Право аренды муниципальной собственности

Новые разъяснения об аренде

Высший арбитражный суд подготовил дополнения в данные им ранее разъяснения по вопросам применения норм Гражданского кодекса о договоре аренды. Соответствующий проект постановления опубликован на сайте ВАС РФ.

По отдельным вопросам, возникающим в судебной практике в связи с применением норм Гражданского кодекса, регулирующих договор аренды, Пленум ВАС РФ принял постановление осенью прошлого года 1 , а недавно пришел к выводу о необходимости внести дополнения 2 в указанный документ. О каких дополнениях идет речь?

Возобновление договора без проведения торгов

Первое дополнение 3 посвящено особенностям заключения договора аренды государственного и муниципального имущества с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов.
Напомним, что в ряде предусмотренных законом 4 случаев договор аренды в отношении вышеуказанного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Однако если арендатор надлежащим образом исполнял все обязанности по договору аренды, заключенному по результатам проведения торгов, то по истечении срока этого договора возможно заключить с ним договор на новый срок без проведения торгов, если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ. Такое разъяснение дано в пункте 4.1. комментируемого проекта Пленума ВАС РФ со ссылкой на Федеральный закон «О защите конкуренции» 5 . При этом, если законодательством установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения договора с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1—4 постановления № 73.
В частности, следуя пунктам 1 и 2 указанного постановления, преимущественное право при заключении договора аренды на новый срок, согласно статье 621 Гражданского кодекса, имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности.
При этом положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок 6 .
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса (аукциона) предусмотрено Законом № 135 ФЗ 7 . Однако вышеуказанные нормы не регулируют правоотношения арендодателя и арендатора и не определяют правовые последствия для указанных сторон, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды без заключения аналогичного соглашения на новый срок.
Данный пробел устраняют положения пункта 4.1. Проекта. В описанной ситуации арендатор должен будет выплачивать арендную плату в размере и на условиях, согласованных договором аренды, срок действия которого истек. Но как только арендатор заключит договор на новый срок без проведения торгов и по условиям нового договора размер арендной платы будет выше, арендатор будет обязан выплатить разницу за весь период пользования имуществом с момента окончания срока предыдущего договора аренды до даты заключения договора аренды на новый срок.
Кроме того, как следует из Проекта, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора, касающихся срока и арендной платы, соблюдая при этом положения части 9 статьи 17.1 Закона 135 ФЗ. Это означает, что такой договор может быть заключен при следующих условиях:

  • размер арендной платы должен быть определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в России (если иное не установлено другим законодательством РФ);
  • минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
  • Аренды части недвижимости.Порядок регистрации

    Данный порядок предусмотрен Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 8 . Так, к представляемому на госрегистрацию прав договору аренды части здания, сооружения, помещения должен прилагаться кадастровый паспорт объекта с указанием размера арендуемой площади.
    По разъяснениям Росреестра 9 , при регистрации такого договора необходимость в представлении кадастрового паспорта на арендуемую часть имущества отпадает, если арендуемая часть имущества была когда-либо предметом аренды и в материалах регистрационного дела остался кадастровый паспорт соответствующей части здания (сооружения, помещения).
    На практике получение кадастрового паспорта на часть предмета аренды нередко вызывает значительные временные и финансовые издержки, что является обременительным для сторон по сделке.
    Проект, по сути, освобождает стороны от указанных обременительных затрат, предусматривая возможность регистрации договора аренды части недвижимого имущества без предоставления кадастрового плана на данный объект аренды. Согласно проекту 10 , если на регистрацию такого договора стороны представили подписанный ими документ, содержащий графическое или текстуальное описание предмета договора (части недвижимой вещи, передаваемой в пользование арендатору), то отказ в регистрации договора по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды не соответствует закону № 122 ФЗ.
    Таким образом, если право собственности на предмет договора аренды зарегистрировано в установленном Законом 122 ФЗ порядке за арендодателем, то, при условии содержания в договоре аренды описания передаваемого в аренду имущества, с признаками и характеристиками, позволяющими однозначно идентифицировать его, представление кадастрового паспорта при регистрации договора аренды части недвижимого имущества не требуется.

    Правомерность передачи имущества в аренду

    В пункте 10 Проекта рассмотрена ситуация, когда на момент заключения договора аренды лицо, сдающее имущество в аренду, права собственности на него не имело, но к моменту передачи данного объекта арендатору стало его собственником. (Напомним, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным на это законом или собственником 11 ).
    Как следует из разъяснений, приведенных в Проекте, такой договор не противоречит закону и не может быть признан недействительной сделкой на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса. Договор является заключенным и несет в себе правовые последствия для его сторон, предусмотренные действующим законодательством. В частности, и в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду.

    Не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса и передача в аренду недвижимого имущества его законным владельцем (получившим это имущество, например, по договору купли-продажи или построившим его), но еще не зарегистрировавшим право собственности на него 12 . Не влечет недействительности договора аренды и отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию арендованного имущества.
    Судам рекомендовано в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, не принимать во внимание доводы арендатора о том, что право собственности на арендованное имущество не принадлежит арендодателю и потому договор аренды является недействительной сделкой 13 .
    Между тем, исходя из анализа и обобщения судебной практики, можно сделать вывод, что суды по-разному подходят к разрешению указанных споров. Определяя правовые последствия для сторон, они ставят исход дела в зависимость от того, подлежал заключенный договор аренды государственной регистрации или нет. При этом позиции, которых придерживаются суды, можно сформулировать следующим образом:

  • Позиция 1. Подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, но зарегистрированный после нее, является действительным и считается заключенным с момента его регистрации 14 .
  • Позиция 2. Не подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, подписанный до государственной регистрации права собственности арендодателя на данное недвижимое имущество, является недействительным 15 .
  • Проект устраняет противоречия, сложившиеся в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с заключением договоров аренды имущества с собственником, за которым на момент заключения договора аренды право собственности на предмет аренды не было зарегистрировано.

    Если у имущества несколько арендаторов

    Проект содержит разъяснения о применении статьи 398 Гражданского кодекса при рассмотрении споров, связанных с заключением нескольких договоров аренды в отношении одного и того же имущества 16 . (Речь здесь не идет о случаях, когда арендаторы пользуются различными частями одной и той же вещи или пользуются ею попеременно в различные периоды времени.)
    Согласно данной статье в случае неисполнения арендодателем обязательства передать предмет аренды во владение и пользование арендатору последствия будут такие. Арендатор будет вправе потребовать, чтобы эту вещь отобрали у арендодателя и передали ему на предусмотренных договором условиях. Однако это право отпадает, если предмет аренды уже передан третьему лицу, также имеющему право аренды на указанное имущество. Если предмет аренды еще не передали, преимущество имеет тот из арендаторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск.
    Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

    Исполнение договора, подлежащего госрегистрации

    Пункт 14 Проекта разъясняет порядок взыскания задолженности по арендной плате с арендатора, когда между арендатором и арендодателем заключен договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но он не зарегистрирован.
    Пленум ВАС предлагает две редакции указанного пункта с применением разных способов защиты и, соответственно, разных норм материального права.
    Согласно первой редакции, что, если суд установил факты передачи имущества в аренду, принятия его арендатором без каких-либо замечаний, наличия достигнутого сторонами соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям такого пользования, оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение) не имеется. Судам следует исходить из общих положений обязательственного права 17 , а именно из условий заключенного соглашения между арендатором и арендодателем.
    Тем самым, Пленум ВАС РФ фактически приравнивает заключенный, но не прошедший государственную регистрацию договор к зарегистрированному договору.
    В то же время в Проекте указано, что, в силу статьи 308 Гражданского кодекса, права, предоставленные таким договором арендатору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Следовательно, арендатор вправе владеть и пользоваться арендованным имуществом исключительно в рамках заключенного соглашения. Права арендатора, предусмотренные, например, статьями 617 и 621 Гражданского кодекса, не распространяются на арендатора, являющегося стороной по договору, не прошедшему государственную регистрацию, в случае, если такой договор подлежал ей.
    Вторая редакция пункта 14 говорит о том, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием задолженности по арендной плате в указанных обстоятельствах, судам следует применять положения статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение).

    Порядок определения арендной платы

    Разъяснения 18 касаются ситуаций, когда арендная плата устанавливается или может регулироваться государственными и муниципальными органами 19 .
    Так, если закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу 20 , поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
    К договору аренды, заключенному после вступления в силу указанного закона, применяется порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим законом. Следует обратить внимание, что, согласно пункту 17 комментируемого Проекта, размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, когда он определяется по результатам проведения торгов для заключения договора аренды.
    Если стороны договора предусмотрели возможность изменения размера арендной платы в соответствии с публично-правовыми актами, корректирующими такую плату, размер арендной платы подлежит изменению автоматически и не требует заключения дополнительного соглашения и, соответственно, его государственной регистрации 21 . Однако если при этом договор содержит в себе какое-либо условие, противоречащее положению данного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора.
    Например, стороны согласовали условие об определении арендной платы в соответствии с положениями публично-правового акта, но в то же время также согласовали и порядок определения стоимости аренды, в результате которого арендная плата не соответствует плате, указанной в публично-правовом акте. В этом случае приоритет будет отдан условию договора, предусматривающего порядок определения стоимости аренды.

    Об изменении размера арендной платы

    Проект предусматривает правовую возможность для судов в отказе арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки 22 . Для этого должно быть установлено и доказано, что арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период. Разъяснение касается ситуаций, когда в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер.
    Правовым основанием для отказа в удовлетворении указанных требований арендодателя является положение Гражданского кодекса 23 , исходя из которого «не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах».
    При этом бремя доказывания того, что измененная в одностороннем порядке арендная плата значительно превышает названные средние рыночные ставки, лежит на арендаторе.

    Сноски:
    1 пост. Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление № 73)
    2 проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73. » (опубликован на сайте ВАС РФ 19.07.2012) (далее — Проект)
    3 п. 4.1. Проекта
    4 ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ (далее — Закон № 135-ФЗ), ст. 30—30.2 ЗК РФ, ст. 74 ЛК РФ
    5 ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ
    6 п. 3 постановления № 73
    7 ч. 9—11 ст. 17.1. Закона № 135-ФЗ
    8 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (далее — Закон № 122-ФЗ)
    9 письмо Росреестра от 14.07.2011 № 14-4499-ГЕ
    10 п. 9 Проекта
    11 ст. 608 ГК РФ
    12 п. 11 Проекта
    13 п. 12 Проекта
    14 пост. Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 № 4037/10 по делу № А65-18537/2009-СГ2-55
    15 пост. ФАС ЗСО от 14.03.2012 по делу № А75-2466/2011
    16 п. 13 Проекта
    17 ст. 309 ГК РФ
    18 пп. 15—20 Проекта
    19 п. 1 ст. 424 ГК РФ
    20 п. 2. ст. 422 ГК РФ
    21 п. 19 Проекта
    22 п. 21 Проекта
    23 п. 1 ст. 10 ГК РФ

    www.garant.ru

    Право аренды земельного участка

    Право аренды земельного участка в условиях рыночных отношений является ресурсом и товаром. Оно представляет собой комплекс прав арендатора, вытекающих из договора между арендодателем, являющимся собственником земельного участка, и арендатором, а также, в некоторых случаях, — и третьими лицами.

    По договору аренды, согласно ст. 606 Гражданского кодекса (ГК) РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество на платной основе во временное владение и пользование, или же только во временное пользование. В ст. 607 ГК РФ оговорено, что законами могут устанавливаться дополнительные особенности предоставления в аренду участков земли и других обособленных природных объектов. Обязательным элементом договора аренды выступают данные об ее объекте, позволяющие определенно его установить, без таких данных договор не может считаться действительным.

    В качестве арендодателей негосударственных земельных участков могут выступать их собственники – негосударственные юридические и физические лица. Собственниками же участков, находящихся в государственной собственности, являются уполномоченные государственные и муниципальные органы. Можно также взять в аренду участок у лица, которое уже его арендует.

    В ст. 22 ЗК РФ (п.2) указано, что земельные участки, кроме земель, изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду их собственниками. Земельные участки, изъятые из оборота, могут предоставляться в аренду только в исключительных случаях, которые установлены федеральным законодательством.

    Существенным условием для заключения договора аренды земельного участка является размер арендной платы (ст. 65 ЗК РФ). Сроки, порядок и условия внесения арендной платы за участки земли, которые находятся в частной собственности, устанавливаются договором аренды. При аренде же государственных и муниципальных земель эти условия определяются органами государственной власти соответствующего территориального субъекта РФ либо органами местного самоуправления.

    Права арендатора

    Арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть предприятия, учреждения, организации, зарегистрированные на территории РФ, также граждане России, других стран и лица без гражданства.

    В ст. 22 ЗК РФ закреплены права арендатора земельного участка на период всего действия договора, которые включают:

    передачу своих прав и обязанностей по договору аренды участка земли третьему лицу, в том числе в качестве:

  • залога для обеспечения выполнения обязательств;
  • взноса в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества;
  • пая, вносимого в производственный кооператив;
  • передачу арендованного земельного участка или его части в субаренду в пределах действия срока аренды.
  • Указанные действия могут осуществляться арендатором без получения согласия собственника, но при соблюдении условия об его уведомлении, за исключением случаев, когда в договоре предусмотрено иное. Заключения нового договора аренды при этом не требуется. Ответственность по договору перед арендодателем перекладывается на нового арендатора, кроме случаев передачи прав аренды в качестве залога.

    Особенности аренды государственных земель

    Юридическое или физическое лицо может арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в таких случаях:

    1. Когда оно имеет оформленное в собственность здание, сооружение, строение, располагающееся на этом участке, и по каким-либо причинам не может и/или не желает приобретать прилегающий к нему участок. Договор аренды при этом может быть оформлен на срок до 49 лет, и его наличие в дальнейшем не препятствует выкупу земельного участка.
    2. Получения земли для осуществления строительства на срок проведения строительства. В этом случае обязательным будет проведение работ по формированию земельного участка с предварительным согласованиям места, где будет размещен объект строительства. Земельные участки в данном случае предоставляются исключительно на основе аукционных торгов, по результатам которых составляется протокол. Договор аренды с победителем торгов заключается на основании протокола и оформляется в срок до 5 дней от момента подписания протокола.

    Если договор аренды участка земли, находящегося в государственной или муниципальной собственности, оформлен на срок более 5 лет, то арендатор имеет право передавать свои права и обязанности, обусловленные договором аренды, третьим лицам на приведенных выше условиях, предусмотренных ст. 22 ЗК РФ (п. 5 и 6).

    В случае аренды государственных и муниципальных земель не допускаются изменения условий договора без получения согласия арендатора, а также последующие дополнительные ограничения прав арендатора, установленных договором.

    Здесь Вы можете узнать все детали установления частного сервитута.
    А как происходит выкуп арендованного земельного участка, подробно описано здесь: http://www.landatlas.ru/help/vykup-zemelnogo-uchastka-iz-arendy.htm.

    Расторжение договора, заключенного сроком более чем на 5 лет, до окончания предусмотренного в нем срока аренды земельного участка, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при условии существенных нарушений арендатором условий договора.

    Муниципальными органами на местах может быть организован целевой выкуп права аренды земельных участков, который подразумевает предоставление земельных участков юридическим и физическим лицам в установленных соответствующим документом (Положением) случаях, без проведения процедуры торгов по фиксированной цене выкупа. Такой выкуп возможен в случае приобретения соседнего земельного участка (площадью до 30 % от общей площади основного участка), граничащего с основным, либо участка, занятого временными сооружениями, при условии последующего перевода их в капитальные.

    Особенности передачи прав третьему лицу

    При передаче прав третьему лицу нужно различать такие ситуации, как:

    1) передача (продажа/уступка) права на заключение договора аренды земельного участка, которая может произойти только до наступления момента заключения договора с арендодателем;

    2) передача арендных прав, которая осуществляется только в рамках уже заключенного ранее договора.

    Первая ситуация может возникнуть, в частности, когда победитель аукциона, выигравший право на заключение договора аренды земельного участка, желает передать это право третьему лицу. Как правило, такая передача осуществляется с использованием товарно-денежных отношений, то есть, имеет место приобретение права аренды третьим лицом – потенциальным арендатором у первоначального правообладателя, обычно по более высокой цене.

    Следует отметить, что данное право нельзя реализовать, если аукцион был признан несостоявшимся из-за того, что на нем не удалось обеспечить присутствие двух или более участников. В этом случае единственный участник в течение 10 дней после дня, когда был проведен аукцион, имеет право на заключение договора аренды по установленной стартовой цене аукциона, но осуществить переуступку права аренды земельного участка не может.

    Регистрация перехода права аренды

    Договор аренды земли, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Регистрация перехода права аренды регламентируется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Она может осуществляться по инициативе как правообладателей, так и лиц, приобретающих данные права, с обязательным уведомлением правообладателей, при условии наличия государственной регистрации возникших ранее прав в Едином государственном реестре прав. Состоявшаяся регистрация перехода прав удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

    Государственная пошлина за регистрацию перехода прав аренды составляет: для физлиц – 500 руб., для организаций – 7500 руб.

    Прекращение права аренды

    Прекращение права аренды земельного участка возможно в следующих случаях:

  • по окончанию срока аренды;
  • по соглашению сторон до наступления этого срока;
  • по инициативе одной из сторон;
  • нарушения условий договора;
  • ненадлежащего использования земли арендатором;
  • действий арендатора, ведущих к ухудшению земли;
  • непригодности земельного участка для использования.
  • www.landatlas.ru

    Как заключается аренда земельных участков, находящихся в муниципальной собственности

    Статьи по теме

    Аренда земельных участков муниципальной собственности — распространенная процедура, имеющая свои тонкости. В данной статье мы расскажем, что такое предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности, как территории сдаются во временное пользование и какие нюансы при этом есть.

    Вопросы, рассмотренные в материале:

  • Кому возможна передача в аренду земельного участка муниципальной собственности.
  • Каков порядок аренды земельного участка муниципальной собственности.
  • Как проводятся торги по аренде земельных участков муниципальной собственности.
  • Когда не требуются торги по аренде земельных участков муниципальной собственности.
  • Какой заключать договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
  • Кому возможна передача в аренду земельного участка муниципальной собственности

    Взять государственный или муниципальный участок земли в аренду может как физическое, так и юридическое лицо, если:

  • На данной территории есть объект (строение, здание), принадлежащий ему на праве собственности, однако саму землю физлицо или юрлицо покупать не желает. Аренда земельных участков муниципальной собственности предполагает заключение договора сроком до 49 лет. При этом договор не должен препятствовать выкупу данной территории в будущем.
  • Хочет получить землю для возведения на ней объекта на весь период строительства. В таких случаях обязательно проводят работы по формированию участка с предварительным согласованием месторасположения строения. Земли предоставляют только на основании аукционов с последующим составлением протокола. Договор на аренду территорий с победителем аукциона заключают на основании протокола. На оформление договора отводится 5 дней с момента подписания протокола.
  • Правила аренды земельного участка муниципальной собственности

    Право аренды земли с позиции рыночных отношений — это ресурс и товар. Арендуя участок, лицо получает все права на его использование, прописанные в договоре с арендодателем-собственником и иногда с третьими лицами.

    В ст. 606 ГК РФ сказано об условиях аренды. Арендодатель, соблюдая условия соглашения, обязан за установленную плату передать земельный участок арендатору для временной эксплуатации и владения, или только для временной эксплуатации. Ст. 607 ГК РФ разъясняет, что в законодательных актах могут быть прописаны и иные условия передачи земель и других обособленных природных объектов в аренду. В договоре должны быть указаны сведения об объекте, по которым можно точно установить его. Если такой информации нет, документ недействителен.

    Предоставление в аренду земельного участка муниципальной собственности разрешено негосударственным юрлицам и простым гражданам. Территории, находящиеся в госсобственности, принадлежат государственным органам и органам муниципалитетов. Закон РФ также разрешает брать землю в аренду у лица, уже арендующего ее.

    В п. 2 ст. 22 ЗК РФ указано, что предоставлять в аренду территории могут их собственники. Исключения составляют лишь изъятые из оборота земли. Их в аренду можно сдавать лишь в исключительных ситуациях, прописанных в ФЗ.

    Право на аренду земельного участка государственной или муниципальной собственности может прекратиться, если:

  • срок аренды истек;
  • стороны договорились о завершении договора, не дожидаясь окончания срока;
  • одна из сторон инициировала прекращение соглашения;
  • один из участников нарушил условия договора;
  • арендатор использовал землю ненадлежащим образом;
  • арендатор предпринял действия, которые снизили качество земли или могли вызвать это;
  • территория стала непригодной к эксплуатации.
  • Каков порядок аренды земельного участка муниципальной собственности

    Порядок аренды земельных участков муниципальной собственности определяется целями эксплуатации. Территории арендуют как для строительных работ, так и для решения задач, не связанных со строительством. Земли для строительства также сдают в аренду на разных условиях — все зависит от выполнения работ по их формированию:

  • без предварительного согласования мест расположения построек;
  • с предварительным согласованием (ст. 30 Земельного кодекса РФ).
  • По закону земельные участки муниципальной собственности сдают в аренду на аукционах, если месторасположения объектов на них до этого согласованы не были.

    В новой редакции Земельного кодекса РФ абсолютно по-новому определен порядок сдачи земли в аренду на аукционах или без их проведения. Ст. 39.6 ЗК РФ содержит общее правило: договор на аренду территорий государственной или муниципальной собственности заключают на аукционах.

    Подход к порядку формирования земель для торгов стал другим. В законе упразднили критерий разграничения порядка сдачи участков с предварительным согласованием месторасположения построек и без согласования.

    В соответствии с новой статьей 39.11 ЗК РФ, земли для сдачи в аренду по результатам аукционов могут формироваться двумя путями:

  • по инициативе органа госвласти или муниципалитета;
  • по инициативе физлица или юрлица, заинтересованного в сдаче земли в аренду.
  • Сбором необходимой документации занимается или орган государственной власти (муниципалитет), или заинтересованное юридическое или физическое лицо. Все зависит от того, кто выдвинул инициативу о формировании участка.

    Важным нововведением стало то, что на основании п. 15 ст. 39.8 ГК РФ, лицо, арендующее землю в государственной или муниципальной собственности, больше не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды такой территории на новый период без аукциона.

    В Земельном кодексе РФ сейчас нет указаний о конкретных сроках заключения договора на аренду государственных или муниципальных земель. В тексте новой редакции ЗК РФ уточнены максимальные сроки аренды территорий нескольких видов (период сдачи участков для строительства, ведения сельскохозяйственной деятельности и т. д. (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

    Отметим, что на основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ владельцы построек наделены исключительным правом на покупку участков, где размещены их сооружения (если об ином не сказано в ФЗ).

    Схема определения стоимости аренды таких участков также изменилась. Ст. 65 ЗК РФ гласит, что сумму, порядок внесения и сроки оплаты аренды земли, принадлежащей РФ, субъектам РФ или муниципалитетам, устанавливает Правительство РФ, органы госвласти субъектов РФ и муниципалитеты.

    В соответствии с ЗК РФ в новой редакции, плата за аренду земельного участка муниципальной собственности устанавливается по разным схемам. Все определяется порядком заключения договора.

  • Если договор заключают на торгах, плату за аренду земельного участка муниципальной собственности устанавливают по их итогам.
  • Если договор на аренду заключают с лицом, подавшим единственную заявку для участия в торгах, или с единственным участником, цена на аренду земли должна соответствовать начальной стоимости, указанной на аукционе.
  • Если договор на аренду земельного участка заключают без аукциона, сумма зависит от того, кто владеет территорией — государство, субъект РФ или муниципалитет; размер оплаты устанавливают уполномоченные органы (если об ином не сказано в ФЗ) (ст. 39.7 ЗК РФ).
  • Однако в Законе сохранилось общее правило, действовавшее и ранее: плата за аренду земельного участка муниципальной собственности или территории, принадлежащей государству, рассчитывается на основании главных принципов определения арендной платы, обозначенных Правительством РФ (иными словами, в соответствии с ПП РФ от 16.07.2009 № 582).

    Подчеркнем, что данное ПП РФ соотносится с новыми нормами ЗК РФ по части формирования порядка платы за аренду земельных участков, принадлежащих РФ. Из этого вытекает правило, по которому каждый год необходимо определять сумму оплаты аренды земельных участков, предоставляемых в ходе аукционов, с учетом их цен на рынке.

    На основании ПП РФ от 16.07.2009 № 582, сумма арендной платы за землю для соглашений, заключаемых без аукционов, зависит от оснований покупки земли:

  • по кадастровой стоимости территории в процентах, обозначенных в Постановлении;
  • в соответствии со ставками арендной платы или методическими указаниями для ее расчетов.
  • Сумма платы за аренду земли для соглашений, заключенным по итогам аукционов, зависит от их итогов.

    В иных ситуациях плату за аренду земли, где размещены недостроенные объекты, рассчитывают по рыночной цене участка. Цена определяется на основании законодательного акта РФ об оценочной деятельности.

    То есть, положения новой ст. 39.7 ЗК РФ свидетельствуют о том, что при установлении стоимости аренды земли, предоставляемой по результатам аукциона, следует опираться лишь на общие принципы, прописанные в Постановлении. Нормы формирования стоимости аренды земель в РФ, утвержденные данным Постановлением, сейчас лишь подтверждают правило в ЗК РФ: если договор на аренду территории заключается на аукционе, ежегодная сумма или сумма первой выплаты за аренду рассчитывается по его итогам. Остановимся на порядке применения новых законодательных норм подробнее.

    В ст. 34 ФЗ от 23.06.2014 № 171-ФЗ сказано о порядке плавного перехода на новую систему урегулирования отношений, связанных с использованием территорий. Так, в Закон будут ведены новые правила об аренде. Но на соглашения и преддоговорные согласования, достигнутые до вступления правил в силу, они не повлияют. Достигнутые соглашения останутся юридически в силе, а для их регулирования будут применяться правила, действовавшие на момент заключения договоров.

    В соответствии с порядком плавного перехода, арендные права, появившиеся до начала действия Закона № 171-Ф3, сохранятся. Например, до 1.03.2018 г. арендаторы смогут получать земельные участки в аренду по нормам ЗК РФ (в редакции, действительной до начала действия Закона), по заявлению без проведения аукциона, если сдачу таких территорий арендатору предусматривало решение о предварительном согласовании места расположения объекта, принятое до 1.02.2015 г., но не раньше, чем за 3 года до предоставления участка.

    Территория, ранее находившаяся в муниципальной или государственной собственности, в отношении которой до 1.03.2015 г. было принято решение о предварительном согласовании месторасположения объекта, в течение 3 лет со дня принятия такого решения не может быть предметом торгов по продаже территории или аукциона на право заключения соглашения на аренду. Также земля не может быть предоставлена лицу без проведения аукциона, если об этом лице не сказано в решении.

    Если Закон еще не начал действовать, но появилось извещение о торгах (конкурсе, аукционе) по продаже участка земли или торгах (конкурсе, аукционе) по продаже права на заключение договора на аренду территории, или сообщение о наличии государственных и муниципальных земель, которые могут быть сданы в аренду, то такие участки предоставляются по правилам, указанным в редакции ЗК РФ, действительной до вступления Закона в силу.

    Такой же порядок действует для случаев, когда орган госвласти или муниципалитета утвердил схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории, чтобы предоставить его для целей, не связанных с возведением или использованием построек.

    После публикации сообщения о том, что предлагаются для сдачи в аренду земли из территорий сельхозназначения, принадлежащие государству или муниципалитету, применяются нормы ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона).

    Как проводятся торги по аренде земельных участков муниципальной собственности

    Форма торгов — конкурсная и аукционная, в соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ. В ходе аукционов участники соревнуются только в условиях по стоимости. В конкурсах же они борются по совокупности условий, среди которых может быть и цена. То есть, победителем аукциона становится участник, предложивший самую высокую цену, а в конкурсе — участник, предложивший лучшие условия.

    Как проводятся конкурсы и аукционы в отношении государственного и муниципального имущества, сказано в Правилах проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом и других договоров, которые предусматривают переход прав владения и (или) эксплуатации имущества муниципалитетов или государства, утв. Приказом ФАС России от 10.02.2010 г. № 67.

    В конкурсах (аукционах) предусмотрены следующие этапы:

  • извещение о торгах;
  • формирование конкурсных документов и документов об аукционе или конкурсе;
  • подача и изучение заявок на участие;
  • непосредственно проведение торгов;
  • заключение договора по результатам.
  • В конкурсе или аукционе может участвовать любое юрлицо. При этом его организационно-правовая форма, месторасположение, форма собственности, источник получения дохода не имеют значения. Участником может стать и физлицо (в том числе, ИП), желающее заключить договор аренды на землю.

    В Правилах прописаны:

  • требования, которым должны отвечать участники;
  • условия допуска к участию;
  • документация, обязательная для предъявления претендентом на участие в конкурсе или аукционе;
  • Претенденту не разрешают участвовать в конкурсе или аукционе, если:

  • в момент рассмотрения заявки есть решение о приостановке его деятельности в порядке, прописанном в Кодексе РФ об административных нарушениях;
  • заявитель не передал необходимую документацию;
  • в документах, которые передал претендент, есть недостоверная информация;
  • претендент не оплатил задаток, однако это было обязательным требованием, прописанным в извещении о торгах.
  • В 24 пункте Правил можно ознакомиться с полным перечнем случаев, когда претендент не может участвовать в торгах.

    Лицо, подающее документы для участия в конкурсе или аукционе, отвечает за достоверность сведений. Если члены конкурсной или аукционной комиссии выявляют неточные данные в документах, то отказывают заявителю в участии вне зависимости от этапа аукциона или конкурса (п. 26 Правил).

    Важно! Организаторы не могут утверждать правила торгов, отличающиеся от законодательных. Так, если Правила не предусматривают подачу заявителем тех или иных документов и сведений, организаторы не могут их требовать. Кроме того, если закон разрешает заявителям передавать копии документов, организаторы не вправе требовать оригиналы (п. 53 и 122 Правил).

    У организаторов конкурсов и аукционов нет полномочий заключать дополнительные договоры (к примеру, агентские), а при отказе заявителей от заключения — запрещать им участвовать в торгах. Отказывать заявителям в участии по причинам, не прописанным в п. 24 Правил, также запрещено.

    Следует детально изучить требования конкурсных документов (документов об аукционе). В случае несоответствия таких требований действующим законодательным нормам (ГК РФ, Закону о защите конкуренции, Правил), заинтересованное лицо может обратиться в суд. После рассмотрения материалов дела суд, вероятно, признает торги недействительными.

    Организаторы конкурсов и аукционов вправе потребовать от заявителей внести задаток для участия, прописав это в извещении о предстоящих торгах.

    По завершении торгов победитель и организатор подписывают протокол о результатах. В Законе сказано (п. 5 ст. 448 ГК РФ), что если стороны отказываются подписать такой протокол, то несут за это ответственность. Если организатор уклоняется от подписания, участник имеет право на взыскание с него задатка в двойном размере, а также убытков, причиненных ему участием в конкурсе или аукционе, в части, превышающей размер задатка. Если же победитель отказывается подписать договор, задаток ему не возвращают. Цель внесения задатка в конкурсах и аукционах — подтвердить серьезность намерений заявителей в участии.

    В соответствии с п.п. 58, 100, 128, 134, 147 Правил, если проводятся торги на право арендовать государственное или муниципальное имущество, задаток назад получают и участники, и победитель торгов, и участники, отозвавшие свои заявки. Задаток также возвращают заявителю, которому не разрешили участвовать в торгах. Кроме того, участники получают задатки назад и в том случае, если конкурс или аукцион не состоялся.

    С 12.06.2012 г. действует правило, обязывающее организатора аукциона заключать договор с лицом, подавшим единственную заявку для участия (если заявка отвечает всем правилам, прописанным в документах об аукционе), а также с единственным участником, если торги не состоялись из-за подачи одной заявки на участие, или же из-за того, что только одному лицу разрешили в них участвовать.

    Похожие правила с 12.06.2012 г. действуют и для конкурсов. Ознакомьтесь с п. 101 и п. 151 Правил в редакции Приказа ФАС России от 30.03.2012 г. № 203 «О внесении изменений в Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденные Приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67».

    Если торги признали несостоявшимися по каким-либо причинам, не прописанным в п. 101 и п. 151 Правил, организатор имеет право огласить решение о проведении новых торгов. Отметим, он также наделен полномочиями для изменения условий торгов (п. 102 и п. 152 Правил). Правила в старой редакции не разрешали заключать договор в указанных ситуациях.

    Возможна ли уступка права аренды земельного участка муниципальной собственности

    Переуступка права аренды земельного участка муниципальной собственности бывает разных видов. В частности:

    • право заключения договора на аренду земли передается (продается, уступается) до подписания соглашения с арендодателем;
    • права на аренду передаются в рамках договора, заключенного ранее.
    • Первый вариант возможен, если, к примеру, победитель аукциона хочет передать право заключения договора на аренду земли третьему лицу. Обычно третье лицо это право покупает по более высокой стоимости.

      Отметим, реализация данного права невозможна, если аукцион не состоялся из-за участия в нем одного лица. Единственный участник аукциона вправе арендовать землю, заключив соответствующий договор по начальной цене аукциона. Однако переуступка права аренды земельного участка муниципальной собственности в этом случае невозможна.

      Когда не требуются торги по аренде земельных участков муниципальной собственности

      Иногда аренда земельных участков муниципальной собственности с заключением соответствующего договора возможна без торгов. Случаи, когда это возможно, описаны в закрытом перечне (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). К примеру, земельные участки могут быть предоставлены предприятиям:

    • для решения государственных и общественно-важных задач (на территориях могут размещать социально значимые и культурные объекты, а также объекты для коммунально-бытового использования, обеспечения подачи газа, воды, электричества, тепла; на земельных участках могут быть реализованы масштабные инвестиционные проекты; также земли часто используют для комплексного освоения, выполнения международных обязательств страны и т. д.);
    • для ведения сельскохозяйственной деятельности;
    • для расположения источников радиации, ядерных установок, пунктов хранения ядерных запасов по указу или распоряжению Президента РФ.
    • Помимо этого, аренда земельных участков муниципальной собственности без торгов возможна для (на основании п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

    • собственников зданий, сооружений на данных территориях;
    • собственников недостроенных объектов на данных территориях (однократно и только до окончания строительных работ);
    • лиц, наделенных правом первоочередного или внеочередного предоставления земли;
    • физических лиц, покупающих территорию с целью построить на ней индивидуальный жилой объект, вести дачное, крестьянское (фермерское) или личное подсобное хозяйство в границах населенного пункта или садоводческую деятельность;
    • физические и юридические лица, у которых изъяли территорию для решения проблем государства или муниципалитета и т. д.
    • Существует законодательно утвержденный список ситуаций, когда земельные участки не могут быть предметом аукциона (на основании п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Речь идет о территориях:

    • границы которых необходимо уточнить;
    • не входящих ни в одну группу земельных участков;
    • переданных на праве бессрочной, безвозмездной эксплуатации, пожизненной наследуемой собственности или аренды;
    • предоставить которые можно только по итогам предварительного согласования.
    • Как заключать договор аренды земельного участка муниципальной собственности

      Регистрация договора аренды земельного участка сроком более года обязательна. Регистрирует такие договоры орган, уполномоченный производить госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

      О порядке перехода права аренды сказано в Ф3 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Инициировать госрегистрацию могут как обладатели прав на аренду, так и лица, желающие их приобрести. Последние, в свою очередь, должны уведомлять об этом правообладателей. При этом в Едином госреестре прав обязательно должна быть информация о госрегистрации появившихся ранее прав. Свидетельство госрегистрации прав является подтверждением регистрации перехода прав. Для государственной регистрации перехода прав на аренду земельных участков предусмотрена госпошлина в размере 500 руб. для физлиц и 7500 руб. для юридических.

      Если договор на аренду земельного участка муниципальной или государственной собственности действует 5 лет, арендатор может передать свои права и обязанности третьим лицам в соответствии с условиями ст. 22 ЗК РФ (п. 5 и 6). Менять условия договора аренды территорий муниципальной или государственной собственности закон РФ разрешает лишь с согласия арендатора, как и дополнительно ограничивать его права, прописанные в договоре.

      Расторгнуть договор, действующий более 5 лет, до завершения установленного в нем периода аренды земли, арендодатель может лишь только на основании судебного решения и лишь в том случае, если арендатор существенно нарушил условия сотрудничества.

      Муниципалитеты на местах вправе организовать процедуру целевого выкупа права на аренду территорий. В рамках данной процедуры земельные участки могут быть предоставлены юрлицам и физлицах в ситуациях, описанных в Положении, без торгов по фиксированной стоимости выкупа. Выкупить право на аренду в таком порядке можно при приобретении соседней земли (площадью до 30 % от метража общей территории), граничащей с основным участком, или территории, где расположены временные сооружения, которые в будущем планируется перевести в капитальные.

      Одним из важнейших условий подписания договора на аренду земель является сумма оплаты за аренду (ст. 65 ЗК РФ). О сроках, порядке и условиях внесения оплаты за временную эксплуатацию территорий, находящихся в частной собственности, говорится в договоре. Если же арендуются территории муниципальной или государственной собственности, сроки, порядок и условия платы определяют уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления.

      Можно ли продлить договор аренды земельного участка муниципальной собственности

      Допускается ли заключение соглашений о продлении договоров аренды? В ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ сказано, как заключать новый договор аренды территории с арендатором без торгов по завершении периода действия ранее заключенного соглашения. Отметим, у этого права нет преимущественного характера, о котором сказано в ст. 621 ГК РФ.

      В п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ описаны ситуации, когда можно заключать новые соглашения на аренду земельных участков без торгов, а в п. 4 этой же статьи сказано о порядке реализации данного права. Если отсутствуют все необходимые условия, лицо, арендующее землю, не может без торгов заключить новый договор. Из-за этого территория, находившаяся у него в аренде, по завершении периода соглашения, только в ходе аукциона может быть вновь сдана ему во временное пользование (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). То есть, заключить дополнительный договор о продлении соглашения на аренду нельзя.

      Что касается госрегистрации прекращения права на аренду территории, в Определении Конституционного суда РФ от 05.07.2001 № 132-О сказано, что госрегистрация не затрагивает непосредственно содержания гражданского права, не накладывает ограничения на свободу договоров, юридически равные позиции сторон, автономию их воли и право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Именно поэтому наличие записи о госрегистрации соглашения об аренде в Едином госреестре прав на недвижимость и сделок с ней не может являться подтверждением существования договора по сдаче земли в аренду, если такой договор истек и стороны не возобновили его на прежних условиях на неопределенный период на основании ст. 621 ГК РФ.

      ЗК РФ в новой редакции Закона № ­171-ФЗ гласит, что лицо, арендующее землю, принадлежащую государству или муниципалитету, не обладает преимущественным правом на заключение договора на аренду такой территории на новый срок без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8). Стоит упомянуть и об исключениях из этого правила (они почти совпадают с самими основаниями передачи земли в аренду без торгов (п. 3 ст. 39.6). Так, физические лица и организации, арендующие земельные участки, вправе заключать новые договоры на аренду без торгов, если:

    • физлицо или юрлицо получило территорию в аренду без торгов;
    • территория передана физическому лицу по результатам аукциона для ведения садоводческих работ или дачного хозяйства.
    • Из этих правил, а также из п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что с 01.03.2015 г. большую часть соглашений на аренду земли, заключенных без торгов, на основаниях, установленных до начала действия Закона № 171-Ф3, нельзя будет перезаключить на новый период без торгов. Из-за данного обстоятельства могут возникнуть определенные негативные последствия, в частности для предпринимателей.

      На основании п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ договор на аренду земли муниципальной или государственной собственности не может содержать в себе требования к проведению работ или предоставлению услуг, связанных с дополнительными затратами арендатора, не относящихся к предмету соглашения, если об этом не сказано в ФЗ.

      На основании ЗК РФ в действующей редакции, лицо, арендующее земельный участок, по завершении периода договора обладает при прочих равных условиях преимущественным правом заключения соглашения об аренде на новый срок (ст. 22). В соответствии со ст. 621, если участники соблюдали все условия соглашения и не захотели прервать его, считается, что договор возобновлен на неопределенный срок.

      В редакции ст. 39.8 ЗК РФ, вступившей в силу 01.03.2015, сказано, что лицо, арендующее территорию в муниципальной или государственной собственности, не обладает преимущественным правом на заключение нового соглашения об аренде такой земли без торгов. В данном случае арендаторы и арендодатели нередко задаются вопросами:

    • считается ли, что соглашение расторгнуто, или инициативу о его расторжении должен выдвинуть уполномоченный орган на основании ст. 39.8 ЗК РФ в случае истечения срока договора на аренду земли до 01.03.2015 и возобновления договора на основании ст. 621 ГК РФ на не­определенный период;
    • перестает ли договор аренды земли действовать на основании ст. 39.8 ЗК РФ по окончании периода действия договора на аренду территории, заключенного до 01.03.2015 г.
    • В ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ описаны нюансы заключения договора на аренду земельных участков на новый срок без торгов по завершении периода действия заключенного ранее соглашения. Однако преимущественным характером это право не обладает.

      С 1.03.2014 г. ситуации, когда можно заключать договоры аренды без торгов на новый срок, описаны в п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а в п. 4 этой же статьи сказано, при каких условиях можно реализовать такое право. Если необходимые условия отсутствуют, лицо, арендующее землю, не может заключить договор на аренду на новый срок. Вновь территорию в аренду ему могут сдать только по результатам аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

      В п. 2 ст. 621 ГК РФ также обозначено, что если лицо, арендующее земельный участок, продолжает эксплуатировать его по завершении договора, но при этом арендодатель не возражает и не препятствует этому, считается, что соглашение возобновлено на неопределенный период. Эта норма действует для всех договоров аренды земель государственной и муниципальной собственности. В ГК РФ не сказано, что из данного правила могут быть выделены исключения на основании иных ФЗ.

      Любой участник договора имеет право расторгнуть договор. Об этом он должен предупредить другого участника за один месяц. Если речь идет об аренде недвижимости, то за три месяца. В договоре может быть прописан другой срок, в течение которого участник обязан предупредить другого о расторжении соглашения, заключенного на неопределенный период.

      Можно ли возобновить договор аренды земельного участка муниципальной собственности

      Как было отмечено ранее, если арендатор по истечении срока договора продолжает использовать землю, и арендодатель не возражает, считается, что соглашение продлено. По отношению к договору аренды, который в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на ранее обозначенных условиях, также применяют нормы о его прекращении по основаниям, описанным в ст. 610 ГК РФ. Минэкономразвития РФ считает, что в этом вопросе положения ГК РФ не противоречат друг другу.

      Если период ранее заключенного соглашения об аренде земли истек, и ни один из участников договора не подал в орган регистрации заявление о прекращении права, то на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ считается, что соглашение продолжает действовать в течение неопределенного времени на прежних условиях. Можно ли не предоставить землю арендатору на новый срок в связи с тем, что заключенное ранее соглашение не расторгнуто и считается действительным в течение неопределенного периода на прежних условиях? Если арендодатель, после того как прекращается договор на аренду земли, подает заявление о заключении соглашения по аренде на новый период, используются правила п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Такое обращение исключает возможность применения положений ст. 621 ГК РФ.

      Если условия, обозначенные в п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ отсутствуют, с арендатором не заключают новый договор аренды без торгов, и по отношению к нему не применяют положения ст. 621 ГК РФ о реализации преимущественного права на заключение нового договора (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

      Как производится расчет аренды земельного участка муниципальной собственности

      В 2017 г. при расчете стоимости аренды государственных территорий применяют правила, установленные правительством РФ и действующие для территорий государственной или муниципальной собственности. В ПП № 582 от 16.07.2009 г. указаны параметры, применяемые при расчете стоимости аренды:

    • предсказуемость и максимальная простота расчета арендной платы;
    • переоформление прав на земельные участки, не влияющее на ухудшение экономического состояния собственников территорий и арендаторов;
    • формирование суммы арендной платы с учетом поддержки социально важных видов деятельности в пределах, не превышающих размера налога на землю, а также с учетом защиты прав лиц, которым по закону разрешено не платить земельный налог;
    • запрет предпочтений, относящихся к необоснованным.
    • Существуют специальные Правила, утвержденные ПП РФ от 16.07.2009 г. № 582. Эти правила регулируют формирование арендной платы, а также содержат в себе информацию о порядке, условиях и сроках ее внесения за временное использование государственных земель в РФ. В соответствии с Правилами, если заключается договор на аренду земли на один год, стоимость аренды устанавливают исполнительные органы власти, так как именно они наделяются правами собственника, если в законах РФ не сказано об иных условиях.

      Плата за аренду земельного участка муниципальной собственности может быть установлена несколькими путями:

    • по результатам торгов (конкурсов, аукционов). Если же подобные мероприятия не проводились, и земля передается арендатору без проведения торгов для конкретной цели, оплату рассчитывают по кадастровой стоимости в размере 0,001 – 2 %.
    • по ставке арендной платы, которая используется с учетом расчетов, выполненных по методическим указаниям Минэкономразвития РФ. Такие расчеты применяются для земельных участков, на которых размещают инженерные и транспортные коммуникации, а также спортивные объекты;
    • на основании рыночной стоимости земли, при определении которой применяют законодательные нормы РФ об оценочной деятельности.
    • Собственники в 2017 г. имеет право устанавливать ставки оплаты за аренду. Земельный участок может принадлежать:

    • государству;
    • субъекту РФ;
    • муниципалитету;
    • юридическому лицу.
    • При формировании окончательной ставки оплаты за аренду земли, принадлежащей юридическим лицам, учитывают:

    • площадь и расположение участка;
    • кадастровую стоимость;
    • целевое назначение;
    • расположение на территории значимых для хоздеятельности природных объектов (родников, прудов).
    • Определяя стоимость аренды, разные регионы применяют собственные системы коэффициентов. К примеру, в соответствии с законом МО от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ, стоимость можно рассчитывать по формуле с тремя коэффициентами:

      А = Аб × Кд × Пкд × Км × S,

      А — арендная плата за земельный участок; Аб — базовая сума; Кд — коэффициент с учетом вида разрешенного способа использования участка; Пкд — коэффициент корректировки; Км — коэффициент территориального расположения участка в границах муниципалитета; S — общая площадь арендуемой территории.

      При оценке земли применяют нормы ст. 66 ЗК РФ.

      Если участок сдается в аренду под строительство объекта, срок его введения в эксплуатацию равен 3 годам. После этого стоимость аренды увеличивается, так как ставка налога на землю повышается вдвое (исключение составляют территории, на которых возводятся индивидуальные жилые постройки).

      При сдаче в аренду земельного участка, который находится в частной собственности, составляют стандартный договор. В нем прописывают сведения о порядке и сроках оплаты. В 2017 году плата за аренду земельного участка в частной собственности зависит от условий договора и требований п. 1 ст. 614 ГК РФ.

      Если в договоре не прописана сумма арендной платы, он считается недействительным.

      Чтобы рассчитать размер платы за территории, которые арендуют частные лица, используют специальную формулу. Рыночную стоимость участка, определяемую не позже чем за полгода до дня заключения соглашения об аренде, умножают на ставку рефинансирования Центробанка на начало года.

      Лица, арендующие земельные участки, должны своевременно оплачивать их использование, а по завершении срока соглашения — возвращать собственникам. Если одна из сторон нарушает условия договора, другая сторона свои права восстанавливает в досудебном или судебном порядке.

      Допускает ли аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, его последующее приобретение

      Следует помнить, что физическое или юридическое лицо, арендующее территорию, впоследствии может купить ее по рыночной цене, действующей в данном регионе, или по стоимости, установленной законом субъекта РФ. Приобретение земельного участка в собственность возможно через три года после заключения договора об аренде земельного участка государственной или муниципальной собственности. Покупка возможна только в том случае, если арендатор эксплуатировал землю должным образом.

      www.gkh.ru

    Смотрите так же:

    • Штраф за объезд пробки Езда по обочине не разрешена — каков размер штрафа? Пробки на дорогах – явление частое, особенно в крупных городах. Стояние в них может длиться часы. И если большинство водителей со временем привыкают терпеть или используют другие способы […]
    • Штраф за нарушение пешехода Штрафы для пешеходов за нарушение ПДД могут вырасти до 2,5 тысяч рублей 24 октября, 2017 Поделиться в социальных сетях: Фото: ТАСС/Владимир Смирнов Депутаты Госдумы готовы внести законопроект об увеличении штрафов для пешеходов за […]
    • Заверить копию красноярск Последние новости Вернуться назад Нотариальное заверение переводов в Красноярске Фирма “Конкорд” осуществляет перевод документов с нотариальным заверением . Данное действие является видом оформления переведённого с/на иностранный язык […]
    • Свойства и признаки объекта судебной экспертизы Объекты судебной экспертизы, их свойства и признаки Объект экспертного исследования - это материальный объект, содержащий информацию, необходимую для решения экспертной задачи. К объектам в судебной экспертизе законодатель относит […]
    • Расписка в долг за товар Образец расписки о возврате денежных средств Это официальное подтверждение выплаты долга кредитору. Необходимо оградиться от недружественных намерений займодавца (например, вы не составили расписку, а просто вернули занятые деньги – через […]
    • Картотека арбитражного суда краснодарского края Арбитражный суд Краснодарского края 18 июля 2018 года состоялось совещание судей и работников аппарата Арбитражного суда Краснодарского края по итогам работы за 6 месяцев 2018 года Состоялись плановые учебные занятия с работниками […]