Ограничение по договору купли продажи

Договор купли — продажи недвижимости

Договору купли — продажи недвижимости, в том числе квартир, посвящен параграф 7 главы 30 ГК РФ.

По договору купли — продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК).

Положения параграфа 7 главы 30 ГК распространяются и на продажу доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. При продаже доли должны соблюдаться правила о преимущественной покупке, установленные статьей 250 ГК, статьей 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В договорах купли — продажи жилых помещений, продавцом недвижимости может выступать только лицо, которому недвижимое имущество принадлежит по праву собственности.

Земельные участки, которые не прошли кадастровый учет, не могут являться предметом договора купли-продажи (пункт 1 статьи 37 ЗК).

Предмет договора купли — продажи недвижимости должен быть в достаточной степени детализирован. Требования к детализации предмета договора установлены статьей 554 ГК, которой предписывается указание в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, которое передается покупателю по договору: расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Если эти данные в договоре отсутствуют, то условие о передаваемом имуществе считается несогласованным, а сам договор купли-продажи недвижимого имущества — незаключенным.

Участие некоторых субъектов права в договоре купли-продажи недвижимости может быть ограничено законом (см., например, ст. 15 ЗК, ст.3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Если имущество, которое является предметом договора, находится в общей совместной собственности супругов (ст.256 ГК, ст.34 СК), то для заключения договора купли-продажи недвижимости нужно получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца (п.3 ст.35 СК).

При приобретении супругами в собственность жилой недвижимости также требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга покупателя (п.3 ст.35 СК). При отсутствии такого согласия сделка может быть оспорена.

При продаже недвижимого имущества, которое принадлежит недееспособному или не полностью дееспособному лицу, применяются нормы закона «Об опеке и попечительстве» (статьи 20,21).

В договоре купли — продажи жилых помещений продавец должен быть собственником продаваемого имущества.

Ряд ограничений на заключение договора купли — продажи недвижимости содержатся в решениях арбитражных судов.

Так, Высший Арбитражный Суд РФ в одном из своих постановлений разъяснил, что до государственной регистрации права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, который стороны исполнили (покупатель уплатил цену, а продавец передал по акту предмет договора), не вправе распоряжаться этой недвижимостью, т.к. право собственности на нее до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Но и продавец не вправе распоряжаться переданным покупателю недвижимым имуществом до государственной регистрации права собственности, поскольку это имущество является предметом исполненного продавцом обязательства, которое возникло из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Высший Арбитражный Суд РФ указал также на невозможность заключения нового договора продажи квартиры, если имеется договор продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем.

Иными словами, судебная практика придерживается позиции, согласно которой ни продавец, ни покупатель недвижимости, исполнившие договор купли — продажи (продавец передал недвижимость, а покупатель уплатил продавцу цену за нее) не вправе распоряжаться этой недвижимостью (продавать, дарить и т.д.) до государственной регистрации перехода права собственности на нее.

С 1 марта 2013 г. государственная регистрация договоров купли-продажи жилых помещений отменена. Из этого, конечно же, не следует, что регистрирующие органы не будут производить юридическую экспертизу таких договоров.

Между тем, если договор составлен в соответствии с требованиями закона и стороны в этом уверены, они могут безбоязненно начать его исполнение — передавать деньги за приобретаемую недвижимость и саму недвижимость.

До отмены регистрации договоров купли-продажи квартиры покупатели испытывали определенное беспокойство: деньги за квартиру продавцу переданы. А если в регистрации договора будет отказано даже по формальным основаниям? И что будет, если продавец исчезнет до изменения этих формальностей? Ведь он останется и с деньгами, и с квартирой в собственности. Мы уже здесь не говорим об откровенных случаях мошенничества с «юридическим уклоном».

С отменой регистрации названных договоров риски продавцов остаться без денег, уплаченных за квартиру, как ни парадоксально это звучит, снизились значительно. А при соблюдении правил составления таких договоров, проверки правоустанавливающих и других документов, эти риски вполне можно свести к нулю.

ub-s.ru

Договор купли-продажи земельного участка

Обязательные условия договора купли-продажи земельного участка следующие:

1) наименования сторон договора;

2) для физического лица — Ф.И.О., адрес места жительства (регистрации), для юридического лица — наименование, юридический и почтовый адреса, ИНН, ОГРН, Ф.И.О. генерального директора (или лица, действующего по доверенности), банковские реквизиты;

3) предмет договора. Необходимо указать кадастровый номер земельного участка, точный адрес расположения, площадь, вид разрешенного использования и категорию земли (ст. 554 ГК РФ). При этом следует помнить, что объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ).

4) При заключении договора следует определить стоимость и прописать порядок оплаты земельного участка. Соглашение о цене является существенным условием договора, без согласования которого договор будет считаться незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Необходимо указать, что продавец обязуется передать, а покупатель — принять и оплатить в установленном в договоре порядке земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи (ст. 556 ГК РФ). Акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора.

В договоре купли-продажи указываются все имеющиеся обременения земельного участка (залог, аренда и т.д.) или ограничения в его использовании либо сообщается об их отсутствии (ст. 37 ЗК РФ).

Покупателю и продавцу необходимо определить в договоре момент передачи земельного участка от продавца к покупателю по передаточному акту.
Передача земельного участка продавцом и его прием покупателем — их обязанность (ст. 556 ГК РФ).

Если гражданин приобрел земельный участок в браке, то этот участок является общей совместной собственностью супругов, для отчуждения которой необходимо получить нотариальное согласие второго супруга (ст. ст. 34, 35 СК РФ).

rosreestr03.ru

«Осторожно – неизвестная территория». Расторжение договора купли-продажи земельного участка при наличии обременения и ограничений его использования

Автор: Виктория Мариновская

В судебной практике нередки случаи оспаривания сделок купли-продажи земельных участков ввиду того, что продавец предоставил покупателю заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешёнными нормативами. Нередки случаи, когда продавец добросовестно заблуждался относительно правового режима продаваемой им земли. В данной статье, помимо изучения оснований расторжения данных сделок, будут рассмотрены и некоторые способы, которые помогут избежать покупки «кота в мешке».

Статья 37 Земельного кодекса РФ (далее ― ЗК РФ) напрямую указывает на возможность расторжения договора купли-продажи земельного участка в случае, когда продавец заведомо предоставляет покупателю ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качестве земли, которое может влиять на использование покупателем земельного участка, а также другой информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного объекта недвижимого имущества и требования о предоставлении которой установлены законом.

Ввиду того что со сделками купли-продажи земельных участков сталкиваются многие, кто хотел бы приобрести участок для строительства дома, дачи, иных сооружений, а продавцы подчас оказываются недобросовестными и намеренно вводят покупателя в заблуждение относительно обременений земельного участка, данная статья может представлять интерес для широкого круга лиц.

Итак, прежде чем рассматривать конкретные основания расторжения договора купли-продажи земельного участка, хотелось бы отметить, что наиболее часто продавец предоставляет ложную информацию об обременении земельного участка и его ограничениях в соответствии с разрешённым использованием, реже — предоставление ложной информации о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка.

Покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка, если:

по территории земельного участка проходит санитарно-охранная зона. Это могут быть линии электропередач, связи, трубопроводов, водоснабжения и мелиорации

Пример. Решение по делу № 2-2663/2014

Истец И. обратилась в суд с требованием к ответчику расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключённый между ей и ответчиком С. Судом было установлено, что истцом и ответчиком был подписан и зарегистрирован договор купли-продажи земельного участка с разрешённым использованием земли для строительства индивидуального жилого дома. Согласно кадастровой выписке и свидетельству на право собственности, участок не имеет каких-либо ограничений (обременений) права собственности. Фактическое местоположение участка было указано ответчиком и сомнений у истца не вызывало. В ходе осмотра иных качественных и адресных характеристик, позволяющих на месте определить местоположение земельного участка, кроме как со слов ответчика, не имелось, т. к. земельный участок огорожен не был. Истцом было получено разрешение на строительство жилого дома на вышеуказанном участке, а также отделом архитектуры и градостроительства выдан градостроительный план земельного участка, из которого истец выяснил, что участок расположен не в том месте, на которое указывал перед сделкой ответчик. Но на основании документов, переданных ответчиком истцу перед заключением договора, этого нельзя было выяснить. При определении фактических границ земельного участка инженером-геодезистом было установлено, что фактическое местоположение участка не совпадает с указанным ответчиком. Поэтому строительство и регистрация жилого дома на этом участке невозможна. Истцом участок был приобретён для строительства жилого дома, но в силу того, что ответчик ввёл истца в заблуждение о местоположении участка и отсутствия на нём каком-либо обременения, использовать участок по его назначению и с той целью, для чего он приобретался, не представляется возможным. Истец до обращения в суд пыталась изменить границы земельного участка или передвинуть, но оказалось, что это требует много согласований, материальных затрат (…). При таких обстоятельствах требования И. подлежали удовлетворению.

Аналогичный пример решение Югорского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 18 октября 2011 года по делу №2-439/2011

М-413/2011 по иску А. к ООО «СВ» о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков. Между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого А. приобрёл земельный участок, принадлежащий ООО «СВ» на праве собственности, из категории земель населённых пунктов, с разрешённым использованием под индивидуальную жилую застройку, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка. Однако после оформления права собственности оказалось, что более половины площади приобретённого им у ответчика земельного участка располагается в санитарно-защитной зоне товарищества владельцев автогаражей «К». Суд требования истца удовлетворил.

если спорный земельный участок находится под арестом

Как, например, в деле № 2-274/2011 (2-4230/2010)

М-3626/2010 от 06.07.2011. В ходе рассмотрения дела было установлено, что между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нём строения. Согласно пояснению сторон, по устной договорённости ответчик обязался передать истцу в собственность один земельный участок, состоящий из четырёх земельных участков. Из материалов дела усматривается, что на указанные земельные участки был наложен арест, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В судебном заседании представитель истца пояснил, что истец желает расторгнуть заключённый между ним и ответчиком договор купли-продажи земельного участка и строения, поскольку предоставленная ответчиком заведомо ложная информация препятствует истцу распоряжаться земельным участком по своему усмотрению. Суд решил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нём строением.

Порой и вовсе недобросовестный продавец пытается продать несуществующий участок, и тогда к спору подключаются правоохранительные органы. Вопрос о расторжении такого «эфемерного» договора купли-продажи не подвергается сомнению.

Например, в деле № 44г-2915 от 18 января 2012 г. суд надзорной инстанции Краснодарского краевого суда установил, что Н. обратился в суд с иском к Д. о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Истец с ответчиком заключили договор купли-продажи земельного участка. Впоследствии Н. обратился в архивный отдел администрации муниципального образования г.-к. Анапа с запросом о предоставлении копии постановления главы Анапской сельской администрации «О выделении земельного участка» по указанному адресу, который значился первым приобретателем земельного участка. На запрос он получил ответ, что запрашиваемое постановление не значится. Истец обратился в ОБЭП с заявлением о проверке данного факта. Проведённой проверкой по данному факту выявлено, что земельный участок по вышеуказанному адресу администрацией Анапского сельского совета никому не выделялся, данного адреса не существует. В отношении Д. было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества по ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, поэтому истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключённый между ним и Д., обязать ответчика возвратить ему денежную сумму, внесённую в счёт выкупа недвижимого имущества на момент расторжения договора. Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 18 июля 2011 года исковые требования Н. были удовлетворены в полном объёме.

Однако подчас нередки случаи, когда сам покупатель должен быть более внимателен и проявлять здоровую бдительность. В противном случае, хотя закон его и защищает в случае нарушения норм ГК РФ и ЗК РФ, но при халатном отношении покупателя к исследованию всех обстоятельств, касающихся договора купли-продажи, суд может прийти к выводу о том, что довод истца о невозможности использования земельного участка в связи с предоставлением продавцом ложной информации является необоснованным и не является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Как, например, в деле № 2-1657/2010 от 25 ноября 2010 г., рассмотренном Кунгурским городским судом Пермского края. В деле было установлено, что Г. обратился в суд с иском к П. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о внесении в Единый государственный реестр реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности истца на указанный земельный участок, о взыскании с ответчика стоимости земельного участка по договору купли-продажи. В обоснование иска Г. указывает, что 12.08.2008 между ним и ответчиком П. был заключён договор купли-продажи земельного участка. Поскольку продавец при заключении договора скрыл от истца информацию о качественных свойствах земельного участка — то, что участок ежегодно подвергается затоплению, полагает, что имеет место нарушение требований ст. 37 ЗК РФ. Однако, проверив довод истца о том, что при продаже земельного участка продавец предоставил ему заведомо ложную информацию о качественных свойствах земли, которая могла повлиять на планируемое использование и стоимость продаваемого земельного участка; иную информацию, которая могла оказать влияние на решение о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, суд нашёл его необоснованным. Истец указывает на то, что он приобретал земельный участок для строительства, однако в связи с ежегодным затоплением участка не может использовать его для данных целей. Рассмотрев все доказательства, суд пришёл к выводу, что доводы истца о том, что приобретённый им участок ежегодно затапливается, что делает его непригодным для использования по назначению, неосновательны. Также суду не представлено доказательств того, что продавец представил истцу заведомо ложную информацию о земельном участке.

если продавец скрыл от покупателя информацию о недействительности правоустанавливающих документов на земельный участок

Как, например, в деле № 2-243/2011 от 6 сентября 2011 г. суда р. п. Ромоданово. В ходе рассмотрения дела было установлено, что истцы С. и С. просят расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2009, заключённый между истцами и ответчиком на земельный участок. В судебном заседании истец С. исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям, показал, что в соответствии с договором купли-продажи от 11.09.2009 он вместе с женой в общую долевую собственность купили у Б. земельный участок. В 2009 году между ними и соседом возник спор по поводу границ земельного участка. В ходе судебного процесса было установлено наложение спорных земельных участков друг на друга. Решением Ромодановского районного суда от 29.12.2010 были установлены границы земельного участка, принадлежащего соседу, и также признаны недействительными документы на принадлежащий им земельный участок в части площади земельного участка, в том числе и спорный договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2009. В результате размер принадлежащего им земельного участка уменьшился на 981 кв. м., то есть примерно на 10 соток, которые перешли в пользование соседу. В настоящее время площадь земельного участка составляет 20 соток и представляет собой узкую длинную полоску, на которой они не могут ничего построить. И ответчик отказывается в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2011 и вернуть денежные средства, оплаченные по данному договору. Было установлено, что при заключении спорного договора купли-продажи ответчик Б. не предупредил истцов об использовании соседнего земельного участка, что при согласовании границ спорного земельного участка собственник соседнего земельного участка не присутствовал и согласование границы проходило с главой сельского поселения, что оказывало существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка и также явилось существенным нарушением условий договора продавцом — Б. Таким образом, суд решил исковые требования С. и С. к Б. удовлетворить.

Таким образом, мы видим, насколько сложны дела указанной категории. Чтобы уменьшить риски и избежать судебных разбирательств, необходимо:

лично осматривать покупаемый участок в целях визуализации на нём линий газовых и тепловых сетей, электромагистралей;

побеседовать с владельцами соседних участков;

получить выписку из ЕГРП. Вы можете получить сведения о кадастровом номере, местонахождении, категории, виде разрешённого использования, площади, границах, правообладателе, кадастровой стоимости земельного участка, в том числе информацию об ограничениях, обременениях и сервитутах, с которыми может быть связано использование участка. Для этого необходимо обратиться с заявлением в территориальный отдел Роснедвижимости по месту нахождения земельного участка с просьбой предоставить кадастровую выписку (ФЗ от 24.07.2008 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»);

внимательно относиться к предоставляемым продавцом документам. К примеру, если продавец предоставляет лишь копию свидетельства на землю, то лучше от заключения договора отказаться, так как копия свидетельства могла быть выдана в случае, когда участок находится под арестом или когда само свидетельство изъято, если участок является предметом судебного разбирательства;

обратиться в территориальные органы, которые в силу закона обязаны быть информированы о постройке или возведении газовых, электрических или других линий передач и сопутствующего оборудования. Поскольку бывают случаи, когда в документах на землю ряд ограничений и обременений оказывается не указан, поэтому, для того чтобы узнать об использовании земельного участка, целесообразно обратиться к администрации муниципального района и поселения, на территории которых расположен участок. Здесь можно получить сведения о планируемом размещении автомагистрали, промышленной зоны, иных объектов, существенно влияющих на использование земельного участка, а также данные о возможных ограничениях в пользовании участком для государственных и муниципальных нужд.

Мариновская Виктория Константиновна, юрист-правовед, педагог высшей школы

Вниманию подписчиков: вы можете задавать вопросы напрямую авторам по теме статьи.

Оплачивает ответы редакция ТП

Об условиях устных консультаций и ведения судебных дел вы договариваетесь сами. Редакция не несёт ответственности за действия или бездействие экспертов.

www.top-personal.ru

Договор купли-продажи земельного участка как вид гражданско-правовой сделки

О. В. Шихалева, преподаватель кафедры земельного и экологического права, аспирант кафедры предпринимательского права УрГЮА

В условиях перехода Российской Федерации к рыночной экономике возникла необходимость осуществления земельной реформы и совершенствования законодательства в области земельных отношений. 30 октября 2001 г. вступил в силу новый Земельный кодекс Российской Федерации1 (далее – ЗК РФ), который призван обеспечить стабильность отношений земельной собственности и реализацию конституционных прав граждан на землю. В настоящее время земля в Российской Федерации стала объектомгражданскогооборота, и сделки с земельными участками приобрели все большую значимость. Следует отметить, что Земельный кодекс РФ на уровне закона косвенным образом закрепил приоритет земельного законодательства перед гражданским при регулировании земельных отношений и совершении сделок с землей 2 . В ст. 3 Кодекса установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными федеральными законами. Таким образом, если в земельном законодательстве установлена специальная норма для совершения сделок с земельными участками, то применяется именно она. Данное правило подтверждается ч. 3 ст. 129 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами и в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и другими природными ресурсами. Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничен в силу очевидных естественных причин, а их использование затрагивает интересы общества в целом 3 . Под оборотоспособностью понимается допустимость совершения сделок и иных действий, направленных на их передачу в рамках гражданско-правовых отношений 4 .

Обратим особое внимание на наиболеечастосовершаемую сделку с земельными участками – куплю-продажу, учитывая, что правовое регулирование данного вида договорного обязательства должно строиться по схеме: ГК РФ – общий (специальный) закон. В основе данного вывода лежит то обстоятельство, что правоотношения, возникающие при заключении и исполнении некоторых договоров, являясь по своей природе частными, несут в себе публичный элемент 5 , связанный с общественной значимостью земли как недвижимостью особого рода, представляющей собой основу жизни и деятельности народа, проживающего на соответствующей территории.

Будучи разновидностью купли-продажи, договор купли-продажи земельного участка является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Порядок заключения договора купли-продажи земельного участка базируется на общих положениях гл. 30 параграфа 7 ГК РФ, определяющих продажу недвижимости. Так, в ч.1 ст. 549 ГК РФ сказано, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (другое недвижимое имущество), а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. С учетом легального определения договора можно определить и его специальные признаки: прежде всего, предмет договора.

Содержание договора – это совокупность условий, на которых он заключен. Различают существенные и несущественные условия. Существенными являются условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным. В соответствии со ст. 432 ГК РФ существенными признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пункт 1 ст. 554 ГК РФ указывает на необходимость предоставления данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Применительно к земельным участкам определение предмета договора должно включать в себя план земельного участка с указанием его точных границ, размера и целевого назначения. В п.1 ст. 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, т. е. участки, сформированные в натуре в качестве объекта гражданских прав. В п. 2 ст.14 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» 6 установлено, что государственный кадастровый учет представляет собой занесение основных сведений в Единый государственный реестр земель о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в т. ч. размеры платы за землю, качественныехарактеристики,вт.ч. показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Кроме того, кадастровый учет необходим для создания новой системы налогообложения недвижимости. Также наличие в Земельном кодексе РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку – объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации переход прав на земельные участки, в том числе участки приватизируемых предприятий, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами без приложения плана земельного участка 7 .

В силу ст. 555 ГК РФ существенным условием данного договора является цена, при отсутствии которой договор будет считаться незаключенным. Как справедливо отмечает ряд ученых-правоведов, относительно земель сельскохозяйственного назначения, но что вполне допустимо применить и к другим категориям земель: определить адекватную цену продаваемого земельного участка может быть весьма затруднительно, учитывая зачатки формирования земельного рынка. Для этого крайне необходимо развивать институт профессиональной оценки земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который, в частности, предусматривает и оценку земельных участков, и даже в обязательном порядке, если речь идет об их выкупе для государственных и общественных нужд. Данная цена может служить ориентиром для назначения цены продаваемого земельного участка, если такая цена устанавливается соглашением сторон 8 .

Еще одно существенное условие договора купли-продажи земельного участка, вытекающее из закона, – указание на наличие обременений и ограничений данного участка. Так, Земельный кодекс РФ предусматривает обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Отметим, что понятия «ограничение» и «обременение» имеют неидентичные трактовки в гражданском и земельном законодательстве. Например, в ст. 1 Федерального закона от 17 июня 1997 г. № 36-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) 9 понятия «ограничение» и «обременение» отождествлены и представляют собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). ЗК РФ содержит два вида ограничений. Первый – ограничение оборотоспособности земельных участков (ст. 27). Эти земли не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок с землей, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Второй вид ограничений установлен в ст. 56 ЗК РФ, где предусмотрен перечень ограничений прав на землю публично-правовой направленности.

В ч. 2 ст. 37 Земельного кодекса РФ предусмотрены условия купли-продажи земельного участка, которые в случае включения их в договор будут являться недействительными. Рассмотрим их. Во-первых, условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию. Практическое значение эта проблема приобретает в связи с распространением в практике обеспечения исполнения обязательств института, так называемого «обеспечительного присвоения». Своим широким распространением этот институт обязан трудностям процедуры реализации заложенного недвижимого имущества, поскольку позволяет более полно гарантировать права кредитора по обеспечиваемому обязательству. Суть института заключается в передаче должником кредитору права собственности на недвижимое имущество с условием возврата первому права собственности на это имущество в случае ненадлежащего использования обеспечиваемого обязательства. Не ясно, является ли возврат кредитором должнику права собственности по его требованию, основанному на надлежащем исполнении обеспеченного обязательства, возвратом «по собственному желанию»10. Также необходимость в данной норме появилась в силу того, что еще до внесения проекта Земельного кодекса РФ в Государственную Думу РФ в официальной печати появилось сообщение о том, что в одном из субъектов РФ обсуждается идея о возможности продажи земельных участков на определенный срок с последующим их возвратом продавцу 11 .

Во-вторых, считается недействительным условие, ограничивающее дальнейшее распоряжение землей, включая ограничение на ипотеку, передачу земли в аренду, совершение иных сделок с землей. На наш взгляд, включение данного правила в ЗК РФ нецелесообразно, так как в соответствии с п.2 ч.2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона. Кроме того, п. 2 ст. 209 ГК РФ к числу правомочий собственника относит возможность отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом, следовательно, данные правомочия не могут быть ограничены частным соглашением сторон.

В-третьих, является недействительным условие договора купли-продажи земельного участка, ограничивающее ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявляют права на земельный участок. Данное правило по сравнению со ст. 460 Гражданского кодекса РФ предоставляет больше гарантий покупателю земельного участка.

Что касается формы данной сделки, то в соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Данный договор (сделка) не требует государственной регистрации, поскольку согласно ст. 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. Система регистрации прав поглощает регистрацию сделок, делает ее ненужной, ибо документ, выражающий содержание сделки, обязательно присутствует при регистрации прав 12 .

В п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ определены гарантии для покупателя в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. В этом случае покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Данные требования применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду (ч. 4 ст. 37 ЗК РФ).

Рассматривая куплю-продажу земельных участков, необходимо обратить внимание на Федеральный закон от 24 июня 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 13 (далее – Закон № 101-ФЗ), установивший в ст. 8 особенности данного вида сделки. В названной статье получил свое развитие принцип, установленный в ст.1 Закона – о преимущественном праве субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Отметим, что ряд субъектов РФ уже сделали попытку для реализации данного правомочия, например, Закон Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» 14 .

В ч. 2 ст. 8 Закона № 101-ФЗ установлено, что для продажи земельного участка продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Применительно к земельным участкам сельскохозяйственного назначения определение предмета договора должно включать в себя не только план земельного участка с указанием его точных границ и целевого назначения, но и конкретное использование земельного участка для сельскохозяйственного производства (сельскохозяйственной коммерческой организацией, гражданами для ведения фермерского хозяйства или личного подсобного хозяйства) 15 . Если обратиться к точке зрения В. В. Витрянского, указывающего, что предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество, во-вторых, действия сторон по передаче, принятию продаваемого недвижимого имущества 16 , то применительно к договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения срок исполнения передачи товара будет являться существенным условием, т. к. для организации эффективного сельскохозяйственного производства продавцу далеко небезразличен срок приобретения им нужного земельного участка для проведения сельскохозяйственных работ 17 .

В ст. 8 Закона № 101-ФЗ установлено не только содержание преимущественного права покупки земельного участка субъектом РФ или органом местного самоуправления, но и процедура осуществления этого права. Для защиты преимущественного права покупки земельного участка, в отличие от ст. 250 ГК РФ, установлен трехмесячный срок исковой давности, а более продолжительный: в течение года с момента государственной регистрации продажи земельного участка, осуществленной с нарушением преимущественного права покупки, субъект РФ либо орган местного самоуправления имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Преимущественное право покупки не распространяется на случаи отчуждения земельного участка при совершении иных сделок, в том числе по договору мены, дарения, под выплату ренты 18 .

1. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г.// СЗ РФ.2001. Ст. 44.

2. Круглов В. В. Земельный кодекс РФ как этап в развитии земельного законодательства и формирования рынка земли// Бизнес, менеджмент и право. 2002. № 2. С. 109.

3. Гражданское право: Учебник. В 2 т./Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и дополнен. Т.1. М., 1998. С. 513.

4. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Ч.1/ Под ред. проф. О.А.Садикова. М., 1998. С. 272.

5. Белых В. С., Скуратовский М. Л. Гражданский кодекс России: новая модель регулирования и судебная практика//Государство и право. 2001. № 8. С. 14.

6. СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.

7. Комментарии. Земельный кодекс РФ/ Под ред. проф. А. К. Голиченкова. М., 2002. С. 122–123.

8. ИконицкаяИ. А., КрасновН.И., Павлова Э. И., Самончик О. А., Фомина Л. П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве// Государство и право. 2000. № 7. С. 31

9. СЗ РФ.1997. № 310. Ст. 3594.

10. Комментарии к земельному законодательству РФ/ Под руков. М. В. Бархатова. М., 2002. С. 190-191.

11. Комментарии. Земельный кодекс РФ/ Под ред. проф. А. К. Голиченкова. М., 2002. С. 123.

12. Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //Государство и право.1998. № 8. С.96.

13. СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

14. СПС. Консультант Плюс: Региональное законодательство.

15. Иконицкая И. А., Краснов Н. И., Павлова Э. И., Самончик О. А., Фомина Л. П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве// Государство и право. 2000. № 7. С. 32.

16. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 232-233.

17. Иконицкая И. А., Краснов Н. И, Павлова Э. И., Самончик О. А., Фомина Л. П. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве// Государство и право. 2000.№ 7. С. 32.

18. Волков Г. Комментарий к ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»// Государство и право. 2003. № 5. С.5.

www.bmpravo.ru

Смотрите так же:

  • Минимальная пенсия на сегодняшний день ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ О НОВОМ ЗАКОНОПРОЕКТЕ О ПЕНСИЯХ Подписка на новости Письмо для подтверждения подписки отправлено на указанный вами e-mail. 18 декабря 2017 Новый календарный и финансовый год всегда влечет за собой изменения размеров […]
  • Закон україни про державну службу no 3723-12 ПРО ПРИЗНАЧЕННЯ ПЕНСІЙ ДЕРЖАВНИМ СЛУЖБОВЦЯМ Згідно з пунктом 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону № 889-VIII втратив чинність Закон № 3723-XII, крім статті 37, що застосовується до осіб, зазначених у пунктах 10 і 12 цього розділу. […]
  • Самый дорогой штраф 5 самых крупных штрафов за превышение скорости Ровно 118 лет назад, 28 января 1896 года, был выписан первый штраф за превышение скорости. Инцидент произошел в Лондоне. Нарушитель, а им стал Уолтер Арнольд, разогнал автомобиль до 8 миль в […]
  • Нужен совет для купля продажа Федеральная нотариальная палата Советы нотариуса Ваш населённый пункт Особенности купли-продажи земельных участков Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» […]
  • Заявление формы р14001 от 25012012 Приказ Федеральной налоговой службы от 25 января 2012 г. N ММВ-7-6/25@ "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, представляемых в регистрирующий орган при государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных […]
  • Закон красноярского края 3-674 от 08112007 Закон Красноярского края от 8 ноября 2007 г. N 3-674 "О налоге на имущество организаций" (с изменениями и дополнениями) Закон Красноярского края от 8 ноября 2007 г. N 3-674"О налоге на имущество организаций" С изменениями и дополнениями […]