Юрист по покупке недвижимости

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, помощь в регистрации действий с имуществом

Сделки с недвижимостью относятся к рискованным операциям, если они не защищены юридическим сопровождением. Чтобы не быть обманутыми при покупке или продаже имущества, лучше обезопасить себя, приняв помощь опытного специалиста. Грамотный юрист окажет правовую поддержку на любом из этапов сделки и позволит избежать неблагоприятных последствий.

Что входит в юридическое сопровождение сделки с недвижимостью?

Для заключения выгодной сделки следует тщательно проверить и подготовить все необходимые документы. Простому обывателю сложно разобраться во всех тонкостях процесса, поэтому официальное юридическое сопровождение станет гарантом безопасности.

В пакет услуг, которые предоставляют опытные юристы, входит:

  • разработка плана проведения сделки, консультирование клиента о последовательности действий при заключении;
  • доскональное изучение правоустанавливающих документов на недвижимость;
  • проверка правомерности перепланировок;
  • получение информации о жильцах, прописанных на данной жилой площади или ранее имевших регистрацию по адресу;
  • сбор сведений об арестах, обременениях;
  • обсуждение условий договора со второй стороной;
  • проверка права подписи лица, выступающего от имени покупателя, продавца или застройщика, действительности его паспорта;
  • анализ факторов, доказывающих правомерность или незаконность сделки;
  • проверка доверенности на представителя (при наличии);
  • представление интересов клиента в органах опеки и попечительства для оформления разрешения (если при сделке затронуты интересы несовершеннолетнего);
  • помощь при оформлении ипотеки;
  • проверка наличия или отсутствия задолженности по оплате счетов ЖКХ.
  • В зависимости от того, по какому объекту недвижимости предполагается сделка, возможно и предоставление других юридических услуг.

    С коммерческой недвижимостью

    Данная процедура содержит комплекс услуг для бизнеса, когда необходимо наиболее выгодно продать или приобрести недвижимость и минимизировать возможные риски.

    Профессиональные юристы окажут следующие услуги по сопровождению:

  • первичная консультация;
  • анализ, проверка пакета правоустанавливающих документов на недвижимый объект, а также возможных ограничений, штрафов;
  • проверка информации по данной коммерческой недвижимости, внесенной в ЕГРН;
  • исследование юридической истории объекта, последствий его приобретения, установление обременений, арестов;
  • проверка собственника коммерческого помещения, его представителя, в том числе и нотариально заверенной доверенности;
  • получение документов из БТИ для установления факта незаконной перепланировки (при наличии). Выявление других нарушений на данном объекте или их отсутствия;
  • подготовка документации для проведения сделки, составление договора;
  • использование арендованных сейфовых ячеек в банке для проведения безопасных расчетов в краткие сроки;
  • проверка объектов и территорий, расположенных вблизи приобретаемой коммерческой недвижимости. Это позволит обнаружить или исключить возможные затруднения при эксплуатации помещения.
  • При полном юридическом сопровождении специалистом оказываются бесплатные консультации на любых этапах сделки и не только с коммерческой, но и с другими видами недвижимости.

    Загородной недвижимостью

    Если вы решили приобрести недвижимость за городом (к примеру, частный дом), чтобы стать его полноправными хозяевами, без помощи компетентного юриста сделку лучше не заключать. Иногда объект продается нескольким покупателям, а данный факт выясняется при вселении нового владельца в жилое помещение. Предприимчивые дельцы умудряются продать загородное жилье и с обременением. На этой площади может быть прописан один или даже несколько человек.

    Юрист по сопровождению сделок с недвижимостью тщательно проверит все бумаги на объект и исключит такие риски. Он также изучит и документы на земельный участок, так как недвижимость может быть возведена на месте, не принадлежащим застройщику.

    Существуют и иные ситуации, с которыми юристы-практики знакомы не понаслышке и знают, что цена вопроса может оказаться слишком высокой. Тогда на суде приходится доказывать, что покупатель не знал об обременениях загородного дома или с продавцом расплатились не в полной мере, что не отражено в договоре.

    Чтобы не лишиться своего имущества, следует ответственно подойти к вопросу и обратиться за правовой поддержкой к компетентному специалисту.

    Квартирами

    К сожалению, такие случаи встречаются и при осуществлении сделок с жилой городской недвижимостью. Сопровождение юриста позволит избежать неблагоприятных последствий, а обратиться за помощью можно на любом этапе сделки. Если вы сами нашли продавца и уже составили договор, не торопитесь его подписывать. Этот очень важный этап сделки, который лучше доверить грамотному специалисту. Если он выявит недочеты, несоответствие нормам закона, ущемляющие права одной из сторон в условиях сделки, то сможет предостеречь вас от опрометчивого поступка.

    Новостройками

    Рассмотрим перечень услуг специалиста по сопровождению сделок с объектами новостроек:

  • анализ правоустанавливающих документов на землю под строительство, определение, принадлежит ли данная территория застройщику;
  • изучение пакета документов по возведению объекта недвижимости, проектной декларации, разрешения на строительство и т. д.:
  • проверка юридической чистоты сделки.
  • Земельными участками

    Если вы решили приобрести земельный надел, важно тщательно проверить бумаги, осмотреть участок и определить, соответствуют ли ему представленные другой стороной документы. Юрист не только ответит на данные вопросы, но и проверит правомерность его продажи или покупки, сможет проследить за законностью сделки на любом этапе ее проведения.

    В базе данных юриста по сопровождению сделок с недвижимостью имеются сведения о многих продавцах и покупателях. Если вы хотите выгодно и надежно продать свой загородный дом, целесообразно обратиться к нему за помощью. Такая поддержка необходима и при покупке загородного жилья — юрист изучит все документы на недвижимость, определит их подлинность в нотариальной конторе.

    Юрист по сопровождению регистрации сделок с недвижимостью

    Специалист также окажет услуги по регистрации прав собственности, изменений и обременений в ЕГРП, а именно:

  • проведет проверку всех необходимых бумаг;
  • подаст пакет документов в регистрирующий орган;
  • после проведения процедуры — получит правоустанавливающие бумаги на недвижимость.
  • Неоценимую помощь окажет и нотариус, сократив время на сбор требуемых бумаг:

    • закажет технический и кадастровый паспорт в ПИБ-е;
    • соберет документы, если нужно подтвердить родство, смену фамилии и т.д.;
    • возьмет справки из архива;
    • восстановит утраченные документы.
    • Цена услуги

      Стоимость предоставляемой поддержки зависит от конкретного вида услуг. При полном юридическом сопровождении зачастую консультации предоставляются совершенно бесплатно, на остальные цена варьируется в зависимости от местоположения юридической фирмы, опыта и квалификации специалиста.

      Помните, что купля-продажа — одна из самых рискованных сделок, которая требует неустанного контроля опытного юриста. Пытаясь сэкономить на важном, можно потерять не только деньги, но и имущество.

      m.pravoved.ru

      Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью. Покупка, продажа квартир в Москве и МО.

      Стоимость юридического сопровождения сделки по покупке- продаже недвижимости.

      Стоимость юридических услуг в сфере недвижимости является большим секретом любого агентства недвижимости. Это делается для того, чтобы заманить клиента в офис на бесплатную консультацию, оценить его платёжеспособность и постараться навязать максимально высокую комиссию. В юридической сфере дела обстоят несколько лучше, но также далеки от идеала. Мы же с радостью отвечаем о стоимости наших услуг по телефону или через онлайн-переписку, так как все наши расценки прозрачны и не имеют скрытых коэффициентов.

      У нас цена всегда актуальная.

      Стоимость юридического сопровождения сделок с недвижимостью.

      Цена может увеличиться только в следующих случаях:

      -Сделка в МО или за пределами МКАД, на 10 000 руб.

      -Сделка с использованием ипотеки, на 10 000 руб.

      -Если необходимо разрешение органа опеки и попечительства, от 20 000 до 30 000 руб.

      -Стоимость покупаемой квартиры составляет выше 10 000 000 руб. – стоимость услуг увеличивается на 10 000 рублей.

      В указанную цену не входят услуги нотариуса, государственная пошлина, услуги банка по предоставлению банковской ячейки, услуги регистраторов по регистрации договора купли-продажи.

      Дополнительные расходы при покупке квартиры:

      -Государственная пошлина для ФЛ в 2017 г. составляет 2 000 рублей. Платит, как правило, покупатель квартиры.

      -Аренда одной банковской ячейки на один месяц составит сумму в пределах 2 500 до 4 000 рублей (стоимость зависит от тарифов выбранного банка). Платит, как правило, покупатель квартиры.

      -Доверенность на представление интересов в Росреестре – от 1 000 руб. до 1 500 руб. Каждая сторона оплачивает свою доверенность.

      -Составление и регистрация договора купли-продажи – от 10 000 до 20 000 руб. Стоимость зависит от выбранного регистратора и от места регистрации. По г. Москве стоимость в среднем 10 000, по МО в среднем 20 000 руб. Платит, как правило, покупатель квартиры.

      -Нотариальное согласие на продажу квартиры, приобретённой во время брака. Стоимость зависит от тарифа нотариуса, в пределах 1 000 – 1 500 руб. Платит, как правило, продавец квартиры.

      -Если продавец квартиры отказывается по тем или иным причинам предоставлять справку из ПНД, НД (о том, что не наркоман, не душевный больной), то получение подобной информации стоит 1500 рублей.

      -Если потребуется архивная выписка из домовой книги обо всех ранее зарегистрированн ых в квартире лиц за всю историю дома, стоимость услуги — 3500 рублей для г. Москва, 5000 рублей для МО.

      Не путать с расширенной выпиской из домовой книги, которая может быть получена бесплатно собственником квартиры. Разница в том, что расширенная выписка из домовой книги содержит информацию за период последнего собственника, а архивная выписка — за весь период от момента создания недвижимости.

      -Сведения об истории перехода права собственности на объект недвижимости, содержатся в ЕГРП -1500 руб.

      Что входит в юридическое сопровождение сделки:

      -Участие на всех этапах сделки. Заключение договора аванса, сбор необходимых для регистрации перехода права собственности документов. Подготовка к сделке. Организация самой сделки и организация участников сделки. Проведение сделки с использованием банковской ячейки. Присутствие на выемке денег. Другими словами, вам нужно только найти квартиру и заказать у нас Юридическое сопровождение под ключ. Дальше все заботы мы берем на себя.

      -Юридическая проверка чистоты сделки.

      -Пожизненная гарантия на оказанную юридическую услугу.

      Сколько стоят услуги у агентства недвижимости?

      Стоимость услуг агентства недвижимости составляет 3-6% от стоимости сделки. Цена зависит от сложности сделки. То же самое относится к цене квартиры: чем дороже вы покупаете квартиру, тем меньший процент от сделки получает риелтор. И тем больше эта сумма будет в денежном выражении. В эту стоимость не входят расходы по аренде банковской ячейки, регистрационные услуги, расходы нотариуса и оплата госпошлины. Ни одно агентство недвижимости сразу не может ответить на вопрос – сколько будут стоить их услуги. Цена называется на бесплатной консультации после уточнения всех нюансов. В этом есть своя хитрость, агентства приглашают на бесплатную консультацию к себе в офис и там в зависимости от платежеспособности клиента называют цену. Редкий клиент уходит от них без подписанного договора. Многие и сами не понимают, как получается, что пришли за бесплатной консультацией, а заключили договор. Этому риелторов учат на тренингах по продажам.

      Давайте посчитаем, сколько в итоге клиент переплачивает, обращаясь в агентство недвижимости. Для удобства восприятия переведём проценты в реальные деньги. К примеру, стоимость квартиры от 4 000 000 до 15 000 000 руб. Комиссии агентства недвижимости в данном сегменте начинаются от 150 000 рублей и заканчиваются 500 000 рублей. В среднем она составляет 250 000 рублей. Вот почему стоимость услуг по сопровождению сделок с недвижимостью тщательно скрывают.

      За что вы платите такую сумму? За рекламу, за услуги по поиску покупателя или подбор недвижимости, за юридическую проверку сделки и ее сопровождение. Юридическая проверка и сопровождение сделки в юридических фирмах стоит от 60 000 до 90 000 руб. При этом качество на порядок выше, так как юрист имеет соответствующую юридическую практику в подобных делах, имеет специализированное высшее образование. Риелтор — это продавец, он не может качественно проверить документы на юридическую чистоту. Некоторые риелторы говорят, что они будут отдавать документы на проверку юристам. Но никто не гарантирует вам, что они это сделают. Часто риелторы вообще не проводят сделку через агентство, чтобы всю комиссию положить себе в карман. Для того, чтобы убедить вас, что стоимость их услуг не высока и без их помощи вам не обойтись, риелторы обычно рассказывают вам именно о юридических тонкостях сделки. Но секрет и заключается в том, что стоимость юридических услуг у юристов ниже, чем аналогичная услуга у риелторов. Конкуренция на рынке юридических услуг значительно выше, чем на рынке риэлтерских услуг, и цены у юристов ниже на порядок.

      Хотите сэкономить при покупке-продаже недвижимости?

      Наша компания готова оказать вам юридическую помощь. Вам нужно самостоятельно найти покупателя на вашу квартиру или подобрать себе необходимую недвижимость, остальное сделаем мы. Чтобы сэкономить при покупке или продаже квартиры мы Вам предлагаем сделать самим то, что вы можете. Остальное мы берем на себя.

      Если вы самостоятельно не можете найти покупателя на свою квартиру или выбрать недвижимость своей мечты, то мы можем вам предложить полный комплекс риэлтерских и юридических услуг. Мы подберем недвижимость по согласованным с вами параметрам.

      Обращайтесь в компанию «Силкин и партнеры» и отлично выполненная работа будет обеспечена.

      За более подробной бесплатной консультацией по вопросу юридического сопровождения сделки по покупке или продаже недвижимости, обращайтесь по телефону 8 495 227-02-76

      www.s-u-d.ru

      Юридическая помощь

      На каких этапах продажи-покупки квартиры невозможно обойтись без юриста?

      Юридическая поддержка клиента «МИЭЛЬ» начинается сразу же после подписания договора с агентством. Юрист дает консультации и контролирует ход сделки вплоть до ее завершения.

      Этапы сделки, когда юрист приходит на помощь:

      1. Проверка основного пакета документов на объект недвижимости

      Юрист анализирует документы, представленные продавцом, проверяет их подлинность и делает заключение: нужно ли что-то еще для заключения сделки (если ситуация нестандартная).

      2. Консультация о дополнительных документах

      Если требуются дополнительные документы, юрист просить их представить и информирует, как и где можно получить нужные документы (представитель агентства по доверенности от продавца может истребовать недостающие справки).

      3. Проверка «чистоты» объекта недвижимости

      Юрист тщательно изучает документы на каждый объект недвижимости.

      Это очень важно и для покупателя, и для продавца. При обнаружении каких-то проблем юрист дает советы, как быстро их решить.

      Помощь опытного юриста позволит снять вопрос о «чистоте» квартиры, а значит, ускорить ее продажу. Приведем основные аспекты проверки квартиры:

    • Проверка перечня представленных документов
    • Проверка документов на соответствие действующему законодательству
    • Законодательство в сфере недвижимости периодически изменяется, и юрист следит за нововведениями.

    • Получение Выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
    • В этом документе указаны ФИО собственника, содержится важная информация о квартире (об аресте, залоге, запрете на продажу, судебном разбирательстве и др.).

      • Выявление прав супругов
      • Юрист определяет, имеет ли супруга (супруг) продавца право собственности на продаваемое жилье, в том числе бывшая супруга (супруг).

      • Выяснение вопроса о наличии прав третьих лиц (арендаторов, зарегистрированных лиц, зарегистрированных несовершеннолетних).
      • 4. Проверка дополнительных документов от продавца

        Дополнительные документы, представленные продавцом или собранные риэлтором, передаются юристу. Юрист их изучает, анализирует, находит ошибки и несоответствия. Если ошибки серьезные и из-за них могут отказать в регистрации сделки, тогда юрист находит пути исправления документов (заказ новых справок, оформление новых нотариальных документов).

        Благодаря высокой квалификации юриста еще до появления реального покупателя удается подготовить полный пакет документов на объект недвижимости.

        5. Проверка документов покупателя

        Если готовится продажа, а не выкуп жилья, консультация юриста также нужна покупателю объекта недвижимости.

        Юрист изучает документы, представленные покупателем, определяет, все ли есть для заключения сделки (например, требуется ли согласие супруги покупателя).

        6. Составление договора купли-продажи

        Без юриста нельзя обойтись при составлении договора купли-продажи. Текст договора пишет специалист, который занимается этим много лет и не раз сталкивался со сложными ситуациями. Текст документа должен быть корректным, грамотным и юридически правильным.

        7. Утверждение договора купли-продажи

        Перед подписанием договора двумя сторонами юрист утверждает текст договора, проанализировав все документы, факты и условия предстоящей сделки с учетом конкретной ситуации.

        Аспекты договора, которые проверяет юрист:

        1. Правильность описания всех документов (паспортов, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов).
        2. Правильность указания параметров объекта недвижимости.
        3. Включение всех существенных условий в соответствии с требованиями законов (цена, описание предмета договора, указание третьих лиц, имеющих права пользования и иных условий). Проверка соответствия обязательных условий действующим законам и требованиямк договорамРосреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).
        4. Указание срока и порядка расчета между покупателем и продавцом (банковская ячейка или аккредитив).
        5. Указание срока передачи объекта недвижимости по акту приема-передачи, срока снятия с регистрационного учета собственников и третьих лиц.
        6. Включение дополнительных условий (штрафных санкций за нарушение обязательств сторонами и других условий в зависимости от ситуации и пожеланий сторон).

        Утверждение окончательного текста договора позволит исключить ошибки, из-за которых невозможно будет зарегистрировать договор (права нового владельца не будут закреплены в Едином государственном реестре прав).

        8. Подготовка документов для расчета между покупателем и продавцом

        Контроль за оформлением договора с банком об аренде ячейки сейфа или об открытии банковского счета. Чтобы продавец быстро получил деньги после завершения сделки.

        9. Подготовка документов для подачи на регистрацию договора

        Подписанный договор будет зарегистрирован, если требуемый пакет документов будет передан в отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

        Работа юристов «МИЭЛЬ» – гарантия успешных сделок

        Квалифицированная юридическая помощь – важное преимущество «МИЭЛЬ» и одна из причин хорошей репутации агентства.

        Согласие на обработку персональных данных

        Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее — Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее — Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

        Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

        Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

        Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

        vykup.miel.ru

        Зачем нужен юрист при покупке квартиры

        Нужен ли юрист при покупке квартиры в Москве ?

        Зачем юрист при покупке недвижимости через нотариуса

        Гарантии нотариальной сделки

        Ответы на некоторые вопросы по проведению сделок купли-продажи в нотариальной форме

        Адвокат по недвижимости

        Обязательно ли нужен юрист при покупке квартиры в Москве ?

        Большинство из тех, кто покупает квартиры — не юристы и не знают тонкостей законодательства и совершения сделок с квартирами. Да и большинство юристов покупают квартиру раз или два за всю жизнь, и так же не специалисты. Для таких покупателей квартир вопрос: «Зачем нужен юрист при покупке квартиры?» — риторический, участие специалиста защищает интересы покупателя. Тем не менее, периодически возникающие судебные споры свидетельствуют, покупатели квартир пытаются купить квартиру без помощи юристов. Участвуя в судах по недвижимости часто встречаем ситуации, когда суд просто не состоялся бы, если покупатель правильно покупал квартиру.

        Причина возникновения судебных споров — нарушение законодательства при покупке недвижимости, или нарушения в ранее совершенных сделках с этой недвижимостью, которые не всегда может найти даже юрист. Кроме того, с 2013 года риски нарушений в договорах купли-продажи квартир значительно возросли. Летом 2013г. изменился Гражданский кодекс РФ.

        До 2013г. гос регистрация по сделке купли-продажи проходила в два этапа: 1) гос регистрации самого договора купли-продажи недвижимости; и 2) переход права собственности. И договор считался заключенным только после гос регистрации. 100% договоров проверялись, и в случае нарушений закона в регистрации отказывали, а значит договор купли-продажи считался незаключенным, его можно было исправить. Денежные средства покупателя находились в безопасности.
        С 2013 года договор купли-продажи недвижимости не требуют государственной регистрации, и считается заключенным с момента подписания договора. То есть, с момента подписания договора купли-продажи недвижимости он подлежит исполнению. Произойдет ли по нему переход права — неизвестно. По этому так важно правильно составить договор купли-продажи недвижимости именно на выгодных стороне договора, и правильно изложить условия в тексте договора. Очевидно, просто скачанный из интернета договор никогда не будет полностью соответствовать договоренностям продавца и покупателя.

        Юрист по сделкам с недвижимостью, адвокат по недвижимости — узкоспециализированные специалисты юристы по недвижимости. Они регулярно сопровождают сделки, отслеживают изменение законодательства о недвижимости и о сделках, судебную практику по спорам о недвижимости, и лучше других юристов проведут сделку на выгодных вам условиях. При покупке квартир юристы по сделкам учитывают не только правила составления договора а множество других обстоятельств, оказывающих влияние на законность покупки квартиры: гражданство, семейное положение участников сделки, порядок приобретения покупаемой квартиры, порядок расчетов и источник средств, порядок переезда в квартиру и т.д.

        Риторический вопрос: Может ли каждый самостоятельно составить договор для сделки с недвижимостью?
        Правильно, в ваших интересах, и в соответствии с ситуацией составить договор купли-продажи — это только один этап сделки купли-продажи квартиры. В договоре две стороны — как составить договор в интересах обеих, когда интересы у сторон разные?

        Но до этапа составления и подписания договора нужно пройти другие этапы покупки квартиры. После составления договора купли-продажи и его подписания — так же следуют другие этапы сделки, не менее важные.
        Состав и последовательность этапов отличается от сделки к сделке. Адвокат по недвижимости с учетом конкретных обстоятельствах выбирает правильный набор этапов сделки и их последовательность.
        Для этого и нужен юрист при покупке квартиры. Но не только. Более важно участие юриста, что бы сообщить своему клиенту риски покупки конкретной недвижимости — юридические недостатки. Часто, наши клиенты отказываются брать на себя риски, и от покупки квартиры лучше воздержаться.

        Юрист предложит оптимальную схему покупки квартиры. Могут ли покупатель и продавец выбрать схему сделки самостоятельно и правильно?

        Часто встречается ложная уверенность участников сделки в собственных силах, основанная на личном опыте или опыте родственников или знакомых, но чаще — на чтении интернета.
        Однако, участники забывают, что большинство сделок купли-продажи квартир ведет хотя-бы один специалист: риэлтор, юрист по недвижимости, адвокат по сделкам. И сторона, участвующая в сделке «самостоятельно», фактически получает услуги сопровождения сделки от специалиста с другой стороны. Поскольку покупатель всегда больше рискует, как правило сделку всегда сопровождает специалист на стороне покупателя.
        Правда продавцу нужно понимать, что специалист сопровождая сделку прежде всего действует в интересах нанявшей его стороны. Соответственно, адвокат покупателя всегда будет перекладывать риски сделки на продавца, выторговывая для своего клиента-покупателя более выгодные условия. Юристу по сделкам это проще, он постоянно держит в голове схему сделки, документальное оформление купли-продажи, срок, расчеты.

        Огромные риски возникают при совершении купли-продажи квартиры с участием иностранцев (нерезидентов России). Эти моменты юристы по недвижимости выявляют в первые минуты переговоров по сделкам, и выстраивают соответствующие защитные механизмы, естественно, за счет противоположной стороны.

        Юрист при покупке квартиры — наиболее надежный способ покупки квартиры в Москве.
        Адвокаты находятся на учете у государства, и квалификация адвоката контролируется согласно закону. В силу закона адвокат — независимый советник по юридическим вопросам, которыми, как сказано выше, являются сделки с недвижимостью. По этому лучшее решение покупателя квартиры — адвокат при покупке квартиры.

        Покупатель не должен расслабляться, если покупка оформляется через нотариуса — нотариальная сделка. В таких случаях адвокат по недвижимости просто необходим. Почему ? Читайте дальше.

        Адвокат по недвижимости при покупке квартиры по Нотариальной сделке

        Нотариальная форма сделки купли-продажи это тот же договор купли продажи, который удостоверил нотариус.
        Обратите внимание: по закону нотариус совершает нотариальные действия. При покупке по нотариальной сделке нотариальным действием является удостоверение сделки. Внешне покупатель и продавец видят подготовленный нотариусом договор, который они подписывают, и затем, нотариус проставляет на нем свою подпись. Все, что касается остальных этапов покупки (продажи) квартиры (расчеты, передача квартиры, гос регистрация и т.д.)- эти этапы покупки остаются за кадром и не касаются нотариуса.

        На самом деле нужно четко разделять: По закону составление договора купли-продажи квартиры — это техническая юридическая услуга, которая не относится к нотариальным действиям. Согласно закону покупатель и продавец не обязаны получать договор от нотариуса, который будет удостоверять договор. Покупатель и продавец могут составить договор сами. В жизни, договор купли-продажи квартиры всегда составляют нотариусы, которые удостоверяют договор.

        И именно здесь, в этой технической работе скрыта основная проблема нотариального удостоверения сделок. Что бы понять проблему нужно знать юридическую суть понятия «договор» и особенности заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости. В большинстве случаев нотариусы предлагают покупателю и продавцу существующий у нотариуса текст договора купли-продажи, и крайне неохотно идут на его изменение или дополнение. Часто это приводит к полному несоответствию текста договора договоренностям продавца и покупателя о порядке продажи квартиры кроме условия о самой квартире и ее цене. Наиболее часто — это касается порядка расчетов, комплектности (состоянию) квартиры и порядка передачи недвижимости.
        В результате в договоре написано одно, а стороны проводят куплю-продажу по иному, в том числе и расчеты.

        Юрист при нотариальной покупке квартиры нужен прежде всего для того, что бы договор купли-продажи квартиры полностью соответствовал соглашению покупателя и продавца.
        Вторая задача юриста на сделке, а точнее первая, — проверить юридическую чистоту сделки.

        Случай из нашей практики юридического сопровождения покупки квартиры:

        При покупке квартиры для покупателя решающим оказались: дизайнерский ремонт, мебель, изготовленная по индивидуальному заказу, эксклюзивная встроенная бытовая техника, сантехника и кондиционеры. В ходе подготовки индивидуального договора купли-продажи квартиры эти обстоятельства были соответствующим образом учтены.

        При передаче квартиры покупателю выяснилось, что супруг собственника-продавца вывез часть мебели, и демонтировал кондиционеры и дорогостоящую встроенную бытовую технику, заменив ее на дешевую, подходящую по размеру.

        Возник спор, который был быстро без суда закончен в пользу нашего клиента-покупателя, благодаря соответствующим условиям договора купли-продажи. Следует отметить, что все наши условия были учтены в нотариальном договоре купли-продажи, против которых нотариус категорически возражал. Что бы защитить нашего клиента-покупателя нам пришлось оформлять несколько дополнительных документов.

        Не редко мы сталкиваемся с ситуациями, когда нотариусы отказываются удостоверять сделку только если вы заикнетесь о внесении в договор нотариуса каких-то ваши дополнительных условий, или исключения каких-то условий.Например, подробно распишите прядок проведения расчетов, опишите комплектацию и состояние продаваемой недвижимости и т.д.

        Так, при сопровождении продажи одной квартиры в центре Москвы нотариус отказывался удостоверять сделку без условия в договоре об ответственности продавца за скрытые дефекты. Требования нотариуса и отказ выглядели абсурдно, поскольку согласно Гражданскому кодексу РФ это условие не является обязательным для договора, и обе стороны договора возражали против его внесения в договор. Дело в том, что квартира продавалась в состоянии «под ремонт», была расположена в доме дореволюционной постройки (дом 1906 года), цена была минимальной для таких объектов, и главное — это состояние было прямо записано в договоре.

        Недвижимость — это не банка газировки, по этому договор купли-продажи недвижимости должен содержать все условия исполнения договора, которые помогут избежать конфликтов при его исполнении. На практике ваши пожелания дополнить предложенный нотариусом договор могут закончиться указанием вам на дверь.

        Участникам сделки необходимо принимать во внимание: Нотариусы в России не сопровождают сделку целиком, а участвуют только на отдельном этапе — подготовка и заключение договора, по этому подходят к составлению договора формально. Но это меньшее из зол.

        Знать какие условия целесообразно включить в договор конкретно в вашей ситуации обязаны стороны конкретного договора — продавец и покупатель. Сторонам договора нужно добиться от нотариуса учесть все нюансы конкретной сделки, и обеспечить интересы каждой стороны. При этом интересы у сторон, разные — продавец — продать, получить деньги и не отвечать за недостатки, у покупателя — купить, и быть уверенным в отсутствие недостатков, и прежде всего не потерять квартиру.

        Нотариус не организует и не сопровождает предшествующие этапы сделки и последующие: удостоверил договор, и «до свидания». Дальше — стороны предоставлены сами себе. В лучшем случае, отдельные нотариусы специализирующиеся на сделках с недвижимости, помогут зарегистрировать права на недвижимость по сделке.

        Если вы не профессионал по сделкам с недвижимостью, если вы не умеете самостоятельно вести сделки, нотариальная купля-продажа так же не снижает ваши риски по сделке, как и простая письменная форма.

        Правильное решение — получить помощь адвоката по недвижимости. Адвокат проведет сопровождение всей сделки купли-продажи, в том числе проверит составленный нотариусом договор купли-продажи, внесет в него выгодные вам условия.

        Можно ли оспорить нотариальный договор купли-продажи квартиры?

        Согласно Гражданскому кодексу РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 ГК РФ). Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (статья 166 ГК РФ). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

        Договор купли-продажи квартиры согласно Гражданскому кодексу РФ является сделкой, направленной на возмездную передачу недвижимости (квартиры) от продавца (собственника) покупателю (новому собственнику). Переход права собственности на квартиры является юридическим последствием договора купли продажи квартиры.

        Таким образом, стороны договора купли-продажи квартиры, или иные лица вправе обратиться в суд с требованием о признании договора недействительным.

        Кроме того, каждая из сторон договора вправе требовать в суде изменения или расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

        Таким образом, удостоверенный нотариусом договор купли-продажи квартиры может быть оспорен в суде.

        Например, часто основание для оспаривания договоров купли-продажи квартир является оспаривание завещания новыми или недовольными наследниками.

        Дает ли 100% гарантию нотариальный договор купли-продажи квартиры?

        Согласно закону при удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан:

        1) установить личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица

        2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия

        3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора

        4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон

        5) проверить не противоречит ли требованиям закона проект сделки

        6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему

        7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред

        8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам

        9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса

        10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.

        11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.

        По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях как участников сделки купли-продажи, так и нотариуса в сделке может возникнуть юридический порок. Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не удостоверился во внешнем сходстве а продавцом оказался мошенник. Паспорт оказался поддельным. И т.д. В результате сделка совершена не собственником. Или Продавец умолчал о приобретении квартиры в браке и не предоставил нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. Нотариус со 100% достоверностью проверить это обстоятельство не может. Или нотариус установил дееспособность продавца, в то время, как он ограничен в дееспособности или в момент сделки не осознавал свои действия.

        Каждый из перечисленных пороков является не просто основанием для оспаривания договора купли-продажи квартиры в суде, а для отмены такой сделки, как недействительной.

        Вместе с тем, в законе отсутствуют перечни необходимых и достаточных мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки.

        Кроме того, при юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных с квартирой сделках, в том числе в нотариальных.

        Судебная практика показывает: само по себе нотариальное заверение сделку купли-продажи квартиры не защищает от возможности ее оспаривания в будущем и нотариусы не дают 100% гарантий на неоспоримость совершенных сделок.

        Иные обстоятельства, осложняющие куплю-продажу квартир

        А если у вас «альтернативная сделка» — вы или продавец оплачиваете полностью/ частично покупаемую квартиру за счет продажи другой квартиры? То есть нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.

        А если одна из сделок требует использования ипотечного кредита?

        Нотариусы в таких ситуациях не помощники.

        Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.

        Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом день продавец и покупатель являются к нотариусу.

        У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. Как правило, нотариусы требуют от участников сделки предоставить справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, в нотариальной форме оформленные согласие второго супруга соответственно на продажу и покупку квартиры, ЕЖД от продавца.

        Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. Ошибки, опечатки в нотариальных договорах исправлять гораздо сложнее, чем в договорах в простой письменной форме.

        Важно изложить в договоре все условия его проведения: кто, что и когда делает – какая комплектность объекта, какое состояние, долги, снятие с учета проживающих, освобождение квартиры, кто, когда платит, каким образом, как и где регистрируют переход права, кто и как подает документы, как осуществляется связь между сторонами, как завершают сделку и т.д. Подробное описание условий предупреждает и снимает большинство споров при исполнении договора.

        Как правило, нотариусы такими подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты.

        В результате регулярно возникают споры по состоянию и срокам передачи квартир, по долгам, по снятию с учета зарегистрированных в квартире. Регулярно продавцы срезают кондиционеры, плиты, встроенные кухни и розетки с выключателями.

        Такие спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры, а затем четко контролировать исполнение сделки.

        Эти действия не относятся к нотариальным, и нотариусы не обязаны их совершать. А соответствующие условия не являются обязательными для договоров купли-продажи недвижимости, по этому нотариусы не обязаны вносить их в договор купли-продажи квартиры. Но соблюдение этих условий дисциплинирует стороны договора, чем существенно упрощают исполнение договоров, и упрощают разрешение спорных ситуаций.

        Обо всех скользких моментах сделок с квартирами подскажет тот, кто ведет сделку на всех этапах, или предоставляет юридическое сопровождение сделок с квартирами.

        gordon-adv.ru

    Смотрите так же:

    • Приказ пдн мвд россии Действующая редакция V. Организация деятельности ПДН по общей профилактике правонарушений среди несовершеннолетних 23. Должностные лица ПДН в целях предупреждения правонарушений несовершеннолетних, своевременного выявления и устранения […]
    • Закон про захист персональних даних 2018 Согласие на обработку персональных данных ЗГОДАна обробку персональних даних Я, __________________________________________________________________________________, (прізвище, ім'я, по батькові) народився ___ ____________ 19__ р., […]
    • Какой штраф езда без детского кресла Перевозка детей без кресла в такси может грозить водителю уголовной ответственностью Почему таксистов привлекают к уголовной ответственности за перевозку детей без кресла. В России наметилась нездоровая тенденция, когда таксистов или […]
    • Нагиев в разводе Дмитрий Нагиев сожалеет об ошибках в браке Актер, который старается скрывать свою личную жизнь от внимания общественности, откровенно рассказал о разводе с ведущей Алисой Шер. Спустя несколько лет после разрыва отношений с матерью его […]
    • Закон обратной силы не имеет в конституции рф Как в статье 54 Конституции РФ регулируется действие закона? Статья 54 Конституции РФ гласит: «1. Закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет. 2. Никто не может нести ответственность за деяние, которое в […]
    • Как узнать налоги ребенка Как узнать задолженность по налогам? Получить актуальную информацию по начисленным налоговым сборам и наличию налоговой задолженности можно любым из следующих способов: Первые три способа позволят не только узнать налоговую задолженность, […]