Ипотека с правом проживания

Квартира с обременением

Что нужно знать о квартирах с обременением и как себя обезопасить

Если принято решение о покупке квартиры на вторичном рынке, то необходимо быть уверенным, что прежние собственники не продают жилье вместе с «приданым» в виде обременений. Какие бывают обременения и как себя защитить от неприятных сюрпризов в будущем?

Нередкий вид сделок

Как отмечают эксперты рынка недвижимости, продажа квартиры с обременением является нередким видом сделки. Обременения прав ограничивают собственника в совершении различных действий с недвижимостью (заключение сделок, использование). В их число входит ипотека, рента с пожизненным содержанием, арест имущества, аренда, сервитут, опека, принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры, доверительное управление и другие.

При покупке недвижимости, к новому собственнику переходит и обременение, даже если оно не указано в сделке, поэтому нужно быть особенно внимательным до заключения договора купли-продажи и получить полную информацию о приобретаемой квартире. Вообще, запись об обременении должна быть в свидетельстве о собственности квартиры, так как обременения подлежат государственной регистрации. Но также существуют и такие, которые не регистрируются. Нужно помнить, что ограничения пользования квартирой могут возникнуть при заключении договора, либо при вступлении в силу решения суда.

Квартиры с «наследством» продавать можно, кроме двух случаев. Если на нее наложен арест, и если дом, в котором находится квартира, признан аварийным тогда совершение сделок невозможно. Как показывает практика, часто на квартиры с обременением цены снижают примерно на 30−50%, отмечают эксперты.

Самый распространенный случай возникновения обременения — приобретение квартиры в свою собственность с использованием заемных средств (ипотека), предоставленных банком. «До момента погашения кредита квартира будет находиться в залоге у банка. Однако это не может являться обстоятельством, запрещающим собственнику квартиры продать её третьим лицам или использовать иным способом. Это право собственника заложенной квартиры (залогодатель) закреплено ГК РФ, в соответствии с которым он вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него доходы», — рассказала Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Для продажи квартиры достаточно получить согласие банка на совершение сделки и включить в договор условия о переходе долга от продавца к покупателю, в соответствии с которым обязанность погасить долг перед банком перейдет к новому владельцу квартиры. Все будет гораздо проще, если покупатель, который решил приобрести заложенное жилье, сразу отдаст всю сумму кредита, тогда обременение с квартиры снимается.

Другой вид обременения — рента. «К примеру, если пожилой человек заключил договор ренты с кем-либо, то при этом возникает обременение — неисполненная рента. Такую квартиру можно продать на условиях, предусмотренных в договоре ренты, в частности, если рентополучатель даст свое согласие. Риски в таком случае нужно рассматривать индивидуально», — рассказал Александр Мурашов, руководитель отдела городской недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость».

Еще один вариант обременения — аренда. Собственник (продавец) может сдавать продаваемую квартиру в аренду. По словам Александра Мурашова, если при этом он не предупредил об этом факте покупателя (в том числе, этот факт не указан в договоре купли-продажи), то покупатель рискует как минимум тем, что, став собственником квартиры, ему придется дожидаться истечения срока аренды, чтобы ему физически освободили квартиру. А при досрочном расторжении договора с арендатором новоиспеченному собственнику придется заплатить квартирантам штрафы, предусмотренные договором аренды.

Также в качестве обременения можно рассмотреть ситуацию, при которой в квартире есть лица, не являющиеся собственниками, но имеющие в квартире постоянную регистрацию (прописку). «Покупателю следует до сделки убедиться в том, что такие лица выписались по иному адресу, либо дали какие-либо гарантии того, что они выпишутся из квартиры в определенные сроки. Тот факт, что такие лица в настоящий момент не проживают по данному адресу, ничего не значит. Они могут заявить о себе на следующий день после следки и сказать: „Я здесь живу“. И препятствовать этому по закону будет нельзя», — отметил Александр Мурашов.

Можно ли снять обременения?

Следуя Гражданскому кодексу, обременение снимается таким же образом, как и его наложение на имущество. По словам Александра Лунина, руководителя отделения «Войковская» АН «Азбука Жилья», снятие обременения может проходить в судебном порядке, либо залогодержатель дает залогодателю письменное согласие о его снятии, после чего снятие обременения регистрируется в Росреестре.

«В случае с ипотекой, после исполнения собственником квартиры своих обязательств по погашению кредита в соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ „Об ипотеке“ (залоге недвижимости) регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме», — пояснила Мария Литинецкая. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Можно ли сдать в аренду?

Обременение не несет в себе смысл утраты права распоряжаться имуществом, а только лишь его ограничивает. По словам Александра Лунина, собственник имеет право распоряжаться своим имуществом, но только с письменного согласия государственного органа, наложившего обременение на объект, либо юридического лица, например при залоге объекта. Если же обременение не затрагивает право распоряжения имуществом, то письменного согласия не требуется.

Как отметила Мария Литинецкая, например, собственник заложенного имущества вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им. Однако для этого требуется согласие залогодержателя.

По словам экспертов, случаи, когда квартира имеет несколько видов обременений, не являются редкостью. «В качестве примера можно рассмотреть случаи, когда квартира приобреталась её владельцем с использованием кредитных средств, но собственник квартиры не возвращает банку кредит. Для взыскания задолженности по кредитному договору банк через суд обращает взыскание на квартиру, являющуюся предметом залога, и одновременно в счет обеспечения иска, на основании определения суда накладывает запретительные меры на любые действия, связанные с отчуждением квартиры в пользу третьих лиц», — рассказала Мария Литинецкая. По ее словам, при такой ситуации в отношении квартиры одновременно будут существовать следующие обременения: залог квартиры в пользу банка в счет обеспечения обязательств заемщика по кредитному договору и запрет Управлению Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии регистрировать любые сделки по переходу права собственности на квартиру.

Обременения об объекте недвижимости, если они существуют, содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и находятся в свободном доступе. «Выписку из ЕГРП можно получить самостоятельно в отделении Росреестра, Многофункциональных центрах предоставления государственных услуг (МФЦ) или через Интернет. Для этого необходимо оплатить госпошлину, далее в ближайшем отделении Росреестра или МФЦ подать запрос по установленной форме. Получение выписки через интернет осуществляется на сайтах rosreestr.ru или gosuslugi.ru, для этого так же необходимо оплатить госпошлину и заполнить соответствующие формы», — рассказала Мария Литинецкая.

Получив выписку из ЕГРП, нужно изучить п. 4 выписки, в котором указываются имеющиеся ограничения (обременение) права. При отсутствии обременений в данном разделе выписки будет сделана запись «не зарегистрировано».

По словам Александра Лунина, есть масса сложных ситуаций, к примеру, отказы от приватизации, наличие неучтенных наследников и многое другое. Все это неявные виды обременений. Они не зарегистрированы в реестре, но могут быть прописаны в договоре или в другом правоустанавливающем договоре, либо их может выявить только профильный специалист. «Поэтому будьте бдительны, внимательно изучайте документы и нанимайте профессионалов. Помощь в совершении сделки с объектом недвижимости, на которое наложено обременение, может оказать любая компания, занимающаяся риелторской деятельностью», — подчеркнул он.

svpressa.ru

право пожизненного проживания

В основном те, кто при приватизации жилья подписывал отказ от приватизации.

насколько я понимаю —
1. давшие согласие на приватизацию без включения в состав собственников
2. проплатившие хотя бы 1 взнос в кооперативном доме.
3. в отношении кого был удостоверен завещательный отказ
4.супруги поделившие имущество брачным договором
5 дети из детских домов
6. находящиеся в местах лищения свободы
7 находящиеся на службе в рядах вооруженных сил по призыву
9. рентополучатель
10 человек заключивший договор найма этого жилого помещения на длительный срок

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Только тот, кто отказался от участия в приватизации, если иное не установлено право устанавливающими документами. Все остальные могут быть выписаны по решению суда.

в том то и дело что все эти категории перечисленные не могут быть выписаны по решению суда.

вот такая статья была приведена в этом журнале пару месяцев назад .

В поисках квартиры покупатель иногда может столкнуться с объявлением: продается с прописанным человеком. Если обратиться за разъяснением к продавцу, то он может попытаться убедить Вас, что этого человека можно будет выписать из квартиры по суду, как члена семьи бывшего собственника, утратившего право пользования квартирой. Но насколько это возможно? Или в случае покупки такой квартиры вы обретете нежелательных соседей, которых невозможно будет выселить?

В российском законодательстве оговорены случаи, когда человек имеет право пожизненного проживания в квартире, несмотря на отсутствие у него при этом права собственности и смену собственника. Что же это за случаи?

В первую очередь, это граждане, когда-то отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи. Они имеют право пожизненного пользования жильем. Согласитесь, что это вполне обоснованно. Если когда-то один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, а через какой-то период времени брак дал трещину, и супруги развелись, то у «отказника» есть риск оказаться на улице. Судебная практика показывает, что судьи в таком случае не удовлетворяют иски с требованием о прекращении права пользования или снятия с регистрационного учета лиц, отказавшихся от приватизации.

Во-вторых, право на бессрочную регистрацию и проживание гражданин может получить по завещательному отказу, это право сохраняется за ним при смене собственника в пределах срока, установленного завещанием (как правило, пожизненно).

Еще одна категория граждан, имеющая право на пожизненное пользование жильем — это члены жилищно-строительных кооперативов, а также их супруги, проживающие с ними в кооперативной квартире. Если они прописаны в этой квартире и внесли хотя бы часть пая (документальное подтверждение обязательно), выселить их из квартиры будет невозможно.

Также невозможно будет выселить из квартиры супругу или супруга, если право пользования квартирой определено брачным контрактом или соглашением о разделе имущества.

Кроме того, право постоянной регистрации в квартире сохраняют несовершеннолетние граждане, проживающие в детском доме или ином детском учреждении в связи с назначенной им опекой.

Все вышеприведенные категории граждан обладают правом пожизненного пользования занимаемым жильем. Поэтому при покупке следует обращать пристальное внимание на то, кто прописан в квартире и куда выписывается, чтобы не приобрести квартиру с жильцами.

www.cian.ru

Право пожизненного проживания

Добрый день! я хочу выкупить 1/2 доли в квартире у своего отца, через ипотеку. На данный момент 1/2 доли принадлежит моей дочери (несовершеннолетняя) и 1/2 доли моему папе, по договору приватизации. После совершения сделки купли-продажи, собственниками будут: моя дочь 1/2 и я 1/2 доли.

На момент приватизации в квартире были прописаны: я, моя дочь, мама и папа (мы с мамой отказались от участия в приватизации). Родители выписались из квартиры в 2012 году, прописаны и проживают по другому адресу. Я с дочерью продолжаю проживать в этой квартире. Сбербанк требует меня выписаться (с целью минимизации рисков), возможно будут требовать выписать дочку (это вопрос уточняют у своих юристов), иначе не дадут ипотеку. Законно ли это? И если я на момент совершения сделки выпишусь, а потом опять пропишусь в этой квартире, сохранится ли за мной право пожизненного проживания?

Ответы юристов (7)

Уважаемая Юлия! Здравствуйте! А при чем тут регистрация по месту жительства/регистрация по месту пребывания и переход права собственности? Спокойно выкупайте долю у отца, заключив соответствующий договор купли-продажи.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте. Вообще выписываться не обязаны. Но в этом случае банк просто не даст ипотеку вероятно. Так что тут и исполнять не обязаны, закон не нарушается в принципе, но и ипотеку могут не дать.

Да, так как Вы не отказывались от проживания добровольно. Выпишитесь, куда то временно зарегистрируйтесь и потом обратно зарегистрируйтесь.

Но так как у Вас доля будет, то в принципе что Вам то пожизненное?

Продавать или дарить в будущем собираетесь?

Обязать Вас выписаться никто не может, только если сами захотите. Однако вполне вероятно, что банк подобную покупку у родственников будет рассматривать как фиктивную, раз Вы и так там прописаны, покупаете у отца. Некоторые банки не дают ипотеки на подобные сделки, хотя с точки зрения закона это никак не обосновано.

Риски для банка это точно никак не минимизирует.

Если вы выпишитесь и затем повторно пропишите, то действительно есть шанс потерять прав рожизненного проживания, поэтому лучше от этой идеи отказаться и не выписывать, попробуйте обратиться в другой банк.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Честно говоря это уже маразм и никаких рисков не исключит, так как у дочери итак там 1/2, зачем ей то сниматься с регистрации?

Соглашусь с Александром что это маразм. Хотя бы потому, что как выпишется собственник, так и пропишется. И никакой Сбербанк ему в этом помешать не в состоянии.

Странно, что Сбербанк вообще рассматривает ваш вариант. Банки в абсолютном большинстве не предоставляют кредиты на покупку долей в квартире, поскольку при ипотеке они оформляют залог недвижимого имущества и регистрируют обременение в виде ипотеки, чтобы впоследствии, в случае невозврата кредитных средств, банк мог обратить взыскание на данную квартиру и реализовать ее с торгов.

Законно ли это?
Юлия

Юлия, банк может выставлять нужные ему условия и заставить его сделать так или иначе попросту невозможно — заявку не одобрят, кредит не получите. Поэтому особого смысла рассуждать о законности и обоснованности требования нет, бороться с этим, по сути, не представляется возможным.

И если я на момент совершения сделки выпишусь, а потом опять пропишусь в этой квартире, сохранится ли за мной право пожизненного проживания?
Юлия

Поскольку вы фактически из квартиры не выехали и остались там проживать, повторная регистрация лишь подтвердит ваше намерение пользоваться жилым помещение. В то же время после покупки доли вы будете там проживать как собственник, а не как лицо, имеющее право пожизненного проживания, это несколько иной статус, в связи с чем банк, видимо, и просит совершить указанные действия — полагая потом в судебном порядке доказать, что вы утратили право пользования помещением. Однако мне данный подход банка видится неверным.

Юлия, добрый день! тут ст. 29 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)» применима

Кредит дают наверняка под залог 1/2, соответственно вы будете залогодателем а банк — залогодержателем. Даже если банк пропишет в договоре какие то ограничения пользования предметом залога они будут ничтожны в силу прямого указания закона.

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Недвижимость

Как сэкономить на ипотеке

Как взять социальную ипотеку

В России действует несколько программ социальной ипотеки, которые позволяют сэкономить при покупке жилья. Однако пользуются ими не более 1,7% от всех заемщиков, в большей степени из-за того, что об этой возможности знают немногие, говорят эксперты. «Газета.Ru» рассказывает, как можно снизить процент или получить субсидии от государства.

Кто может претендовать

Социальная ипотека объединяет целый комплекс государственных программ. Кроме того, многие банки предлагают свои собственные продукты — частично пересекающиеся с государственными. Программы могут отличаться в зависимости от региона, и, чтобы получить максимально достоверную информацию, стоит обратиться к местным властям. Категорий населения, которые могут претендовать на социальную ипотеку, на самом деле довольно много. Поэтому даже если вы думаете, что к вам это не относится, стоит проверить.

Эксперты о том, как не остаться без имущества после развода

В целом можно выделить несколько групп людей, которые подходят под те или иные программы и акции.

Во-первых, претендовать на социальную ипотеку могут люди, которые нуждаются в улучшении жилищных условий: если они проживают в непригодных для этого помещениях, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилье или просто не обеспечены должным количеством жилплощади.

Семья считается нуждающейся в жилье, если на каждого члена семьи приходится не более 18 кв. м общей площади жилых помещений.

Вторая крупная группа, которую можно выделить, — это семьи с детьми.

Если ребенок один, то возраст родителей не должен превышать 35 лет. Если детей больше, таких ограничений нет. Обладатели материнского капитала могут использовать свой сертификат в рамках программы социальной ипотеки, но это не является обязательным условием.

Третья группа — это военные и ветераны боевых действий.

Военным предлагаются, пожалуй, самые выгодные условия по социальной ипотеке — но для ее получения необходимо в течение трех лет быть участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС).

И, наконец, четвертая группа — это люди, работающие в различных организациях: претендовать на социальную ипотеку могут сотрудники органов власти, научных организаций, государственных и муниципальных образовательных учреждений, объектов культуры и спорта, люди, которые трудятся на градообразующих предприятиях.

Получить социальную ипотеку могут работники предприятий оборонно-промышленного комплекса, а также научных организаций, которые занимаются «приоритетными направлениями» развития науки, технологий и техники в стране.

Что будет с ценами на жилье в Москве через год

Какие объекты подходят

По социальной ипотеке можно купить как жилье на вторичном рынке, так и в новостройке, в том числе на стадии строительства. Как пояснили в компании «Бест-Новострой», есть федеральные программы социальной ипотеки, в рамках которых можно купить жилье в любом регионе, а есть региональные. Например, по «военной ипотеке» можно купить квартиру в любом регионе, не только по месту службы заемщика.

Однако если заемщик пользуется региональной программой и получает субсидию в своем регионе, он может купить квартиру только по месту проживания.

Застройщикам все равно, кто будет финансировать покупку квартиры и из каких средств, если речь идет об ипотечном кредитовании. Единственное исключение для застройщика — это такая форма поддержки населения, как реализация жилья по цене ниже рыночной.

«Как правило, квартиры, которые передаются государству, а затем продаются в кредит по цене, значительно ниже рыночной, находятся в домах эконом-класса и резервируются городскими властями по договоренности с застройщиками как социальное жилье. Практически все застройщики, работающие в сегменте эконом-жилья, получают социальную нагрузку и должны передать определенный объем (квоту) жилых метров городу», — рассказывает партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Суд напомнил, что девелоперы не могут заставить граждан продавать жилье

Условия и первые результаты

Сейчас в Москве средняя ставка ипотеки составляет 12,2%.

Существует три варианта получения социальной ипотеки. Первый — это оформление кредита на льготных условиях со сниженной ставкой.

Ставки по программам социальной ипотеки Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), созданного правительством для увеличения доступности программ, варьируются от 10,6% (при первоначальном взносе более 30%) до 11,1%. Разницу банку выплачивает государство из бюджетных средств. Минимальный первоначальный взнос — 10%, максимальный срок кредита — 30 лет. Чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж и тем больше итоговая переплата: этот принцип от коммерческой ипотеки не отличается.

Помимо программ АИЖК есть также отдельные предложения банков. Условия в них могут отличаться, ставки могут быть как ниже, так и выше. Но для того, чтобы воспользоваться акцией какого-то из банков, достаточно подать заявку в его офисе, нет необходимости обращаться в органы власти.

Второй вариант — это предоставление субсидий на покупку жилья.

Из государственного бюджета выделяется сумма, с помощью которой погашается часть ипотечного кредита: она может быть внесена в качестве первого взноса или пойти на регулярные платежи.

Третий способ — это покупка в кредит государственного жилья по цене, значительно ниже рыночной.

Жилплощадь для таких программ выделяется из государственного жилого фонда, а ипотека оформляется через банк-агент.

Как заработать, покупая жилье в ипотеку

Как рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, как правило, льготников не ограничивают в выборе банка. Но, по словам эксперта, на деле с социальной ипотекой работают около 15 коммерческих банков.

Наиболее жесткие условия у тех, кто претендует на участие в программе военной ипотеки, но там и бонусов больше — по сути, есть возможность получить квартиру бесплатно.

Военнослужащий, вступивший в программу НИС, получает субсидию от Министерства обороны: взносы накапливаются и ежегодно индексируются. Эти средства можно использовать в качестве первоначального взноса. Погашение остальной части кредита происходит не за счет дохода военнослужащего, а за счет ежегодных субсидий, которые он получает на свой счет. Самостоятельно рассчитаться с банком военнослужащему придется лишь при увольнении из армии.

Минимальный размер процентной ставки по программе военной ипотеки составляет 9,4%, максимальный — 11,5 %. Как правило, минимальная ставка действительна для объектов недвижимости на вторичном рынке жилья, в то время как максимальная — на объектах на стадии строительства, рассказывает директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

Максимальная сумма кредита, которую можно получить по военной ипотеке, составляет 2,4 млн руб.

«Если не хватает на покупку той квартиры, которая нравится военнослужащему, можно добавить собственные средства или взять потребительский кредит», — поясняет заместитель директора по продажам ФСК «Лидер» Софья Старкова. По данным эксперта, в среднем стоимость квартир, которые пользуются спросом при покупке по военной ипотеке, составляет 4,2 млн руб.

Как не разориться при покупке жилья в ипотеку

С программой «Военная ипотека» работает ограниченный круг банков. Как поясняют эксперты, требования к заемщикам, кредитным организациям, застройщикам и объектам недвижимости, которые могут участвовать в программе, определяет Росвоенипотека.

В 2014 году было выдано порядка 7,5 тыс. ипотечных кредитов для социальных заемщиков в общей сумме более 15 млрд руб., рассказывают в пресс-службе АИЖК. Большая часть из них — это кредиты для военнослужащих. Порядка 25% выданных социальных ипотечных кредитов приходится на молодых учителей.

Для сравнения, всего в первом полугодии 2014 года было выдано около 448,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 769,5 млрд руб.

То есть участники программ социальной ипотеки в общем числе заемщиков составляют всего около 1,7%.

София Старкова считает, что показатели могли бы быть и лучше, если бы до потенциальных заемщиков лучше доносили информацию. «К сожалению, наше общество мало информировано о различных социальных программах. Как показывает практика, многие не знают о том, что они имеют право на тот или иной вид социальной ипотеки», — говорит эксперт.

m.gazeta.ru

Покупка квартиры на публичных торгах: подводные камни

В кризис принято экономить. Особенно это касается крупных покупок, а приобретение квартиры, несомненно, можно отнести к таковым. Россиянам привычна ипотека, но в последние годы наши граждане стали проявлять интерес и к покупке жилья на публичных торгах – уценка может оказаться существенной, однако и без рисков не обходится. Каким образом ипотечные квартиры попадают на торги и как не обжечься при купле-продаже таких объектов, разбирается «Право.Ru».

В современных российских условиях жилье в ипотеку – для многих зачастую единственный возможный вариант приобретения квартиры. Правда, еще в середине прошлого года банки считали ипотечных заемщиков надежными клиентами: кредитные организации наращивали портфели, а сами деньги на покупку жилья в отдельных случаях можно было получить с минимальным пакетом документов – иногда даже без справки 2-НДФЛ. Но в последнем квартале 2014 года макроэкономическая ситуация в России резко ухудшилась, и реакции рынка ипотечного кредитования не пришлось долго ждать: объемы выдаваемых кредитов начали падать, а долги по уже выданным – расти.

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за прошедшие шесть месяцев было выдано 228 230 ипотечных кредитов на общую сумму 372,7 млрд руб, что ниже уровня того же периода в 2014 году на 38 % в количественном и на 41 % – в денежном выражении. «Просрочки» при этом, наоборот, возрастают – на сегодняшний день задолженность в ипотечном сегменте достигает уже 50,9 млрд руб. С начала 2015 года рост ипотечных ссуд, по которым не платят 90 и более дней, составил 33%. Но наиболее сильно за последние месяцы выросла задолженность по тем кредитам, что просрочены на полгода и более – на 10,6 млрд руб, то есть почти на 12%. Из-за ослабления рубля немалую лепту в рост просроченных платежей вносят и многострадальные валютные заемщики – сейчас в долговом ипотечном портфеле на просрочку по кредитам, выданным в иностранной валюте, приходится 41%.

В общем, долги растут. А что же происходит, когда ипотечный заемщик больше не может исправно выплачивать кредит?

Аукцион или торги?

В этом случае его ожидают две крупные неприятности. Первая – это штрафы и пени за просрочку платежа, с помощью которых банки пытаются воздействовать на нерадивого клиента. На практике используются три основные формы штрафов: в виде фиксированной суммы, в виде повышенного процента на просроченную задолженность и как процент от общего объема оставшегося долга.

Единой судебной практики по поводу правомерности их начисления пока не сложилось. В 2011 году этим вопросом занимался ныне ликвидированный Высший арбитражный суд, но единообразия не достиг: по одним спорам штрафы за просроченные платежи были признаны законными, по другим – нет. Но если заемщик перестанет погашать обязательные платежи, санкций со стороны банка ему все-таки не избежать.

Если и этот способ поддержания финансовой дисциплины не срабатывает, то на горизонте появляется вторая неприятность – неплательщик рискует потерять ту собственность, на которую брал кредит. Ведь ипотека предполагает залог приобретенной заемщиком недвижимости, и если должник не исполнит свою часть обязательств, банк имеет право реализовать предмет договора, чтобы вернуть себе деньги. Способов такой реализации два – продажа с публичных торгов и продажа на аукционе, они регулируются ст.56, 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 447-449 ГК РФ.

Конечно, и заемщику, и банку проще не доводить дело до суда и попытаться решить вопрос мирным способом – например, стороны могут заключить соглашение о реализации недвижимости во внесудебном порядке, по которому должник продает заложенный объект и полностью гасит кредит. В этом случае речь идет об аукционе и его организатор действует на основании договора с банком. Недвижимость получает экспертную оценку, которая определят начальную цену ее продажи. Затем, за 1-2 недели до проведения аукциона организатор подает специальное объявление о его проведении – оно должно быть опубликовано по месту нахождения недвижимости в печатном издании – официальном информационном ресурсе органа исполнительной власти. Лица, желающие поучаствовать в аукционе, обязаны внести задаток в размере не более 5 % от начальной цены лота. В выигрыше остается тот, кто предложит наивысшую цену. Дальше победитель подписывает с их организатором протокол об итогах аукциона, после чего обязуется в течение 5 банковских дней внести оставшуюся разницу между суммой залога и ценой продажи. А все те, кто проиграл торги, в течение тех же 5 банковских дней получают свой залог обратно. Также деньги возвращаются, если аукцион не состоялся. После того, как победитель аукциона полностью оплатит квартиру, он получает еще 5 дней, чтобы подписать с организатором торгов договор купли-продажи, и после государственной регистрации жилье переходит в его собственность.

Но гораздо чаще заемщик и по кредиту не платит, и к кредитору не обращается – в таких случаях банк направляет ему официальное уведомление об обязательном досрочном погашении долга, а если и оно не исполняется, то недвижимость по решению суда отправляется искать нового хозяина на публичных торгах. После того, как суд вынесет решение о реализации заложенного имущества с торгов, настает время работы судебных приставов-исполнителей. В их задачи входит описать имущество, которое находится в квартире, выселить должника и отправить недвижимость на реализацию. Срок извещения участников торгов иной – не раньше, чем за 30 дней, но не позже, чем за 10 дней до начала мероприятия; в остальном же механизм проведения торгов почти аналогичен аукциону.

В тихом омуте…

Разумеется, осторожный покупатель постарается максимально проверить «чистоту» приобретаемой квартиры. Для этого существует Росреестр, в территориальных отделах которого можно взять выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где будет указан перечень собственников объекта. Также можно попросить продавца предоставить архивную выписку из домовой книги – в ней отражается история жильцов квартиры с момента «ввода ее в эксплуатацию». Получить этот документ можно в жилищно-эксплуатационных организациях по месту нахождения квартиры. Однако ЕГРП содержит только сведения, попавшие туда с момента основания регистрационной службы, то есть с 1998 года. А продавец может и отказаться предоставлять выписку из архива, при том, что самому покупателю в ЖЭКе ее не дадут.

И риск, что случае покупки недвижимости на торгах покупатель может не знать, что приобрел квартиру «с сюрпризом», сохраняется. Например, может оказаться, что в квартире законно проживают члены семьи бывшего собственника и она является их единственным жильем. Ранее закон прямо запрещал выселять таких жильцов, но в этом году ситуацию переломил случай Адама Богатырева – добросовестного покупателя квартиры, изъятой у должника, который не справился с ипотечным кредитом. В 2012 году Богатырев купил трехкомнатную квартиру на публичных торгах, а после покупки неожиданно обнаружил, что в ней продолжает законно проживать семья предыдущего владельца. Новый хозяин попытался выселить жильцов по суду, но особого успеха не имел – первая и апелляционная инстанция решили оставить в квартире дочь бывших владельцев, а также ее несовершеннолетних детей.

Богатырев дошел до Конституционного суда, полагая, что его право собственности нарушено из-за парадокса: закон, сохраняя право проживания в квартире за теми, кто ей не владеет, защищает их права в большей степени, чем интересы добросовестного покупателя, а также сводит на нет значение залога недвижимости как правового института.

И в КС с ним согласились (подробнее >>>). 24 марта этого года суд пояснил, что в аналогичных ситуациях не должны применяться нормы, которые запрещают обращать взыскание на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным. Применительно к жилью, которое является предметом ипотеки, такое ограничение не действует, поскольку по ст. 78 Закона об ипотеке при обращении взыскания на недвижимость прекращаются все права пользования ею, а затем она реализуется на публичных торгах, объяснял председатель КС Валерий Зорькин.

После рассмотрения дела Богатырева законодатель получил предписание провести ряд реформ – урегулировать правовое положение членов семей прежнего собственника жилья, а также сделать сведения о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения максимально прозрачными. А до тех пор, пока эти новшества не будут реализованы, разбираться с последствиями перехода прав на «проблемные» квартиры придется судам – ведь дисконт при покупке жилья на торгах бывает очень существенным, а сегодня российские граждане вряд ли откажутся от возможности сэкономить.

Но законодатель пока решает смежную и более насущную проблему – в марте Совет Федерации подготовил законопроект о запрете на взыскание долгов по ипотеке. Правда, пока только по валютной. Суть предложения состояла в том, чтобы не отбирать у заемщиков квартиры и не начислять штрафы и пени за просроченные платежи. Мораторий предлагалось установить до 1 июля 2016 года. Однако Минэкономразвития, Минфин, Минюст, Министерство строительства и ЦБ РФ подготовили на законопроект отрицательный отзыв, сообщает «Интерфакс» со ссылкой на источник, знакомый с текстом отзыва. В правительстве посчитали, что меры, которые предлагает документ, нивелируют принцип равенства заемщиков, поскольку устанавливают привилегии для тех, кто взял ипотеку в валюте. Кроме того, прописанный в тексте документа запрет на переуступку прав требований не позволит заемщикам пользоваться механизмами господдержки.

Суды пока также настроены скептически – 29 июня этого года Мособлсуд отменил решение Пушкинского городского суда, обязавшего банк «ВТБ 24» внести изменения в договор валютной ипотеки и пересчитать сумму ее платежа по курсу на момент заключения договора – 23,51 руб. за доллар (дело № 2-878/2015) (подробнее >>>).

pravo.ru

Смотрите так же:

  • Пособия на гемоглобин Все выплаты и пособия для беременных в России в 2018 году Всем беременным женщинам полагаются льготы и компенсации, независимо от того, работает ли она или нет. Финансовая помощь гарантируется государством, однако размер этой помощи […]
  • Постановление по удо 2018 Постановление по удо 2018 Более 30,8 млн. рублей задолженности по заработной плате погашено в результате принятых органами прокуратуры Вологодской области мер реагирования В действительности основные нормы законодательства Российской […]
  • Приказ минтруда от 11102012 310н Приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 11 октября 2012 г. N 310н "Об утверждении Порядка организации и деятельности федеральных государственных учреждений медико-социальной экспертизы" (с изменениями и дополнениями) Приказ […]
  • Заявление по форме 14001 при выходе участника Как правильно заполнить форму р14001 при выходе участника и образец заполнения при смене учредителя? Все изменения данных о юридических и физических лицах, находящихся в обществе одной организации, необходимо регистрировать с помощью […]
  • Красота есть в ней залог успокоения Красота есть гармония; в ней залог успокоения… Добавить комментарий Тогда только очищается чувство, когда соприкасается. Тогда только очищается чувство, когда соприкасается с красотою высшей, с красотою идеала. Искусство есть такая […]
  • Понятие и виды закона в рб Понятие, признаки и виды законов Закон - это нормативный акт, принятый в особом порядке органом законодательной власти или референдумом, выражающий волю народа, обладающий высшей юридической силой и регулирующий наиболее важные […]