Форма оплаты договора купли продажи

Энциклопедия решений. Оплата по договору купли-продажи (поставки)

Оплата по договору купли-продажи (поставки)

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему товара продавцом, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ в части, не урегулированной § 3 главы 30 ГК РФ, к отношениям по договору поставки применяются в том числе и общие положения ГК РФ о купле-продаже, в том числе касающиеся оплаты товара. Если соглашением сторон порядок и форма расчетов не определены, то расчеты по договору поставки осуществляются платежными поручениями (п. 1 ст. 516 ГК РФ). До настоящего времени остается актуальным разъяснение, содержащееся в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 N 18, согласно которому при расчетах за товар платежными поручениями, когда иные порядок и форма расчетов, а также срок оплаты товара соглашением сторон не определены, покупатель должен оплатить товар непосредственно после получения и просрочка с его стороны наступает по истечении предусмотренного законом или в установленном им порядке срока на осуществление банковского перевода, исчисляемого со дня, следующего за днем получения товара покупателем (получателем). Конкретный срок проведения расчетных операций применительно к различным формам расчетов должен быть определен Центральным банком Российской Федерации, но предельный срок не должен превышать двух операционных дней в пределах одного субъекта РФ и пяти операционных дней в пределах РФ (постановления АС Уральского округа от 23.03.2016 N Ф09-1094/16, АС Западно-Сибирского округа от 26.01.2015 N Ф04-13775/14).

Неисполнение покупателем предусмотренного договором условия о предварительной оплате товара не является основанием для предъявления покупателю требования об оплате. В этом случае продавец (поставщик) вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 487, п. 2 ст. 328 ГК РФ, постановления АС Поволжского округа от 18.02.2016 N Ф06-5926/16, АС Северо-Западного округа от 21.12.2015 N Ф07-2000/15). Последствия фактической передачи не оплаченного в соответствии с условиями договора товара определяются в зависимости от конкретных обстоятельств. Представляется, что в общем случае такая передача может рассматриваться как свидетельствующая о заключении между сторонами договора купли-продажи (поставки) на новых условиях (то есть не на условиях о предварительной оплате товара), в связи с чем с момента передачи товара у покупателя возникает обязанность его оплатить. Однако в зависимости от специфики ситуации к отношениям по продаже (поставке) товара, переданного до полной его оплаты, могут применяться согласованные в договоре условия (постановления АС Уральского округа от 05.08.2015 N Ф09-4892/15, от 21.10.2014 N Ф09-6870/14).

Согласованный сторонами срок оплаты не изменяется в случае досрочной передачи товаров с согласия покупателя. Однако если срок оплаты договором не определен, покупатель, принявший досрочно поставленный товар, обязан совершить действия, необходимые для оплаты, не позднее следующего дня с момента их получения (п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 N 18, постановления АС Северо-Западного округа от 11.09.2015 N Ф07-6483/15, постановление АС Уральского округа от 19.05.2015 N Ф09-1921/15).

В случае когда договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2 ст. 486 ГК РФ). Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности оплатить полученный товар дает право требовать от покупателя уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК РФ, п. 18 постановления Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 N 18, п. 54 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7, постановления АС Московского округа от 29.12.2015 N Ф05-18170/15, АС Поволжского округа от 16.02.2016 N Ф06-5850/16). Если договором установлена неустойка за нарушение срока оплаты, взысканию подлежат не проценты по ст. 395 ГК РФ, а неустойка (п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7). При этом, если договором предусмотрена поставка товаров отдельными частями, входящими в комплект, и иное правило не установлено договором, оплата производится после отгрузки (выборки) последней части, входящей в комплект (п. 3 ст. 516, п. 1 ст. 479 ГК РФ). Поэтому в общем случае начало периода просрочки оплаты за поставленный частями товар определяется датой передачи последней части товара (см. постановление АС Уральского округа от 20.11.2015 N Ф09-8206/15).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается не только оплатить, но и принять товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п. 4 ст. 486 ГК РФ, постановление АС Дальневосточного округа от 15.10.2015 N Ф03-4088/15). В силу п. 5 ст. 486 ГК РФ, если в соответствии с договором купли-продажи продавец обязан передать покупателю не только товары, которые покупателем не оплачены, но и другие товары, продавец вправе приостановить передачу этих товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором. ГК РФ не обязывает продавца предварительно уведомлять покупателя о намерении воспользоваться этим правом (постановления АС Северо-Западного округа от 10.11.2015 N Ф07-786/15, Московского округа от 02.11.2015 N Ф05-13840/15). Однако в ряде случаев направление такого уведомления покупателю целесообразно (постановления Седьмого ААС от 19.04.2013 N 07АП-1563/13, от 26.02.2016 N 07АП-564/16).

В тех случаях, когда поставка осуществляется путем отгрузки (передачи) товаров лицу, не являющемуся стороной договора, но указанному в договоре в качестве получателя (п. 1 ст. 509, п. 2 ст. 510 ГК РФ), и в соответствии с договором именно это лицо обязано оплатить товар, неисполнение им этой обязанности дает поставщику право потребовать оплаты от покупателя.

Если покупателем оплачены одноименные товары, полученные по нескольким договорам поставки, однако сумма оплаты не покрывает общую стоимость товаров, она должна засчитываться в счет исполнения договора, указанного покупателем при осуществлении оплаты товаров или без промедления после оплаты. В отсутствие такого указания исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок оплаты по которому наступил ранее, а если сроки оплаты по договорам совпадают, оплата засчитывается по таким договорам пропорционально (п.п. 1, 2 ст. 522 ГК РФ). При этом, если обязательства покупателя по некоторым из договоров обеспечены (залогом, поручительством, независимой гарантией и т.д.) и иное не предусмотрено соглашением сторон, сумма оплаты засчитывается по не обеспеченным обязательствам (п. 2 ст. 319.1 ГК РФ).

base.garant.ru

You are here

Договор купли-продажи товара

Договор может быть заключен на куплю — продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Условие договора купли — продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли — продажи. Передача товара — основная обязанность продавца по договору купли — продажи. Продавец должен передать товар, наименование, количество, качество, ассортимент, комплектность, которого соответствуют договору и который упакован, как того требует договор.

Для того чтобы обязательство по передаче было исполнено надлежащим образом, товар должен быть передан в определенный срок и в определенном месте.

Если иное не предусмотрено договором купли — продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В ряде случаев для передачи товара продавцу необходимо совершить определенные действия помимо тех, которые указаны. Так, если продавец в соответствии с договором купли — продажи обеспечивает перевозку товара или его сертификацию, он должен заключить с транспортной организацией договор перевозки, получить у органа по сертификации сертификат соответствия товара обязательным требованиям государственных стандартов.

В договоре поставки может предусматриваться передача нормативно — технических документов, в соответствии с которыми изготовлен товар, документов, удостоверяющих качество и комплектность товара (удостоверения о качестве, технического паспорта, акта приемки и т.п.), а также др. необходимой документации (инструкций по монтажу, испытанию, наладке, эксплуатации и техобслуживанию и т.п.). В договоре же определяются требования к содержанию таких документов.

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли — продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 ГК.

Если иное не предусмотрено договором купли — продажи, обязанность продавца передать товар покупателю считается исполненной в момент:

  • вручения товара покупателю или указанному им лицу, если договором предусмотрена обязанность продавца по доставке товара;
  • предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара. Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче. Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

Товар признается предоставленным в распоряжение покупателя, когда он идентифицирован для целей договора. Такая идентификация осуществляется путем маркировки товара или его тары, упаковки (в маркировку для этих целей может быть включено наименование продавца и покупателя, номер договора, наименование товара, количество (вес, штуки, метры и т.д.), оформления документов, относящихся к товару, и иными способами. Невыполнение указанных требований влечет важное последствие — товар признается неготовым к передаче.

Применительно к договору купли — продажи риском признается утрата или повреждение проданного товара, которые произошли по не зависящим от продавца и покупателя причинам вследствие случайных явлений или обстоятельств непреодолимой силы.

Потери товаров при перевозке, связанные со свойствами товара (стекло, овощи и т.д.), практика признает разновидностью случайной утраты или повреждения товара.

Если покупатель принимает товар в соответствии с условиями договора, риск случайной гибели или случайного повреждения переходит нему в момент принятия товара.

Продажа товара, обремененного правами третьих лиц, например товар в залоге находиться, возможна при условии уведомления покупателя о них и его согласия принять такой товар.

В случае отказа продавцом передать товар, определенный родовыми признаками, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков (см. ст. 15, 393 ГК).

В договоре поставки, заключенном на несколько лет, могут быть указаны объемы поставок (количество) на весь срок действия договора и установлен порядок определения количества товара, подлежащего передаче в течение каждого года или даже полугодия.

Количество товаров, подлежащих передаче, определяется в договоре по усмотрению его сторон, за исключением случаев, когда ГК или иными законами не определена обязанность продавца продать соответствующее заказу покупателя количество товаров. Так, при заключении договора поставки товаров для государственных нужд поставщик должен указать в договоре количество товаров в объеме, не меньшем, чем определено государственным заказчиком в извещении о прикреплении.

При передаче меньшего количества покупателю предоставлена альтернатива либо потребовать устранения нарушения в разумный срок путем передачи недостающего количества, либо отказаться целиком от переданного товара.

Если покупатель принял излишне переданный товар, то оплата этого излишка производится по цене, указанной в договоре.

Под ассортиментом товаров как условием договора понимается перечень товаров определенного наименования, различаемых по отдельным признакам с указанием количества подлежащих поставке товаров каждого признака. Ассортимент товаров устанавливается в договоре в соответствии с заказом (офертой) покупателя и отражает прежде всего его потребности.

Ассортимент товаров может быть предусмотрен на весь срок действия договора либо стороны могут согласовать ассортимент на один из периодов и установить порядок его согласования на последующие периоды. В договоре также может быть предусмотрен порядок изменения (уточнения) ассортимента, если он согласован на длительный срок.

Если продавец передал покупателю наряду с товарами, ассортимент которых соответствует договору купли — продажи, товары с нарушением условия об ассортименте, покупатель вправе по своему выбору:

  • принять товары, соответствующие условию об ассортименте, и отказаться от остальных товаров;
  • отказаться от всех переданных товаров;
  • потребовать заменить товары, не соответствующие условию об ассортименте, товарами в ассортименте, предусмотренном договором;
  • принять все переданные товары.
  • Продавец обязан передать покупателю товар надлежащего качества. Если, требования к качеству определены договором, надлежащим считается качество, соответствующее последнему.

    В договоре качество товара определяется путем указания нормативных документов по стандартизации либо показателей качества (количественных характеристик товара, надежности, безопасности, энергопотребления, эргономических, эстетических, экологических и др.) товара. При этом возможно использование одновременно обоих указанных способов.

    На практике широко распространена продажа по образцам и (или) описанию. Образец — это изделие, потребительские (эксплуатационные) характеристики которого определяют требования к качеству передаваемого товара. Описание товара — этого перечень потребительских (эксплуатационных) характеристик, которыми должен обладать товар. Его описание может сопровождаться графическим изображением, фотографией и т.п.

    Надлежащим исполнением признается передача товара, который соответствует согласованному сторонами образцу или описанию.

    Продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условиям договора купли — продажи о комплектности.

    В случае, когда договором купли — продажи не определена комплектность товара, продавец обязан передать покупателю товар, комплектность которого определяется обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

    Под комплектностью товара следует понимать совокупность деталей, узлов, отдельных составляющих товар частей (комплектующих изделий), образующих единое целое, используемое по общему назначению.

    Понятие комплектности применяется к таким технически сложным изделиям, как к оборудованию, машинам, приборам, а также к потребительским товарам, в частности к бытовой технике.

    Если иное не предусмотрено договором купли — продажи и не вытекает из существа обязательства, продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке, за исключением товара, который по своему характеру не требует затаривания и (или) упаковки.

    Если договором купли — продажи не определены требования к таре и упаковке, то товар должен быть затарен и (или) упакован обычным для такого товара способом, а при отсутствии такового способом, обеспечивающим сохранность товаров такого рода при обычных условиях хранения и транспортирования.

    Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли – продажи. Когда цена установлена в зависимости от веса товара, она определяется по весу нетто, если иное не предусмотрено договором купли — продажи.

    Если договор купли — продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара.

    Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара.

    Если договором купли — продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

    В случаях, когда договором купли — продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК.

    В случае, когда договором купли — продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

    Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли — продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

    blanker.ru

    Форма оплаты договора купли продажи

    Собственное жилье является одной из основных ценностей для граждан и неотъемлемая составляющая достойного уровня жизни, обеспечивающая физиологические и социальные потребности человека.

    Принимая решение о покупке или продаже жилья, необходимо знать о порядке заключения и исполнения соответствующего договора. Правовая неграмотность в таком важном вопросе недопустима.

    В настоящее время вопросами купли-продажи жилья в основном занимаются риэлторы, на которых всецело полагаться не стоит, а порой даже опасно. В основной своей массе риэлторы не являются профессиональными юристами и во многих правовых вопросах просто не разбираются. Более того, при покупке или продаже жилья можно столкнуться с так называемыми «черными риэлторами», которые своими действиями (бездействием) могут нарушить ваши права. В дальнейшем весьма сложно, а иногда просто невозможно привлечь к ответственности такого риэлтора. Таким образом, продавцу или покупателю жилья, прежде чем заключать договор, следует проконсультироваться с юристом или адвокатом.

    Прежде всего, необходимо разобраться в том, что же такое жилье и жилое помещение. Согласно ст.15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В соответствии со ст.16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

    Таким образом, договор купли-продажи жилья (жилого помещения) — сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

    Продавцом жилья может быть только собственник, а покупателем фактически любое лицо. По правовой природе договор купли-продажи жилья является консенсуальным, возмездным и взаимным.

    Консенсуальность проявляется в том, что договор купли-продажи жилья считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и государственной регистрации такого договора, т.е. независимо от момента его реального исполнения (передачи и оплаты жилья).

    Возмездность договора купли-продажи жилья выражается в обязательном встречном предоставлении (оплате) покупателем цены договора за приобретаемое (приобретенное) имущество. Взаимность договора купли-продажи жилья заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у продавца, так и у покупателя.

    Договор купли-продажи жилья заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи жилья влечет его недействительность. Кроме того, договор купли-продажи жилья согласно ч.2 ст.558 Гражданского кодекса РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Встречается мнение, что договор купли-продажи жилья должен быть заверен у нотариуса. Данное мнение ошибочно. В законе нет указания на нотариальное удостоверение такого договора — это является правом, а не обязанностью сторон.

    Все чаще мы слышим о фактах мошенничества, имеющих место при заключении сделок с жильем. Наиболее уязвимой стороной при заключении договора купли-продажи жилья является покупатель. Именно покупатель несет основные риски, связанные с возможными пороками права собственности продавца, правами третьих лиц на продаваемое жилье и т.д. Наибольший риск возникает в случае, если стороны договорились о предварительной оплате до государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. При таких обстоятельствах и злом умысле продавца, покупатель может остаться без денег и жилья. Что бы минимизировать риски, необходимо знать следующее.

    Право собственности продавца на продаваемое жилье должно подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права по установленной форме, выданным соответствующим территориальным подразделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В первую очередь покупателю необходимо запросить у продавца данное свидетельство и убедиться, что данные продавца соответствуют данным в свидетельстве. Также необходимо обратить внимание на вид собственности (целая, долевая, совместная).

    До момента подписания договора купли-продажи жилого помещения и передачи продавцу денег покупателю следует запросить выписку из Единого государственного реестра прав на данное жилое помещение. Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

    При помощи выписки можно выявить различные обременения на приобретаемое жилье (ипотека, аренда, доверительное управление), арест, поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении данного жилого помещения.

    Перед совершением сделки купли-продажи покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое жилье свободно от любых прав третьих лиц; в жилом помещении отсутствуют зарегистрированные (прописанные) лица. Данные обстоятельства могут подтверждаться следующими документами:

    — справкой о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (в настоящее время это должностные лица соответствующего территориального органа Федеральной миграционной службы);

    — выпиской из домовой книги;

    — справкой жилищно-эксплуатационной организации (ТСЖ, ЖСК, ДЕЗ, ЖЭУ и т.д.) о лицах, проживающих в жилом помещении.

    Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):

    Стороны договора (ст.ст.420, 549 Гражданского кодекса РФ) и их реквизиты (для физических лиц — фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные, место жительства; для юридических лиц — полное наименование, место нахождения (юридический адрес), ОГРН, ИНН, лицо, без доверенности действующее от имени юридического лица). Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

    Предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст.ст.432, 554 Гражданского кодекса РФ). Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п.6 ст.12 Закона № 122-ФЗ, а именно в договоре указывается следующая информация:

    — адрес (местоположение) жилого помещения;

    — вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната);

    — площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту);

    — иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.).

    Цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст.317 Гражданского кодекса РФ); указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст.555 Гражданского кодекса РФ); а при продаже жилого помещения в кредит с условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст.489 Гражданского кодекса РФ).

    Перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст.ст.292, 558 Гражданского кодекса РФ). Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п.1 ст.20 Закона № 122-ФЗ).

    На практике в договор купли-продажи жилого помещения включают кроме вышеперечисленных следующие условия (дополнительные условия):

    — конкретный порядок и сроки передачи продавцом жилого помещения покупателю;

    — сроки освобождения продавцом жилого помещения от принадлежащего ему имущества;

    — конкретный порядок и сроки оплаты покупателем цены договора (предварительная оплата, отсрочка или рассрочка платежа и т.д.);

    — форма расчетов (наличная, безналичная, с использованием банковской ячейки и т.д.);

    и другие условия.

    В соответствии со ст.ст.551, 558 ГК РФ при купле-продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат как переход права собственности на жилое помещение, так и сам договор купли-продажи.

    Обратим внимание, что государственная регистрация договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение — это различные регистрационные действия, которые могут не совпадать по времени. Например, стороны согласовали отсрочку платежа по договору и предусмотрели, что прием-передача жилого помещения происходит после полной оплаты покупателем цены договора. В этом случае стороны первоначально подают заявления о государственной регистрации договора купли-продажи, а после полной оплаты покупателем цены договора и приема-передачи жилого помещения — заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

    В любом случае, как при одновременной, так и при раздельной государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение государственная пошлина уплачивается за каждое регистрационное действие отдельно.

    При государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Следует учитывать, что согласно п.1 ст.2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

    Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

    Как было отмечено выше, договор купли-продажи жилого помещения является взаимным, т.е. права и обязанности по договору возникают как у продавца, так и у покупателя.

    Основная обязанность продавца по договору — передать в собственность покупателя жилое помещение. Согласно ч.1 ст.556 ГК РФ передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем должны осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

    Основные обязанности покупателя — принять жилое помещение и уплатить за него определенную сторонами цену. Стороны могут согласовать различный порядок оплаты покупателем цены договора:

    а) предварительная оплата, например:

    — до момента подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение;

    — после подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение, но до окончания государственной регистрации договора и перехода права.

    б) отсрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора не позднее согласованного сторонами в договоре срока;

    в) рассрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора отдельными платежами в соответствии с графиком платежей, определенным сторонами в договоре.

    Очевидно, что наиболее рискованным для продавца является порядок оплаты на условиях отсрочки или рассрочки платежа, а для покупателя — на условиях предварительной оплаты. Необходимо обратить внимание на достаточно удобную и «нерискованную» для обеих сторон договора форму расчетов — расчет с использованием банковской ячейки. В этом случае между банком, продавцом и покупателем заключается трехсторонний договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель помещает в банковскую ячейку определенную денежную сумму, а продавец имеет право получить данную денежную сумму (без непосредственного участия покупателя) при предоставлении в банк документов, подтверждающих государственную регистрацию договора купли-продажи (т.е. экземпляра договора купли-продажи жилого помещения с отметкой регистрирующего органа о регистрации). Банк, в свою очередь, обязуется обеспечить сохранность помещенных в банковскую ячейку денежных средств. При этом покупатель имеет право вернуть помещенные в ячейку денежные средства в том случае, если продавец не обратится в банк за получением денежных средств в течение определенного в договоре срока (как правило, в договоре указывается срок, необходимый для подготовки и подачи документов и государственной регистрации договора купли-продажи).

    Рассмотренная форма расчетов очень удобна тем, что значительно минимизируются риски для обеих сторон договора. Продавец уверен в том, что он гарантированно получит денежные средства при выполнении необходимого условия — государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Покупатель, в свою очередь, уверен в том, что он окончательно расстанется с денежными средствами только в том случае, если договор купли-продажи успешно пройдет государственную регистрацию.

    Услуги банковской ячейки предоставляют большинство банков. Плата за данные услуги незначительна в сравнении с достигаемыми гарантиями.

    Следует обратить внимание на важность документальной фиксации расчетов по договору купли-продажи жилого помещения. Дело в том, что от наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение жилого помещения, зависит право покупателя на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп.2 п.1 ст.220 НК РФ.

    Запись в договоре купли-продажи жилого помещения о том, что расчеты между сторонами по договору произведены полностью, налоговые органы, как правило, считают недостаточным доказательством произведенных покупателем расходов.

    Документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств покупателем по договору купли-продажи жилого помещения, являются, например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца.

    При совершении сделки между физическими лицами документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств за приобретенное жилье, могут служить и расписка продавца либо акт о взаимных расчетах по договору купли-продажи (обязательное нотариальное удостоверение данных документов не требуется). Однако названные документы должны быть надлежащим образом оформлены (необходимо указать фамилии, имена и отчества продавца и покупателя, их места жительства, полные паспортные данные, а по возможности и ИНН).

    www.help-advocate.ru

    Консультант пульс

    всегда в курсе событий

    Договор купли-продажи квартиры: расчеты, содержание и форма

    Порядок расчетов по договору

    Самыми главными для покупателя здесь являются риск невозврата денежных средств, а также риск невозможности подтвердить уже совершенный платеж. Помимо этого, если жилье приобретается через представителя продавца, то всегда существует риск несовпадения стоимости, объявленной представителем, и реальной ценой, запрашиваемой собственником помещений.

    Обратите внимание: в существующих российских реалиях занижение цены купли-продажи недвижимости – это обыкновенная практика. Причина такого явления, с точки зрения продавца, объяснима – ни у кого нет желания платить в казну «лишних» налогов (НДФЛ). Однако покупателю нужно хорошо подумать, перед тем, как соглашаться на подобные условия. Ведь если впоследствии договор будет расторгнут, либо его признают недействительным или незаключенным, то покупатель сможет в законном порядке претендовать на получение только той суммы, которая указан в договоре.

    Покупателю нужно получить у продавца расписку о получении денежных средств за квартиру. В частности, такая расписка может пригодиться при получении имущественного налогового вычета (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

    При этом нужно иметь в виду, что в ближайшее время само понятие наличных расчетов за крупные покупки может кануть в прошлое. Об этом уже не раз говорили первые лица Банка России, Минфина и других профильных министерств.

    Если расчеты за приобретенную жилую недвижимость осуществлялись в безналичном порядке, то документами, подтверждающими совершение платежа, могут быть квитанции или банковские выписки о перечислении денег со счета покупателя на счет продавца.

    Особый случай – заключение сторонами договора аванса или задатка. В рамках подобного соглашения покупатель передает продавцу оговоренную сумму денежных средств, а между сторонами устанавливается соответствующий режим и условия ее возврата в тех случаях, когда сделка по объекту недвижимости так и не состоялась. Получается, что факты передачи денег и получения их продавцом должны быть подтверждены и задокументированы надлежащим образом.

    Обратите внимание: следует различать гражданско-правовые понятия аванса и задатка. Так, на практике нередко встречаются ситуации, когда под наименованием договора аванса фактически содержатся условия, характерные именно для задатка. Случается даже, что риелторы или юристы, выступающие в интересах продавца, могут попытаться предложить подписать покупателю «гибридный» документ, который будет одновременно содержать условия как задатка, так и аванса. Разумеется, положения и о том, и о другом будут «подогнаны» не в пользу покупателя. Поясним на примере.

    Между гражданином А.В. Петровым и ООО «Новое жилье» заключен договор, поименованный как договор аванса на покупку жилого помещения. По условиям данного договора, гражданин в обеспечение сделки должен внести сумму в размере 100 тыс. руб. Если впоследствии он откажется от совершения сделки, то эти деньги не будут ему возвращены. Если от сделки откажется продавец – 100 тыс. руб. возвращаются покупателю.

    Вывод: фактически, в описанной ситуации речь идет не об авансе, а о смешанном договоре, который содержит в элементы, как аванса, так и задатка. В случае неисполнения договора для сторон наступают неравнозначные последствия. Ведь если бы речь шла о «чистом» авансе (как это и должно было следовать из названия договора), то сумма должна была возвратиться покупателю. А если о «чистом» задатке, то при отказа от сделки со стороны продавца, тот должен отдать не 100 тыс. руб., а 200 тыс. руб., как это и предусмотрено пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса.

    Имейте в виду: если перед продавцом стоит выбор между авансом и задатком, то, как правило, предпочтение следует отдавать авансу. Это позволит нивелировать риск будущей неплатежеспособности.

    При проведении расчетов покупатель может минимизировать свои риски следующими способами:

    1. Полный расчет производится только после государственной регистрации права собственности.

    2. Для расчетов используется банковскую ячейку.

    Обратите внимание: банковская ячейка в данном случае будет выступать как аналог аккредитива. То есть схема расчетов выглядит следующим образом. Покупатель кладет в ячейку сумму денег, соответствующую цене сделки. Продавец же (и только он) сможет ее получить только при представлении в банковскую организацию документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение.

    Содержание и форма договора

    Прежде всего, следует обратить внимание на те условия договора купли-продажи жилья, которые являются для него существенными. К таковым относятся:

    · список лиц, сохраняющих право на проживание (ст. 558 ГК РФ).

    Без наличия в договоре указанных условий договор будет считаться незаключенным.

    Кроме того, в документе будет нелишним прописать:

    · подробные характеристики приобретаемой недвижимости;

    · четкие условия, регламентирующие порядок и сроки уплаты цены жилья;

    · сроки юридического и фактического освобождения квартиры;

    · порядок уплаты коммунальных услуг в «переходный период» и после;

    · перечень и состояние мебели, передаваемой вместе с помещением (при наличии);

    · перечень и состояние бытовой техники, передаваемой вместе с помещением (при наличии).

    Что касается формы, то здесь все относительно просто. Так, важно соблюдать условие статьи 550 Гражданского кодекса – договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

    Обратите внимание: несоблюдение формы договора продажи квартиры влечет его недействительность.

    Помимо этого, еще раз напоминаем, что переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Такое положение установлено пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса.

    Правильный алгоритм покупки квартиры

    Резюмируя, для наиболее легкого восприятия обобщим всю информацию, приведенную в наших статьях, в виде небольшого алгоритма действий. Итак, чтобы приобрести квартиру и свести возможные негативные последствия к минимуму покупателю следует (действия проводятся в указанной ниже последовательности):

    · выбрать объект жилой недвижимости;

    · осмотреть выбранный объект;

    · произвести предварительную юридическую проверку: ознакомиться с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами, «историей» жилого помещения;

    · согласовать условия купли-продажи жилья (цену и порядок расчетов, сроки заключения сделки, порядок освобождения помещения и т.д.);

    · заключить договор задатка или аванса (при необходимости);

    · внести задаток или аванс (с обязательным получением об этом подтверждающих документов);

    · полностью проверить юридическую чистоту сделки;

    · заключить договор купли-продажи;

    · зарегистрировать переход права собственности на жилую недвижимость;

    · оплатить полную цену договора;

    · осуществить прием жилого помещения (подписать соответствующий акт и получить ключи от квартиры).

    Надеемся, что наши инструкции и предостережения пригодятся Вам при совершении такого важного шага в жизни, как приобретение жилья.

    consultantpuls.ru

    Смотрите так же:

    • Федеральный закон об ипотеке от 16 июля 1998 года Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" С изменениями и дополнениями от: 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г., […]
    • Продажа алкоголя закон 171 Федеральный закон от 22 ноября 1995 г. N 171-ФЗ "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции" (с […]
    • Закон об эмиссии ценных бумаг Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ"О рынке ценных бумаг" С изменениями и дополнениями от: 26 ноября 1998 г., 8 июля 1999 г., 7 августа 2001 г., 28 декабря 2002 г., 29 июня, 28 июля 2004 […]
    • Характеристика персонала по стажу Характеристика персонала ЗАО "Муром" Распределение работников по стажу работы представлено в таблице 8. Распределение работников по стажу работы по состоянию на 01.01. Из таблицы 8 видно, что наибольший удельный вес 52,5% составляют […]
    • Кем устанавливается форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19 февраля 2015 г. № 117/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию” В соответствии с частью 16 статьи […]
    • Приказ 439 2014 Приказ Федеральной службы исполнения наказаний от 16 сентября 2016 г. N 736 "О внесении изменений в приказ ФСИН России от 5 августа 2013 г. N 439 "Об утверждении Правил выплат в целях возмещения вреда, причиненного в связи с выполнением […]