирский Вариант плюс“.

ДЗИО г. Новосибирска обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить вышеназванное решение, принять по делу новый судебный акт. При этом апеллянт приводит следующие доводы.

По договору N 688 от 24.03.1999 ООО “Траст-Компани“ приобрело право требования передачи в собственность нежилое помещение по адресу: Вокзальная магистраль, 1. Указанный договор, по мнению апеллянта, не подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента его подписания сторонами.

ДЗИО г. Новосибирска настаивает на том, что к спорным правоотношениям необходимо применять положения ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации — уступка права требования как перемена лиц в существующем обязательстве, статьи 218, 223, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат.

Как считает апеллянт, в спорном правоотношении отчуждение недвижимого имущества не производилось, а осуществлялась уступка права требования по существующему обязательству передать реализованный на торгах объект недвижимого имущества.

Прокурор Новосибирской области доводы апелляционной жалобы считает необоснованными, полагает, что по договору уступки невозможно передать право собственности, возможно лишь передать право требования или передать объект недвижимости. ООО “Траст-Компани“ передало право, которым не обладало, так как, являясь победителем торгов, не зарегистрировало свое право собственности на приобретенное нежилое помещение в Управлении Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.

Таким образом, по мнению прокурора, ООО “Траст-Компани“ не могло передать право собственности на нежилое помещение по Вокзальной магистрали, 1 третьим лицам, так как юридически не являлось собственником, однако и комитет по управлению имуществом г. Новосибирска был не вправе распоряжаться указанным объектом недвижимости, так как уже распорядился принадлежащим ему имуществом, продав его на торгах ООО “Траст-Компани“.

Ответчики — ООО “Траст-Компани“ и ООО “Сибирский вариант плюс“ отзыв на апелляционную жалобу не представили, представители в судебное заседание не явились.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть материалы апелляционной жалобы по имеющимся в материалах дела документам без участия надлежаще уведомленных о времени и месте разбирательства спора представителей ООО “Траст-Компани“ и ООО “Сибирский вариант плюс“ в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции от 28.11.2005 в порядке требований ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав и сопоставив доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя при этом из следующего.

Как видно из материалов дела, комитетом по управлению имуществом г. Новосибирска утвержден план приватизации нежилого помещения по Вокзальной магистрали, 1, в котором указан способ приватизации — продажа на аукционе (л. д. 4).

Из протокола заседания постоянной конкурсной комиссии N 224 от 12.02.1999 видно, что победителем аукциона признано ООО “Траст-Компани“, продажная цена объекта составила 37842000 рублей (л. д. 5 — 6).

По результатам аукциона комитет по управлению имуществом г. Новосибирска заключил с победителем — ООО “Траст-Компани“ договор купли-продажи N 688 от 24.03.1999 (л. д. 8 — 11).

ООО “Сибирский вариант плюс“, по пояснению представителей сторон, не было участником торгов. Однако между комитетом по управлению имуществом г. Новосибирска (продавец), ООО “Траст-Компани“ (покупатель) и ООО “Сибирский вариант плюс“ (правоприобретатель) 30.03.1999 заключен договор уступки права по договору купли-продажи недвижимого имущества, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи N 688 от 24.03.1999 (л. д. 12 — 14).

По условиям данного договора покупатель передает правоприобретателю свои права по договору купли-продажи N 688 от 24.03.1999, а именно право собственности на нежилое помещение площадью 6765 кв. м, в том числе подвал — 2204,8 кв. м, 1 этаж — 2319,1 кв. м, 2 этаж — 2126,2 кв. м, технический этаж — 114,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Вокзальная магистраль, 1.

В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Из условий договора от 30.03.1999 видно, что ООО “Траст-Компани“ передает ООО “Сибирский вариант плюс“ не право требования передачи приобретенного на торгах нежилого помещения, а право собственности.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Следовательно, право собственности может быть приобретено только в случае отчуждения имущества, само право собственности как объект не может быть передано по договору уступки права.

Таким образом, доводы апеллянта о том, что к спорным отношениям необходимо применять правила о перемене лиц в обязательстве, являются необоснованными.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие государственную регистрацию перехода права собственности от комитета по управлению имуществом г. Новосибирска к ООО “Траст-Компани“ на нежилое помещение по Вокзальной магистрали, 1 в г. Новосибирске, приобретенное на основании договора купли-продажи N 688 от 24.03.1999, заключенного между комитетом по управлению имуществом г. Новосибирска (продавец) и ООО “Траст-Компани“ (покупатель).

На основании ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Следовательно, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии у ООО “Траст-Компани“ полномочий по распоряжению спорным имуществом до государственной регистрации перехода права собственности.

Комитет по управлению имуществом г. Новосибирска, передав спорное имущество ООО “Траст-Компани“, также было не вправе распоряжаться этим имуществом.

Данная правовая позиция соответствует п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав“ — при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Суд первой инстанции обоснованно признал договор уступки права от 30.03.1999 не соответствующим требованиям закона, а именно статьям 218, 223, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, договор уступки права по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.03.1999 является недействительной сделкой.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции от 28.11.2005 надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, ч. 1 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28.11.2005 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано.

resheniya-sudov5.ru

Уступка прав на недвижимость: особенности сделки

Ежегодно в России строятся миллионы квадратных метров жилой площади. Приобретение квартир в новостройках привлекает покупателей по двум основным причинам. Первая — жить в новой квартире всегда приятнее, в отличие от приобретенной на вторичном рынке. Второй причиной является привлекательная цена нового жилья: чем дольше ждать сдачи дома, тем квартира дешевле. Если квартира приобретается, например, на стадии нулевого цикла, разница в цене может достигать до 45% от рыночной стоимости.

Напомним, что нулевой цикл по сути является стартом строительных работ. На данном этапе, как правило, происходит рытье котлована, подводка коммуникаций, отливка фундамента здания и строительство его подземной части (цокольный и подвальный этажи). На втором этапе идет строительство его надземной части. Этот этап самый длительный. А что касается стоимости помещений, то чем больше этажей построено, тем выше их цена. Завершает процесс строительства внутренняя отделка дома и ввод в эксплуатацию. На этом этапе обычно стоимость строящихся квартир практически равна рыночной стоимости готового жилья.

Приобретение квартиры в строящемся доме может быть осуществлено путем заключения договора долевого участия в строительстве (ДДУ), вступления в жилищный кооператив (ЖСК) или путем уступки права требования (цессии). На первичном рынке недвижимости цессия как способ реализации жилья широко распространена.

О правовых особенностях уступки прав при приобретении жилой недвижимости и о том, на что следует обратить внимание при заключении договора цессии, расскажет адвокат Андрей Комиссаров.

Что следует знать при уступке прав по ДДУ

Цессия в сфере долевого строительства представляет собой перепродажу жилья в новостройках путем уступки права требования в пользу покупателя. С одной стороны договора выступает цедент — тот, кто уступает право, с другой цессионарий — тот, к кому это право переходит. Положения о договоре цессии регулируются главой 24 ГК РФ. Такой договор может быть заключен в любое время до момента передачи готовой квартиры дольщику.

Договор уступки права требования по договору долевого участия подлежит государственной регистрации так же, как и первичный договор. Это означает, что после его заключения пакет документов должен быть подан государственному регистратору для внесения изменений в единый государственный реестр прав (ЕГРП). Договор, не прошедший государственную регистрацию, недействителен, поэтому, прежде чем заключать договор уступки прав, следует проверить, прошел ли первоначальный договор государственную регистрацию.

Сделать это совсем не сложно: необходимо подать соответствующий запрос в реестр прав через интернет или через МФЦ.

Срок ответа составляет от 5 до 9 дней.

Договор долевого участия, по которому уступается право должен, быть полностью оплачен либо уступка должна происходить одновременно с переводом долга по договору долевого участия на нового участника строительства (ст. 11 ФЗ № 214). Цена договора цессии должна формироваться с учетом остатка долга по первоначальному ДДУ. В противном случае цессионарий рискует дважды оплатить стоимость квартиры, поскольку вместе с правом требования по договору, которое возникнет только после его полной оплаты, к нему перейдет и обязанность оплаты договора долевого участия. Таким образом, покупатель оплатит и уступку прав, и ДДУ.

Также следует учесть, что право требования квартиры у цессионария возникает только после полной оплаты договора, поэтому если договор оплачен не полностью, то в договоре следует указать, что происходит именно уступка будущего требования. Кроме того, при переводе долга на нового участника долевого строительства необходимо заручиться письменным согласием застройщика, которое необходимо для государственной регистрации договора уступки.

Цедент отвечает перед цессионарием только за недействительность сделки об уступке прав. Иными словами, если дольщик уступает вам право требования квартиры, то отвечает он только за недействительность договора цессии (ст. 390 ГК), поэтому если вы приобрели права по ДДУ, а дом не построен или подлежит сносу, поскольку возведен без соответствующей разрешительной документации, то вы можете предъявлять претензии только застройщику, а не лицу, уступившему право требования по договору.

Уступка прав по договору долевого участия может быть совершена неограниченное количество раз. Закон не предусматривает каких-либо ограничений на этот счет, но уступка должна быть совершена до передачи готового объекта дольщику.

После передачи объекта переход прав возможен уже на основании договора купли-продажи или иной сделки,

поскольку передача объекта говорит о фактическом завершении строительства и прекращении обязательств по договору долевого участия.

Несмотря на то, что, согласно положениям ФЗ № 214, в Российской Федерации привлечение денежных средств граждан в целях инвестирования строительства жилых помещений допускается только путем заключения договоров долевого участия, застройщики далеко не всегда соблюдают данные требования закона. Это характерно не только для небольших малоизвестных строительных компаний, но и для крупных застройщиков. Так, например, поселок «Славянка» на юге Санкт-Петербурга строился при заключении с гражданами предварительных договоров купли-продажи квартир.

Что следует знать при уступке прав по ПДКП

Согласно статье 429 ГК РФ, под предварительным договором понимается договор, в котором выражено намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, содержащихся в предварительном договоре. Такой договор заключается в письменной форме, нотариальное удостоверение необязательно, он не подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП. При этом в силу закона предварительный договор должен содержать ряд специальных существенных условий.

­­­Предмет основного договора. Должен быть четко и недвусмысленно описан объект недвижимости, который будет продан в будущем. Обычно указывается метраж квартиры, количество комнат, строительный номер и этаж. Также дополнительно могут быть указаны строительные оси и иные технические характеристики.

Цена договора. Обязательно указывается полная стоимость квартиры. Если в договоре указана сумма, но не указано наименование валюты, то цена будет считаться определенной в рублях.

Срок заключения основного договора. Договор без указания срока его заключения не будет являться недействительным, однако следует обратить внимание, что если срок в договоре не указан, то основной договор должен быть заключен в течение одного года с даты подписания предварительного.

В случае со строительством жилья ни в коем случае нельзя подписывать предварительные договора без указания срока заключения основного,

поскольку по истечении одного года, если ни одна из сторон не обратилась с требованием заключения основного договора, предварительный договор теряет юридическую силу. При этом, если дом еще не построен, требовать заключения основного договора покупатель не сможет, поскольку объект права, указанный в предварительном договоре, еще не существует. В такой ситуации покупатель крупно рискует потерять деньги и не получить квартиру.

Несмотря на то, что действующее законодательство в значительной степени уравнивает большинство прав дольщика и гражданина-покупателя по предварительному договору купли-продажи, при уступке прав покупателя следует обратить внимание на следующий аспект.

Как было сказано ранее, предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому риск стать жертвой мошенников при покупке квартиры в новостройке таким способом существенно выше. Недобросовестный цедент не лишен возможности одновременно уступить свои права нескольким гражданам, что, по сути, будет являться множественной продажей. Защититься от таких мошенников возможно путем обращения непосредственно к застройщику с запросом о том, не были ли ранее уступлены права по конкретному предварительному договору. Если нет, то можно заключать договор цессии, но при этом нужно помнить, что уступка прав по предварительному договору возможна с момента его подписания до момента заключения основного договора.

Договор цессии должен быть заключен в той же форме, что и предварительный договор, например,

если предварительный договор нотариально удостоверен, то и договор цессии также следует удостоверить у нотариуса.

В завершение хотелось бы сказать, что предпочтительнее приобретать строящееся жилье непосредственно у застройщика, заключая договор долевого участия. Если же вам подвернулась возможность приобрести его путем заключения договора цессии, то не следует экономить на квалифицированном юридическом исследовании рисков планируемой сделки. Лучше заплатить несколько тысяч рублей за консультацию квалифицированного специалиста, чем сэкономить малость и потерять миллионы.

www.mirkvartir.ru

В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиру?

​Купля-продажа квартиры в новостройке – не редкость. Строительство новых домов идет бурными темпами, и договора приобретения недвижимости подписываются достаточно часто. Кто-то хочет приобрести квартиру для проживания в ней, а кто-то приобретает ее с целью дальнейшей реализации.

Часто квартиры в новостройках, перед тем как дойти до конечного покупателя, меняют много так называемых владельцев. Это объясняется тем, что продажа квартир осуществляется уже на этапе закладки фундамента будущей недвижимости, когда самого объекта еще и в помине нет. Поэтому при продаже недвижимости в новостройке существует два типа договора – купли-продажи и переуступки.

Разница между переуступкой и чистой продажей квартиры

Чистая продажа квартиры

Прямой договор купли-продажи квартиры означает, что одна из его сторон приобретает у другой стороны за определенную плату недвижимость. Затем осуществляется ее регистрация в рег.палате, после чего приобретающий становится собственником квартиры, в подтверждение чему ему выдаются свидетельство о собственности. Такой договор может быть заключен между клиентом и застройщиком (либо другим лицом) по квартире в новом доме, который уже сдан, и прошел полную процедуру регистрации в уполномоченных органах. Итогом сделки является, как уже говорилось, свидетельство о собственности на объект.

Договор переуступки

В случаях, когда дом еще не сдан (при этом не важно, достроен он или нет), подписывается договор второго типа – переуступки прав требований. В недостроенном и не сданном доме нельзя продать квартиру по обычному договору купли-продажи просто потому, что по документам данной квартиры пока не существует.

В чем существенные различия?

Договор переуступки прав требований (или договор цессии) имеет свои отличия. По такому документу передается не право собственности (как в случае с прямым договором), а определенные права и требования на объект. Причем предъявить эти права и требования возможно лишь в неопределенном будущем, когда дом будет должным образом сдан.

Изначально существует некий основной договор с застройщиком (например, долевого участия или иной), где по договору переуступки меняется лишь покупающая сторона этого договора, которая может стать собственником лишь тогда, когда дом будет надлежащим образом зарегистрирован в соответствующих органах.

law03.ru

Верховный суд искал сходство между договорами купли-продажи и цессии

Верховный суд разбирался, применимы ли к договору уступки права требования (цессии) положения ГК о договоре купли-продажи.

Компания «Директ-Лизинг» и «Волгоградский завод буровой техники» заключили договор, согласно которому последний должен был поставить три мобильных буровых установки. Этого не произошло, и на стороне завода возникло обязательство вернуть аванс. «Директ-Лизинг» уступил право требования аванса «Русскому розыскному бюро», но бюро не оплатило договор цессии. Несмотря на возражения «Директ-Лизинга», бюро уступило право требования Волгоградскому металлургическому комбинату «Красный октябрь». А тот, в свою очередь, заключил аналогичное соглашение с «Торговым Домом Металлургическим заводом «Красный Октябрь». По мере перехода прав требований в рамках банкротного дела завода (№ А12-18544/2015) осуществлялось процессуальное правопреемство организаций.

«Директ-Лизинг» обратился в суд, полагая, что право требования находится у него в залоге в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК (дело № А40-172921/2016). Три инстанции указали, что применение к соглашению об уступке положений о нахождении в залоге у продавца товара, проданного в кредит, в рассматриваемом случае невозможно, – это противоречит содержанию и характеру переданных имущественных прав. Кроме того, наличие права залога цедента не вытекает из первоначального соглашения об уступке. Суд в банкротном деле констатировал, что неоплата не является основанием для признания уступки несостоявшейся.

В своей жалобе в Верховный суд компания указала, что уступка имущественных прав и купля-продажа имущественных прав являются идентичными понятиями, а потому к договору цессии должны применяться нормы п. 5 ст. 488 ГК. Также заявитель указывает, что неоплата является существенным нарушением условий договора уступки имущественного права. Последующие цессионарии – комбинат и торговый дом – не могут быть признаны добросовестными, так как были обязаны поинтересоваться о наличии оплаты по первой уступке.

Экономколлегия прислушалась к этим доводам, отменила решения нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение в АСГМ.

pravo.ru

Договор уступки прав по сделке купли-продажи нежилых объектов недвижимости не подлежит государственной регистрации

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации опубликовал постановление по делу № 6325/11 от 4 октября 2011 года, в котором рассматривался спор между обществом с ограниченной ответственностью и государственным предприятием. Спор состоял в следующем. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд с иском к Федеральному государственному дорожно-эксплуатационному предприятию о государственной регистрации перехода права собственности на комплекс сооружений производственной базы. Решением Арбитражного суда в удовлетворении иска отказано. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с позицией суда первой инстанции и оставили принятое решение без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора общество просит их отменить, и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Отказывая обществу в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что истец обосновывает приобретение права собственности договором уступки, стороной которого предприятие не является, в связи с чем не может выступать надлежащим ответчиком по предъявленному иску о государственной регистрации этого договора. Суды апелляционной и кассационной инстанций признали выводы суда первой инстанции правильными, дополнительно сославшись на отсутствие доказательств обращения общества к предприятию с требованием о государственной регистрации договора купли-продажи.

Коллегия судей ВАС передала дело в Президиум. Президиум ВАС считает, что суды не учли, что согласно требованиям статей 131 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется только в случаях, установленных законом. В частности, в соответствии с пунктом 2 статьи 558 и пунктом 3 статьи 560 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежат сделки купли-продажи предприятий и жилых помещений. Государственная регистрация сделок купли-продажи нежилых объектов недвижимости законом не предусмотрена. Из пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса следует, что государственной регистрации подлежит только уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации. Исходя из приведенных норм права, договор уступки прав по сделке купли-продажи нежилых объектов недвижимости не подлежит государственной регистрации.

Вместе с тем суды правильно отказали обществу в государственной регистрации перехода права собственности на сооружения. Общество не предъявило суду доказательств получения им сооружений от общества в счет договора уступки или по иным основаниям. При рассмотрении дела общество не ссылалось на наличие каких-либо обстоятельств, препятствовавших ему предъявить иск из договора купли-продажи до ликвидации общества. При названных условиях обращение с иском о государственной регистрации перехода права собственности на комплекс сооружений как возникшего из договора с организацией, признанной банкротом и уже исключенной из реестра юридических лиц, представляет собой злоупотребление правом, недопустимое в силу статьи 10 Гражданского кодекса, что влечет отказ в иске. Таким образом, требование, заявленное обществом отклонено судами правомерно.

Президиума Высшего Арбитражного Суда

Москва 4 октября 2011 г.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в

председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного

Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Бациева В.В., Валявиной Е.Ю.,

Витрянского В.В., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П.,

Исайчева В.Н., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г.,

Поповой Г.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. –

рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью

«ТВМ-трейд» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного

суда Московской области от 15.06.2010 по делу № А41-40307/09,

постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2010

и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа

от 25.02.2011 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «ТВМ-

трейд» (истца) – Коновалова О.В., Михайлов А.В., Слесарева О.В.;

от Федерального государственного унитарного дорожно-

эксплуатационного предприятия № 21 (ответчика) – Твердова Т.В.

Заслушав и обсудив доклад судьи Поповой Г.Г., а также объяснения

представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил

Общество с ограниченной ответственностью «ТВМ-трейд» (далее –

общество «ТВМ-трейд») обратилось в Арбитражный суд Московской

области с иском к Федеральному государственному дорожно-

эксплуатационному предприятию № 21 (далее – предприятие)

о государственной регистрации перехода права собственности на комплекс

сооружений производственной базы АБЗ «Кресты», расположенный по

адресу: Московская обл., Подольский р-н, Вороновское с/п, вблизи

д. Львово, 67-й километр автодороги А-101 Москва – Малоярославец –

Рославль, состоящий из железнодорожного тупика протяженностью

371 метр, площадью 879,1 кв. метра и ограждения разгрузочной площадки

из железобетонных блоков протяженностью 475 метров (далее –

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих

самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены

Территориальное управление Федерального агентства по управлению

государственным имуществом в Московской области и Федеральная

служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.06.2010

в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда

от 23.11.2010 решение от 15.06.2010 оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением

от 25.02.2011 решение суда первой инстанции и постановление суда

кассационной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской

Федерации, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора

общество «ТВМ-трейд» просит их отменить, ссылаясь на нарушение

единообразия в толковании и применении судами норм права, и направить

дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на заявление предприятие просит оспариваемые судебные

акты оставить без изменения.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве

на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей

участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление не подлежит

удовлетворению ввиду следующего.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, на

основании постановления Правительства Российской Федерации

от 06.06.2003 № 333 «О реализации федеральными органами

исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника

имущества федерального государственного унитарного предприятия»

Министерством имущественных отношений Российской Федерации по

Московской области 28.07.2004 принято распоряжение № 214 о продаже

сооружений на аукционе.

Общество с ограниченной ответственностью «Любимый город»

(далее – общество «Любимый город», организатор торгов), действовавшее

на основании договора от 30.07.2004 № 06, заключенного с предприятием,

организовало и провело 13.09.2004 торги по продаже сооружений,

принадлежащих на праве собственности Российской Федерации и

зарегистрированных за предприятием на праве хозяйственного ведения.

Победителем торгов признано общество с ограниченной

ответственностью «Стройабсолют» (далее – общество «Стройабсолют»),

с которым организатор торгов 20.09.2004 заключил договор № 05 купли-

продажи (далее – договор купли-продажи) сооружений по цене

2 208 305 рублей с условием оплаты в течение 15-ти банковских дней с

даты подписания договора.

Имущество передается покупателю после подтверждения

поступления денежных средств на счет продавца и считается переданным с

момента утверждения предприятием передаточного акта (пункт 3.1

В материалы дела обществом «ТВМ-трейд» приобщены выписки

за 2004 год по лицевому счету общества «Любимый город» об уплате ему

обществом «Стройабсолют» за проданные сооружения 2 208 305 рублей,

из которых предприятию перечислены причитавшиеся ему 560 997 рублей

40 копеек (остальная сумма за вычетом комиссионного вознаграждения

подлежала направлению в федеральный бюджет). Предприятие в ходе

рассмотрения настоящего дела данный факт не оспаривало.

Согласно передаточному акту от 12.10.2004, утвержденному

предприятием в тот же день, имущество покупателю было передано.

Общества «Стройабсолют» и «ТВМ-трейд» 05.10.2006 заключили

договор уступки права требования (далее – договор уступки), согласно

которому первое уступает второму все права покупателя по договору

купли-продажи за встречное вознаграждение в размере 3 000 000 рублей

(без налогов), подлежащее уплате в течение шести месяцев с момента

подписания договора (пункты 1, 3 договора).

В упомянутом договоре уступки предусмотрено, что уступаемые

права переходят к обществу «ТВМ-трейд» с момента подписания

договора и в существующем на этот момент у общества «Стройабсолют»

объеме, включая права на государственную регистрацию права

собственности, на получение от продавца документов, необходимых для

регистрации права собственности, на отказ от договора, на земельный

участок, а также иные права, предусмотренные действующим

законодательством (пункты 2, 4).

Определением Арбитражного суда Московской области

от 10.05.2007 по делу № А41-К2-6164/07 в отношении общества

«Стройабсолют» введена процедура наблюдения, решением того же суда

от 17.01.2008 это общество признано несостоятельным (банкротом), в

отношении него открыто конкурсное производство, в ходе которого

установлено отсутствие у общества «Стройабсолют» какого-либо

имущества, в результате чего конкурсная масса не сформирована.

На основании определения Арбитражного суда Московской области

от 14.05.2009 по делу № А41-К2-6164/07 о завершении конкурсного

производства в Единый государственный реестр юридических лиц внесена

запись о ликвидации общества «Стройабсолют».

Общество «ТВМ-трейд», предъявляя в суд 06.11.2009 настоящий

иск, ссылалось на то, что общество «Стройабсолют» уступило ему права

по исполненному договору купли-продажи до регистрации права

собственности, а предприятие от государственной регистрации права

Отказывая обществу «ТВМ-трейд» в удовлетворении иска, суд

первой инстанции указал, что истец обосновывает приобретение права

собственности договором уступки, стороной которого предприятие не

является, в связи с чем не может выступать надлежащим ответчиком по

предъявленному иску о государственной регистрации этого договора.

Суды апелляционной и кассационной инстанций признали выводы

суда первой инстанции правильными, дополнительно сославшись на

отсутствие доказательств обращения общества «ТВМ-трейд» к

предприятию с требованием о государственной регистрации договора

Однако суды не учли, что согласно требованиям статей 131 и 164

Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский

кодекс) государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом

осуществляется только в случаях, установленных законом.

В частности, в соответствии с пунктом 2 статьи 558 и пунктом 3

статьи 560 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежат

сделки купли-продажи предприятий и жилых помещений.

Государственная регистрация сделок купли-продажи нежилых объектов

недвижимости законом не предусмотрена.

Из пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса следует, что

государственной регистрации подлежит только уступка требования по

сделке, требующей государственной регистрации.

Исходя из приведенных норм права, договор уступки прав по сделке

купли-продажи нежилых объектов недвижимости не подлежит

В данном случае право собственности на сооружения должно

переходить не на основании договора уступки прав, поскольку такое

соглашение не является сделкой об отчуждении вещи, а на основании

договора купли-продажи сооружений.

В силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса суд вправе

вынести решение о государственной регистрации перехода права

собственности по требованию одной из сторон договора купли-продажи

недвижимости к другой стороне, если последняя уклоняется от

государственной регистрации перехода права.

Вместе с тем суды правильно отказали обществу «ТВМ-трейд» в

государственной регистрации перехода права собственности на

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются

действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с

намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление

правом в иных формах. В случае установления факта злоупотребления

правом суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Общество «ТВМ-трейд» при рассмотрении дела указывало, что

узнало о банкротстве общества «Стройабсолют» в мае 2007 года. Но до

момента ликвидации последнего (26.05.2009) не смогло добиться от него

содействия в государственной регистрации перехода права. Однако

общество «ТВМ-трейд» не подтвердило ни факт обращений к обществу

«Стройабсолют» за таким содействием, ни предъявления ему требований о

передаче сооружений, ни получения статуса кредитора в деле о

банкротстве этого общества, ни уплату ему вознаграждения за уступку

прав покупателя на сооружения.

Предприятие представило документы о намерении общества

«Стройабсолют» уступить в 2007 году права покупателя сооружений не

обществу «ТВМ-трейд», а сторонней организации.

Общество «ТВМ-трейд» не предъявило суду доказательств

получения им сооружений от общества «Стройабсолют» в счет договора

уступки или по иным основаниям.

Более того, переданные в 2004 году по акту приема-передачи

обществу «Стройабсолют» сооружения не только зарегистрированы за

предприятием в Едином государственном реестре прав на недвижимое

имущество и сделок с ним, но и находятся в его фактическом владении,

что подтверждено представителями обеих сторон дела на заседании

Требование о государственной регистрации перехода права на

сооружения общество «ТВМ-трейд» заявило предприятию 12.08.2009, то

есть после ликвидации общества «Стройабсолют» и непосредственно

перед обращением в суд.

Проверить обстоятельства получения (выбытия) комплекса

сооружений обществом «Стройабсолют», установить причины, по

которым оно не регистрировало с 2004 года права на сооружения, в том

числе в период банкротства, после ликвидации указанного общества

невозможно, о чем общество «ТВМ-трейд» не могло не знать, предъявляя

06.11.2009 настоящее требование в арбитражный суд.

При рассмотрении дела общество «ТВМ-трейд» не ссылалось на

наличие каких-либо обстоятельств, препятствовавших ему предъявить иск

из договора купли-продажи 2004 года до ликвидации общества

При названных условиях обращение в 2009 году с иском о

государственной регистрации перехода права собственности на комплекс

сооружений как возникшего из договора с организацией, признанной

банкротом и уже исключенной из реестра юридических лиц, представляет

собой злоупотребление правом, недопустимое в силу статьи 10

Гражданского кодекса, что влечет отказ в иске.

Таким образом, требование, заявленное обществом «ТВМ-трейд»,

отклонено судами правомерно.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1

части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда

решение Арбитражного суда Московской области от 15.06.2010

по делу № А41-40307/09, постановление Десятого арбитражного

апелляционного суда от 23.11.2010 и постановление Федерального

арбитражного суда Московского округа от 25.02.2011 оставить без

Заявление общества с ограниченной ответственностью «ТВМ-трейд»

www.lawcabinet.ru

Смотрите так же:

  • Пособия на гемоглобин Все выплаты и пособия для беременных в России в 2018 году Всем беременным женщинам полагаются льготы и компенсации, независимо от того, работает ли она или нет. Финансовая помощь гарантируется государством, однако размер этой помощи […]
  • Постановление по удо 2018 Постановление по удо 2018 Более 30,8 млн. рублей задолженности по заработной плате погашено в результате принятых органами прокуратуры Вологодской области мер реагирования В действительности основные нормы законодательства Российской […]
  • Приказ минтруда от 11102012 310н Приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 11 октября 2012 г. N 310н "Об утверждении Порядка организации и деятельности федеральных государственных учреждений медико-социальной экспертизы" (с изменениями и дополнениями) Приказ […]
  • Заявление по форме 14001 при выходе участника Как правильно заполнить форму р14001 при выходе участника и образец заполнения при смене учредителя? Все изменения данных о юридических и физических лицах, находящихся в обществе одной организации, необходимо регистрировать с помощью […]
  • Красота есть в ней залог успокоения Красота есть гармония; в ней залог успокоения… Добавить комментарий Тогда только очищается чувство, когда соприкасается. Тогда только очищается чувство, когда соприкасается с красотою высшей, с красотою идеала. Искусство есть такая […]
  • Понятие и виды закона в рб Понятие, признаки и виды законов Закон - это нормативный акт, принятый в особом порядке органом законодательной власти или референдумом, выражающий волю народа, обладающий высшей юридической силой и регулирующий наиболее важные […]