Налог за продажу квартиры ипотека

Продажа квартиры,купленной в ипотеку,менее 3 лет в соственности

Здравствуйте!Купили квартиру в сентябре 2013 г в ипотеку.Живём 7 человек.Хотим улучшить условия и купить жильё без ипотеки.Можно ли продать эту 2-х комнатную квартиру,если она в собственности менее 3 лет?

20 Ноября 2014, 14:25 Нина, г. Самара

Ответы юристов (4)

Купили квартиру в сентябре 2013 г в ипотеку.Живём 7 человек.Хотим улучшить условия и купить жильё без ипотеки.Можно ли продать эту 2-х комнатную квартиру, если она в собственности менее 3 лет?

Собственник может распорядиться квартирой независимо от того сколько по времени данная квартира у него в собственности. Но поскольку у вас квартира в залоге у банка (ипотека), то квартира под обременением и на продажу данной квартиры нужно получить согласие банка.

А налог платить придётся?Ведь по закону,если квартира в собственности менее 3 лет,надо платить налог.

20 Ноября 2014, 20:03

Есть вопрос к юристу?

Продать данную квартиру Вы сможете только с согласия залогодержателя, а именно банка, так как квартира находится у него в залоге. Так же при продаже Вам необходимо учесть, что если Вы продаете квартиру за сумму дороже чем ее приобрели, то Вам необходим заплатить налог в размере 13% от этой разницы. Если же куартира оформлена на нескольких человек, то тогда можно воспользоваться налоговым вычетом равный 1 млн. руб. на каждого. Т.е если квартира на 3 чел. и Вы продаете за 4 млн. руб. Вам нужно будет заплатить 130 тыс. руб налога (1 млн. руб *13%).

А налог платить придётся? Ведь по закону, если квартира в собственности менее 3 лет, надо платить налог.

Про налог я Вам указал, что платить нужно, но есть возможность получить налоговый вычет.

Уточнение клиента

Собственников 2 человека-зять(на него оформлена ипотека) и дочь.В квартире проживает 7 человек,но 2 здесь не прописаны.Каким в таком случае будет налог?

20 Ноября 2014, 20:20

Собственников 2 человека-зять(на него оформлена ипотека) и дочь.В квартире проживает 7 человек, но 2 здесь не прописаны.Каким в таком случае будет налог?

Можно либо сделать налоговый вычет на 2 млн. руб. т.е. если продаете квартиру за 3 млн. Вы платите налог от суммы 1 млн. руб. 13% равно 130 тыс. руб.

Либо использовать другую схему, учитывать сумму за которую купили квартиру. например Вы купили квартиру за 2,8 млн. руб. а продаете за 3 млн. руб., то налог надо платить от суммы 200 тыс. руб. 13% т.е. всего 26 тыс. руб.

Т.е.если квартира куплена за 1 950 000 руб.,а продать хотим примерно за 2 300 000 руб.то налог придётся платить с разницы?А оставшаяся сумма ипотеки ни на что не влияет?

20 Ноября 2014, 20:31

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Какой налог с продажи квартиры в 2018 году и как его не платить

При реализации жилого помещения бывшие собственники выплачивают установленную налоговую ставку в казну государства в рамках полученной прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог с продажи квартиры в 2018 году.

Какой налог с продажи квартиры надо уплатить в 2018 году

С введением новых правил налогообложения изменились особенности оплаты государственного налога, поэтому некоторые граждане до конца не понимают надо ли им платить государству за торговлю собственным жилищем или такая обязанность для них не предусмотрена.

Налог с продажи квартиры в 2018 году для физических лиц рассчитывается в зависимости от нескольких обстоятельств:

  • Срока, в течение которого это жилое помещение находилось в собственности у продавца, например, сбыт унаследованной квартиры, если период владения жильем наследниками составляет менее установленного законодательством времени, а равно и получение дарственной при таких же или подобных обстоятельствах, должен оплачиваться по стандартной ставке НДФЛ;
  • Способа получения недвижимости, в частности при приобретении жилья за собственные средства на этапе строительства для торгов после сдачи дома в эксплуатацию.
  • Срок владения жилищем, при котором взимается или не взимается налог при сбыте жилья:

    Полное освобождение от уплаты, если сбыт жилья является трудовой деятельностью для гражданина.

    Уплачивается в полном объеме.

    С 2016 года и до настоящего времени

    Устанавливаются обязательства в рамках НК РФ.

    Пять и более лет

    Платить государству не нужно.

    Период обладания считается не в календарных годах, а месяцами, так срок владения квартирой для продажи должен составлять не менее 36 календарных месяцев подряд. Расчет может осуществляться до момента выдачи свидетельства о правах на дом – при открытии наследства и принятии его, рекомендуется рассчитывать время с момента получения свидетельства.

    Минимальный срок владения в течение трех лет, может быть определен для объектов недвижимого характера, полученных в результате:

  • Наследования от близкого родственника.
  • Оформления договора дарения между близкими родственниками для дальнейшего перехода права собственности на квартиру по дарственной.
  • Оформления жилища из государственного жилищного фонда в частный сектор, которую удалось приватизировать по специальной программе, продажа такой квартиры после приватизации без уплаты сборов возможна только по истечению минимально установленного периода владения.
  • Заключенного договора ренты с обязательствами передачи недвижимого имущества с одной стороны и полным финансовым обеспечением с другой.
  • Продажа квартиры без уплаты налога возможна только по истечению пяти лет.

    С какой суммы уплачивается налог

    Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.

    Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.

    При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.

    ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.

    В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.

    Как не платить налог с продажи квартиры

    Оплата обязательств перед ФНС ложится на плечи продавца. К сожалению, избежать этой кабалы можно только при соблюдении определенных правил торговли объектом недвижимого имущества, при которых можно продать квартиру без налога в рамках правовых норм.

    Для ответа на вопрос как избежать налога при продаже квартиры необходимо обратиться к налоговому и жилищному законодательствам, которые определяют следующие положения:

  • Безналоговая реализация жилого имущества возможна только после истечения минимально определенного периода владения на правах, зарегистрированных в ЕГРН, в течение трех или пяти лет.
  • Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры. Существуют особые нюансы, которые могут помочь избежать уплаты налогов вовсе, однако в обязательном порядке рекомендуется консультация со специалистами в налоговом праве, так как служащие ФНС могут одобрить взаимозачет или мотивированно отказать. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме.
  • НДФЛ не уплачивается, если первоначальная стоимость жилого помещения равняется его ценой при дальнейшем сбыте.
  • Помимо возможностей избежать уплаты государственных сборов, необходимо разобрать вопрос как уменьшить налог с продажи квартиры.

    Существует несколько законных способов, которые помогают сократить расходы до минимума:

  • Первый способ – оформление обязательств на разницу между стоимостью покупки жилища и ценой его реализации, т.е. на получение фактической прибыли.
  • Второй способ – получение имущественного вычета, который может достигать одного миллиона рублей.
  • Перед тем как рассчитать налог на продажу квартиры, необходимо определить ее первичную и конечную стоимость, а также выбрать способ определения обязательств.

    Иванов И.И. в январе 2015 года приобрел жилое помещение стоимостью 6 721 000, в конце 2017 года он продал его по цене 7 329 000.

    При оформлении налогового вычета, Иванов заплатит:

  • 1 000 000 – это максимальный размер имущественного вычета, на который может рассчитывать физическое лицо;
  • 100% — размер стоимости жилого помещения в процентах, из которого рассчитываются обязательства;
  • 13% — НДФЛ, подлежащий уплате.
  • Если Иванов оформит налоговые обязательства по принципу «доходы минус расходы», тогда он должен заплатить:

    Обязательным является предоставление документов для подтверждения фактически понесенных расходов. Вычет применяется чаще всего при дальнейшем сбыте жилья, полученного наследником по наследству, а также по договору дарения.

    Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ устанавливает – к тем, кто освобождается от налогов при реализации недвижимого имущества, относятся только те лица, которые владеют жилищем в течение трех или пяти лет в зависимости от способа его приобретения, а также времени оформления права собственности. Льготных категорий граждан не предусматривается.

    Аналогичным способом осуществляется реализация недвижимости в новостройках – исключений не предусмотрено, поэтому при ответе на вопрос как продать квартиру в новостройке без налога, можно посоветовать только стандартно определенные способы – со сбытом «в ноль» без прибыли либо после владения собственностью на протяжении трех или пяти лет.

    Когда нужно платить налог после продажи квартиры

    Срок уплаты налога с продажи квартиры устанавливается в ч. 1 ст. 220 НК РФ. Оплатить сбор необходимо до 15 июля после подачи декларации о доходах за календарный год, в котором было продано жилое помещение.

    Налог с продажи квартиры можно уплатить в течение длительного времени, если сумма сбора является неподъемной для резидента страны. Необходимо обратиться в ФНС с заявлением о предоставлении рассрочки платежа с описанием обстоятельств, которые препятствуют полной оплате единовременно.

    Гражданин должен самостоятельно рассчитать какой налог от продажи квартиры ему необходимо уплатить, однако к бланку 3-НДФЛ необходимо приложить все документы, подтверждающие наступление обстоятельств для расчета вычета, при этом образец заполнения можно посмотреть у нас сайте.

    Документы, прилагаемые к декларации

    Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.

    К таким документам могут относиться:

  • Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
  • Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.
  • Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:

  • Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
  • Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
  • Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
  • Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.
  • Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01». Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.

    Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.

    В расчете точного размера НДФЛ может помочь соответствующий калькулятор, поэтому для уточнения информации и проверки личных вычислений лучше обратиться к нему.

    Важные изменения в законодательстве

    С 2018 года введены следующие изменения, касающиеся налогообложения при реализации жилой и нежилой недвижимости:

    1. Действие права собственности должно быть не менее пяти лет, за исключением ряда случаев, при наличии которых минимальное время распоряжения собственностью остается на прежнем уровне – три года.
    2. При реализации недвижимости по заведомо невыгодной цене применяется формула расчета налога по кадастровой стоимости, исходя из коэффициента 0,7 от зарегистрированной кадастровой оценки.
    3. Другие изменения являются менее значимыми, хотя позволяют не только определить, как вернуть уплаченный налог, но и воспользоваться возможностью уменьшения налоговой ставки при подаче 3-НДФЛ.

      Льготных категорий граждан законодательством не предусматривается.

      Ответы на вопросы по налогу

      Существуют наиболее распространенные вопросы, касающиеся уплаты налога от продажи квартиры.

      Как определить срок владения недвижимостью?

      Для заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, необходимо правильно исчислять период владения недвижимостью.

      Период владения исчисляется в зависимости от способа приобретения жилья, поэтому:

    4. При оформлении приобретении недвижимого имущества самостоятельно, время начинает идти при оформлении права собственности в ЕГРН;
    5. При приобретении жилого помещения по ДДУ, а также по уступке права требования, – с момента оформления права собственности;
    6. При приобретении жилища у ЖСК – после полной выплаты всей суммы паевых взносов, а также заключения акта приема-передачи;
    7. При оформлении жилья в собственность с помощью программы приватизации – с момента заключения договора передачи жилого помещения, если он был заключен до 1998 года, либо при оформлении прав собственности, если приватизация оформлялась после 98 года;
    8. При оформлении жилой недвижимости в наследство – с момента открытия наследства;
    9. При долевом владении – при появлении первого владельца.
    10. Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года

      Минимально установленный промежуток, в течение которого должно быть действительно право собственности на жилище, для последующей безналоговой реализации составляет три года с момента регистрации недвижимости в ЕГРН.

      Если на момент реализации жилья, срок составит менее трех лет, то НК РФ определяет каким налогом будет облагаться продажа такой собственности – 13% от полученной выгоды.

      Продажа квартиры после 2016 года

      С 2016 года был существенно увеличен период, в течение которого необходимо быть зарегистрированным собственником жилого имущества. Оплата налога за продажу квартиры осуществляется, если права собственности зарегистрированы менее пяти лет.

      При этом отмечается, что данное положение распространяется и на те сделки, которые были заключены до 1 января 2016 года, но с оформлением прав на недвижимость после этой даты.

      Продажа подаренной квартиры или полученной по наследству

      Поле 2016 года подаренные и наследуемые жилые помещения могут облагаться соответствующими обязательствами при реализации, если период оформления и действия права собственности на них составляет менее трех и пяти лет.

      Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, более детально разобран в следующем посте.

      Особенность заключается в следующем:

    11. Трехлетний период владения устанавливается на близких родственников дарителя или наследодателя;
    12. Пятилетний – на любых других граждан, которые могут являться дальними родственниками или знакомыми дарителя, или завещателя.
    13. При реализации недвижимости до истечения минимального времени владения, налог нужно заплатить в обязательном порядке.

      Покупка и продажа квартиры в одном году

      При реализации жилища и приобретении другой жилой недвижимости в одном налоговом периоде, можно рассчитывать на налоговый вычет.

      Налоговые льготы при продаже квартиры имеют возможность взаимозачета друг перед другом, если лицо, подающее 3-НДФЛ прямо укажет в декларации права на предоставление налоговых вычетов на покупку жилья, а также на его реализацию.

      Продажа доли

      При реализации долей в недвижимом имуществе, дольщики обязаны выплачивать налоговые сборы в процентном соотношении в зависимости от размера имеющихся у них долей. Каждый выплатит ровно столько, сколько составила фактическая прибыль или размер полученной от продавца суммы.

      Платят ли налог пенсионеры?

      НДФЛ обязаны выплачивать все, вне зависимости от материального положения и возраста. Уплата налога от продажи квартиры при продаже квартиры пенсионером рассчитывается по стандартно определенной ставке без каких-либо особенностей и скидок.

      Несмотря на то, что пенсия у многих пожилых людей небольшая и выжить на нее достойно нельзя, налоговые льготы для пенсионеров при продаже квартиры не предусмотрены. Этот вопрос не будет подниматься и в дальнейшем.

      Реализации жилья – сложный и длительный процесс, который требует особой внимательности, так как отсутствие декларации о доходах может негативно сказаться на будущем налогоплательщика. Гражданам следует соблюдать сроки подачи документов, а также укладываться в установленный законом период для оплаты текущих налоговых обязательств.

      Важный момент! При продаже квартиры вы имеете право на возврат процентов по ипотеке, если квартира приобреталась на заемные средства банка, но есть определенные нюансы.

      Ждем ваши вопросы. Наш юрист всегда готов вам оказать полную поддержку по налогам и оформлению документов по сделке. Просьба запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.

      Просьба оценить сейчас пост и поставить лайк.

      ipotekaved.ru

      Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

      Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

      Почему продают квартиры в ипотеке?

      С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

      Как банки к этому относятся?

      Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции. Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

      Снятие обременения

      При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

      Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: mfl@sberbank.ru.

      Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

      Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?

      Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

      Нужно ли разрешение банка

      Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

      Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

      Как получить разрешение

      Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

      Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

    14. самостоятельная продажа
    15. продажа при помощи Сбербанка
    16. продажа через риэлтора
    17. Продажа без участия банка

      В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

      После этого владельцу квартиры необходимо:

    18. найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
    19. с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
    20. погасить задолженность перед банком
    21. собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
    22. оформить договор покупки-продажи квартиры
    23. зарегистрировать сделку
    24. Продажа с участием Сбербанка

      Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

      Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

      Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

      Продажа через риэлтора

      Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

      Продажа квартиры по “военной” ипотеке

      В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

      Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

      • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
      • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
      • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
      • получение документального подтверждения о снятии обременения
      • получение свидетельства о собственности в ЕГРП
      • Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

        Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

        Продажа квартиры при разводе

        Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

        Как оплачивается налог при продаже?

        При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

        www.sravni.ru

        Рядовые граждане не слишком часто сталкиваются с продажей жилья, поэтому это целое событие. Здесь важно понимать, что нужно не только правильно собрать документы, грамотно оформить все правоотношения, но и знать свои обязанности в связи с совершением сделки. Среди обязанностей отметим своевременную уплату налога в государственную казну. Поэтому нужно знать, кто, сколько и когда должен платить налог с продажи квартиры и как поменялось законодательство в 2017 году.

        Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения в 2017 году коснулись расчета налога при продаже квартиры.

        Налог с продажи квартиры для физических лиц в 2018 году

        Физические лица, продавшие жилой объект недвижимости, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и продажу квартиры. Налоговый кодекс определяет срок, до которого они передаются в налоговый орган для проверки – 30 апреля следующего за отчетным годом. Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2017 году, вы обязаны отчитаться до 30 апреля 2018 года.

        Предоставление налоговой декларации – это обязанность налогоплательщика. В любом случае орган ФНС будет извещен о том, что сделка совершена и зарегистрирован переход прав собственности в Росреестре. Однако, они не будут знать, получили вы выручку от продажи в момент совершения сделки. Бывают случаи, когда оговаривается отсрочка платежа.

        Достоверно налоговый орган может узнать о передаче вам средств, в момент обращения покупателя за налоговым вычетом в связи с покупкой квартиры. Значит, таким способом он тоже может оказаться в курсе получения вами выгоды от сделки и предъявить уплату налога с образовавшимися штрафом и пенями.

        Сумма, с которой платится налог

        Уточним, что налог при продаже квартиры рассчитывается с суммы полученной выгоды. Для того, чтобы узнать эту выгоду, нужно предоставить документ о покупке жилья и его продаже. Разница между этими цифрами и получит понятие выгоды. С нее берется 13% в виде НДФЛ.

        Если квартира, которую вы продали, получена была в качестве дара или иными путями, когда нет указания на сумму приобретения, то государство применяет налоговый вычет в размере 1 млн. рублей. Это касается только той недвижимости, которая досталась вам до наступления 2016 года. Работает такой вычет следующим образом: сумма продажи квартиры за минусом 1 млн.рублей составит налогооблагаемую базу. Вычислив из нее 13%, и получим ту сумму налога, которую требуется внести в бюджет.

        Но не всем необходимо этот налог платить.

        Налог с продажи квартиры, в собственности менее 3 и 5 лет

        В Налоговый кодекс Законом 382-ФЗ внесены изменения. Для недвижимости определены сроки нахождения в собственности, по истечении которых можно продать ее без уплаты НДФЛ:

      • 3 года для квартир, полученных или приобретенных до начала 2016 года,
      • 5 лет, если право зарегистрировано после 01.01.2016 г.
      • Получается, что срок владения имуществом является основным условием для определения необходимости расчета налога с продажи квартиры. Однако, существуют исключения из правил, дающие возможность продать жилье после трех лет владения, а не пяти:

      • Например, можно продать квартиру, полученную по наследству уже через три года владения, а не пять. Продавцу налог исчислен не будет, если он получил наследство до 01.01.2016 г., если же после, то продать квартиру возможно только после 5 лет.
      • В случае получения квартиры по договору дарения между близкими родственниками (родителями, детьми, братьями, сестрами, бабушкам, дедушками, внуками, супругами) налог платить не нужно.

    Отметим, что квартиру можно продать в любой момент, государство не накладывает обязанность владеть ею определенный срок. Продать ее – право любого гражданина. Срок установлен только для того, чтобы предоставить возможность не платить налог на доходы при продаже после его истечения. Продадите раньше – заплатите налог.

    Период владения имуществом начинается с даты внесения записи в ЕГРН. Если имеется свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, эту дату можно найти в определенной графе. Здесь следует уточнить несколько моментов:

  • владение наследуемым имуществом считается с даты открытия наследства – даты смерти наследодателя;
  • при паевом строительстве дата владения начинается с указанной в акте приема-передачи.
  • Уточним тот факт, что нахождение квартиры в собственности более установленного срока, позволяет не подавать декларацию в налоговый орган.

    Для пенсионеров

    Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников по уплате НДФЛ. Это значит, что все граждане, получающие доход, обязаны платить налоги, не зависимо от возраста.

    Пенсионеры могут на законных основаниях пользоваться возможностью применения имущественного вычета при расчете налогооблагаемой базы. На общих основаниях они обязаны подавать налоговую декларацию, если владели квартирой менее установленного срока. В ином случае на них налагается штрафные санкции.

    Налог с продажи доли

    Сумма налога с продажи квартиры исчисляется независимо, вся она продается или только доля. Доля также имеет свою цену и на нее распространяется действие Налогового кодекса в части исчисления НДФЛ с продажи.

    При этом вопрос установления срока пользования долями немного сложнее. Например, гражданин купил квартиру в 2012 году в совместную собственность и владеет 1/2 доли. Совладельцем являлся отец. Через год отец умер, и его доля досталась гражданину по наследству. При этом при продаже считать срок владению будут с даты получения первой доли.

    Как рассчитать налог с продажи квартиры

    Очень важно правильно определить размер налога. Вот здесь мы вспоминаем, что срок владения составляет менее оговоренного законодательством. Тогда применяем один из способов уменьшения налоговой базы:

  • уменьшаем сумму дохода от продажи на 1 млн.рублей;
  • уменьшаем сумму дохода на сумму расходов по приобретению.
  • Вариант выбирает налогоплательщик самостоятельно в зависимости от того, при котором сумма налога окажется меньше.

    Рассмотрим ситуации на примерах.

    Пример 1. Квартира по договору приобретена в 2016 году с указанием стоимости в 1800 тыс.рублей. По данным Росреестра кадастровая стоимость ее составила на 1 января 2016 года 1600 тыс.рублей. Срок владения составил менее года. Продается за 1850 тыс. рублей.

    Сначала рассчитаем с применением имущественного вычета. (1800 т.р.- 1000 т.р.) * 13% = 104 т.р.

    Если взять второй способ и вычесть из суммы продажи сумму покупки, то получим: (1850 т.р. — 1800 т.р.) * 13% = 6,5 т.р., что оказывается гораздо выгоднее.

    Рассмотрим ситуацию, когда продавец решил схитрить и указать в договоре о продаже стоимость гораздо ниже, например, в 1 млн.рублей. В этом случае налоговый орган сначала вычислит 70% от кадастровой стоимости и сравнит результат с ценой продажи. 1600 т.р. * 70% = 1120 т.р. Ниже этой цифры заинтересует налоговиков, которые могут на полном законном основании признать вас уклоняющимся от налогов и начислит штраф, который составит 20% от разницы ((1120 т.р. – 1000 т.р.) * 20% = 24 т.р.). Согласитесь, что это будет крайне неприятно.

    Пример 2. Квартира приобретена в 2015 году за 800 тыс.рублей, а продана в 2017 году за 1300 тыс.рублей. При этом кадастровая стоимость составляет так же 1300 тыс.рублей.

    Имущественный вычет дает нам сумму налога: (1300 т.р. – 1000 т.р.) * 13% = 39 т.р., а вычитание расходов: ( 1300 т.р. – 800 т.р.) * 13% = 65 т.р. Вторая сумма оказалась значительно выше первой. Поэтому налогоплательщику выгоднее выбрать применение имущественного вычета и это его право.

    Видео: Какой необходимо заплатить налог с продажи квартиры в 2017 году

    Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите ниже консультанту.

    +7 (812) 509-60-42 (Санкт-Петербург)

    nedexpert.ru

    Смотрите так же:

    • Закон от 150498 г 66-фз Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ"О садоводческих, огороднических и […]
    • Закон 101 фз от 24072002 Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" 7 июля […]
    • Закон об административных правонарушениях в кировской области Закон Кировской области от 4 декабря 2007 г. N 200-ЗО "Об административной ответственности в Кировской области" (с изменениями и дополнениями) Закон Кировской области от 4 декабря 2007 г. N 200-ЗО"Об административной ответственности в […]
    • Закон красноярского края 3-674 от 08112007 Закон Красноярского края от 8 ноября 2007 г. N 3-674 "О налоге на имущество организаций" (с изменениями и дополнениями) Закон Красноярского края от 8 ноября 2007 г. N 3-674"О налоге на имущество организаций" С изменениями и дополнениями […]
    • Описание паспорта гражданина рф 1997 Постановление Правительства РФ от 8 июля 1997 г. N 828 "Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) Постановление […]
    • Закон о животном мире 52 Федеральный закон от 24 апреля 1995 г. N 52-ФЗ "О животном мире" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 24 апреля 1995 г. N 52-ФЗ"О животном мире" С изменениями и дополнениями от: 11 ноября 2003 г., 2 ноября, 29 декабря 2004 […]