Дата перехода права собственности на недвижимость

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Переход права собственности на недвижимое имущество является очень актуальным вопросом на сегодняшний день, что обусловлено не только активизацией рынка недвижимости, но и распространением различных мошеннических схем при осуществлении купли-продажи. Поэтому рассмотрим наиболее важные этапы процесса.

Процедура перехода права собственности на недвижимость существенно отличается от такого же процесса, происходящего для оформления имущества движимого типа. В соответствии с законодательной базой РФ данный момент определяется датой госрегистрации. Регламентируется этот вопрос ч.1 551 статьи ГК РФ, которая гласит, что переход права собственности от продавца к приобретателю при сделках покупки-продажи недвижимых объектов должен регистрироваться в специальных госорганах.

В свою очередь, такая особенность тянет за собой еще одно следствие. В соответствии с ГК РФ в тех случаях, когда отчуждение обязательно требует регистрации, то момент перехода прав собственности фиксируется именно на дату проведения таковой. Соответственно, собственность за продавцом числится до момента, пока покупатель не перерегистрирует недвижимость на себя. Исключениями считаются случаи, которые ограничены со стороны закона. Это может быть арест объекта за долги и т.д. Тогда право собственности переходит на отдельных условиях.

Способы перехода прав

Условно все способы перехода права собственности на недвижимость условно разделяют на 2 категории: первоначальные и производные.

Среди наиболее распространенных первоначальных способов перехода можно выделить:

  • Создание нового объекта. Данный способ является наиболее распространенным в правовой практике и подразумевает возведение новых зданий. В соответствии с законодательной базой, право на такое имущество присваивается владельцу по факту прохождения регистрации.
  • Приобретение прав на бесхозные объекты. Бесхозным называют имущество, которое не имеет владельца, либо владелец которого неизвестен. Касательно данного вопроса лучше консультироваться с экспертом в юрисдикции, ведь процедура имеет множество нюансов и тонкостей.
  • К производным способам перехода прав собственности можно отнести такие случаи:

  • При наследовании. Право переходит по завещанию (при наличии такового) либо законам о наследовании по факту вступления лица-наследователя в наследство. Все аспекты такого процесса регулируются отдельной законодательной базой.
  • Кроме того, существуют и более специфические способы перехода недвижимого имущества, но, как правило, они менее распространены в юридической практике и требуют отдельной консультации у нотариуса.

    Как определяется момент перехода права собственности на имущество недвижимого типа?

    Регистрация перехода права собственности: куда обращаться, документы и сроки

    Для официальной регистрации прав собственности на недвижимое имущество нужно обращаться в Росреестр по месту проживания либо по расположению самого объекта, участвующего в процедуре.

  • Непосредственное обращение в представительство Росреестра (обязательно должны прийти все участники сделки).
  • Обращение в специализированный центр предоставления госуслуг.
  • Отправить всю документацию почтой с нотариальным заверением.
  • Пакет документов при регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество может варьироваться в зависимости от типа сделки, статуса лиц и т.д. Рассмотрим перечень бумаг в общем виде:

  • Заявление. Как правило, оно составляется по факту обращения и выдается сотрудниками в Росреестре, также его можно заполнить заранее.
  • Документ, который утверждает право собственности на участок земли (требуется тогда, когда объектом сделки является целая постройка или здание).
  • Кадастровый паспорт и план на участок.
  • Доверенность необходима в тех случаях, если какая-либо из сторон действует через доверенное лицо.
  • Документ о праве владения может быть представлен в таких видах:

  • договор, на основании которого осуществляется переход права владения;
  • Получить более точные сведения о составе комплекта документов, требуемых при регистрации можно у юриста либо на официальном сайте Госреестра.

  • Сдача документов и первичная проверка.
  • Если причин для отказа не выявлено, осуществляется внесение изменений в базу.
  • Заявитель получает подтверждающие документы.
  • 10 дней – считается общепринятым сроком, если другой не предусмотрен законодательством;
  • 15 дней – при оформлении ипотечного кредита на здания, землю, а также нежилые объекты;
  • 5 дней – такой срок отводится в случае фиксации ипотечного кредита на жилье;
  • 3 дня – сроки действуют в случае, когда поданные документы заранее были заверены нотариусом.
  • При регистрации перехода прав на имущество недвижимого типа обязательно взымается госпошлина, размер которой регулируется НК РФ и зависит от статуса участников сделки, а также типа рассматриваемого объекта. В общих случаях госпошлина составляет:

  • для коммерческих организаций – 22 000 руб.
  • Квитанция на уплату госпошлины действует практически бессрочно. Ее актуальность определяется двумя случаями. Документ теряет свою силу, когда меняются платежные реквизиты приемщика либо установленная сумма оплаты.

    Документы, подтверждающие переход права собственности

    По завершению всех этапов госрегистрации права на имущество недвижимого типа заявителю выдается соответствующая бумага, подтверждающая тот факт, что он является законным правообладателем. С 01.01.2015 выдается бланк нового формата размером А4. На нем нет никаких водных знаков, голограмм и т.д. Вся информация о процедуре оформления, особенностях объекта недвижимости и т.д. указывается на бланке. В случае, если она не вмещается на один лист, то частично переносится на другой с обязательной нумерацией страниц.

    При получении свидетельства необходимо обязательно сверить все указанные данные с оригиналами документов, чтобы исключить любые ошибки, ведь это может привести к весьма печальным последствиям. В законодательной базе предусмотрена возможность обращения в Росреестр с целью устранения ошибок, которые допущены при оформлении права на недвижимое имущество. Обычно их исправляют в течение 3-х рабочих дней.

    Частные случаи перехода

    Наиболее важной особенностью при переходе прав на недвижимость коммерческого фонда является отсутствие необходимости в отдельной регистрации письменного договора о купле-продаже. Участники сделки оформляют только право собственности. Кроме того, к перечню документов дополнительно должны быть приложены следующие юридические бумаги:

  • свидетельство о регистрации юрлица;
  • оригинал или заверенная копия протокола заседания директорского совета либо общего собрания акционеров с решением о согласии на сделку;
  • Оформление перехода прав собственности на недвижимое имущество является сложной процедурой, при которой важно учесть все тонкости и правовые аспекты, чтобы не быть обманутым и удачно завершить сделку. Поэтому не стоит торопиться с оформлением документов и доверяться обходным схемам – все должно соответствовать закону.

    При продаже недвижимости право собственности на нее переходит не при передаче покупателю по акту, а после государственной регистрации перехода права собственности. В письме от 17.12.2015 № 03-07-11/74052 Минфин России рассказал, как этот факт влияет на исчисление НДС, налога на прибыль и налога на имущество организаций.

    Передали объект, — начислите НДС

    Момент определения налоговой базы по НДС при реализации товаров (к которым относится и реализуемая недвижимость (п. 3 ст. 38 НК РФ)) установлен положениями ст. 167 НК РФ. Им является день отгрузки (передачи) товаров или день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров, в зависимости от того, что наступит раньше. В пункте 16 ст. 167 НК РФ указано, что при реализации недвижимости датой отгрузки признается день ее передачи покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. Таким образом, вне зависимости от того, что право собственности на недвижимость еще не перешло к покупателю, в момент ее передачи продавец должен начислить НДС и выставить счет-фактуру.

    В комментируемом письме Минфин России указал, что налоговая база по НДС при реализации недвижимости определяется до даты госрегистрации права собственности покупателя на данное имущество.

    Амортизация у покупателя

    В отношении момента включения приобретенного объекта недвижимости в состав амортизируемого имущества для целей исчисления налога на прибыль Минфин России указал следующее. Из положений п. 1 ст. 256 НК РФ следует, что условиями признания имущества амортизируемым являются в том числе его использование для извлечения дохода и нахождение у налогоплательщика на праве собственности. При этом в отношении условия о наличии права собственности сделано примечание — если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ. Пунктом 4 ст. 259 НК РФ установлено, что начисление амортизации по основным средствам, права на которые подлежат госрегистрации, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации.

    Налог на имущество для сторон договора

    Недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, признается объектом налогообложения по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ).

    Объект включается в состав основных средств при одновременном выполнении условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». А при прекращении действия хотя бы одного из этих условий объект основных средств подлежит списанию с бухгалтерского учета.

    В комментируемом письме финансисты отметили, что указанные условия не увязывают принятие актива к учету в качестве основного средства с государственной регистрацией прав собственности на него. Поэтому покупатель должен принять недвижимость к бухгалтерскому учету в момент фактического получения, а продавец — списать ее с учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации перехода права собственности.

    Обратите внимание, что в соответствии с п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н, объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения и права собственности на которые не зарегистрированы в установленном порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств. Следовательно, если купленная недвижимость не требует подготовки к использованию, с момента ее получения она включается у покупателя в налоговую базу по налогу на имущество.

    Бухучет продавца

    Из положений подп. «г» п. 12 и п. 16 ПБУ 9/99 «Доходы организации» следует, что доход от продажи основных средств признается в бухучете в момент перехода права собственности на них к покупателю. Согласно п. 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации» одним из условий признания расходов является уменьшение экономических выгод организации, которое происходит, в частности, если отсутствует неопределенность в отношении передачи актива. В случае передачи недвижимости до регистрации перехода права собственности на нее такая неопределенность есть. Ведь при отказе в регистрации перехода права собственности реализация недвижимости не состоится, и она будет возвращена назад продавцу. Таким образом, доходы и расходы от реализации недвижимости должны признаваться в бухучете на дату госрегистрации. Но как тогда нужно показывать в учете выбытие недвижимости, которое происходит до регистрации перехода права собственности?

    В комментируемом письме Минфин России разъяснил, что для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»). Такие же разъяснения содержатся и в письме ФНС России от 31.03.2011 № КЕ‑4-3/5085@.

    Таким образом, у продавца в учете должны быть следующие проводки:

    Дебет 01, субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01

    Дебет 02 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств»

    — списана начисленная амортизация по недвижимости;

    Дебет 45, субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств»

    — учтена остаточная стоимость переданной покупателю недвижимости;

    Дебет 76, субсчет «НДС» Кредит 68, субсчет «НДС»

    — начислен НДС при передаче недвижимости покупателю.

    На дату регистрации перехода права собственности на недвижимость:

    Дебет 62 Кредит 91-1

    — признан доход от реализации недвижимости;

    Дебет 91-2 Кредит 45, субсчет «Переданные объекты недвижимости»

    — остаточная стоимость недвижимости учтена в составе прочих расходов.

    webcache.googleusercontent.com

    Общие положения

  • На основании отчуждения. Именно так чаще всего оформляются квартиры, дома и прочие объекты, переходящие по договору купли-продажи. Реализатор регистрирует отчуждение прав на собственность, а вторая сторона оформляет переход прав на отчужденную недвижимость.
  • В соответствии с законодательной базой любой переход права на недвижимое имущество должен проходить процедуру госрегистрации, соответственно, моментом перехода считается именно она. При этом участники договора купли-продажи не имеют права на собственное усмотрение изменить этот момент.

    Рассмотрим данный аспект на примере продажи квартиры. Покупатель и реализатор заключили договор купли-продажи. По факту его подписания квартира уже будет считаться проданной, но ни покупатель, ни продавец не могут распоряжаться этим имуществом до официальной госрегистрации. С точки зрения продавца недвижимость считается предметом договора, и официальным владельцем уже считается покупатель. Но покупатель не имеет права собственности, что также ограничивает его. Только по факту официальной регистрации право собственности на недвижимость переходит к покупателю.

    Возможны следующие способы получения услуги:

  • Подача бумаг через специальную форму на интернет-ресурсе Росреестра.
  • Заказ выездной службы в случае невозможности реализации при помощи других вышеописанных способов.
  • Документ, который определяет основания для перехода прав владения.
  • Паспорт в качестве документа, подтверждающего личности тех, кто обратился за услугой госрегистрации перехода прав на недвижимость.
  • В случае продажи совместно нажитого имущества необходимо согласие обоих супругов, которое оформляется нотариусом, а также брачное свидетельство.
  • договор о приватизации;
  • документ о праве на получение наследства;
  • разрешение на проведение строительства и т.д.
  • Срок госрегистрации перехода права на недвижимость определяется последовательностью выполнения данной процедуры. Она состоит из следующих этапов:

  • Правовой анализ, который позволяет определить соответствие всех переданных бумаг стандартам и нормам.
  • Период, в пределах которого осуществляется выдача документов о регистрации, строго регламентируется законом и варьируется в зависимости от типа недвижимого имущества, участвующего в деле. Установлены следующие временные рамки:

    Госпошлина при регистрации перехода прав на недвижимое имущество

  • для физлиц – 2 000 руб.
  • После оплаты в случае отмены регистрации перехода прав собственности на недвижимость заявитель имеет возможность вернуть свои средства. Для этого в течение 3-дневного срока необходимо подать соответствующее заявление на имя руководителя отделения Росреестра в регионе.

    Некоторые нововведения, касающихся подтверждающих документов, можно узнать из ролика:

    Переход права собственности на недвижимость различного юридического статуса может отличаться по своей реализации и условиям. Рассмотрим наиболее распространенную процедуру перехода прав на коммерческие объекты недвижимости и ее отличия от общей схемы проведения.

    • учредительная документация юрлица;
    • документ о получении ИНН;
    • протоколы о назначении руководителей юридических лиц;
    • конечная редакция Устава;
    • конечная редакция Учредительного договора;
    • оригинал либо копия, заверенная нотариусом, выписки из реестра.
    • Свои нюансы могут иметь процедуры оформления прав собственности и на прочие виды недвижимого имущества. Наиболее простым и правильным решением будет заблаговременное обращение в Росреестр для уточнения всех этих аспектов и тонкостей. Если у вас имеется такая возможность, лучше обратиться к частному нотариусу, который сможет разъяснить все интересующие вопросы и курировать процедуру до ее завершения.

      sovetadvokatov.ru

      Момент госрегистрации недвижимости не влияет на налоги

      При продаже недвижимости право собственности на нее переходит не при передаче покупателю по акту, а после государственной регистрации перехода права собственности. В письме от 17.12.2015 № 03-07-11/74052 Минфин России рассказал, как этот факт влияет на исчисление НДС, налога на прибыль и налога на имущество организаций.

      Момент определения налоговой базы по НДС при реализации товаров (к которым относится и реализуемая недвижимость (п. 3 ст. 38 НК РФ)) установлен положениями ст. 167 НК РФ. Им является день отгрузки (передачи) товаров или день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров, в зависимости от того, что наступит раньше. В пункте 16 ст. 167 НК РФ указано, что при реализации недвижимости датой отгрузки признается день ее передачи покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. Таким образом, вне зависимости от того, что право собственности на недвижимость еще не перешло к покупателю, в момент ее передачи продавец должен начислить НДС и выставить счет-фактуру.

      В комментируемом письме Минфин России указал, что налоговая база по НДС при реализации недвижимости определяется до даты госрегистрации права собственности покупателя на данное имущество.

      В отношении момента включения приобретенного объекта недвижимости в состав амортизируемого имущества для целей исчисления налога на прибыль Минфин России указал следующее. Из положений п. 1 ст. 256 НК РФ следует, что условиями признания имущества амортизируемым являются в том числе его использование для извлечения дохода и нахождение у налогоплательщика на праве собственности. При этом в отношении условия о наличии права собственности сделано примечание — если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ. Пунктом 4 ст. 259 НК РФ установлено, что начисление амортизации по основным средствам, права на которые подлежат госрегистрации, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации.

      Таким образом, приобретенный объект недвижимости признается амортизируемым имуществом у покупателя в момент, когда он вводит объект в эксплуатацию. Факт госрегистрации значения не имеет.

      В комментируемом письме финансисты отметили, что указанные условия не увязывают принятие актива к учету в качестве основного средства с государственной регистрацией прав собственности на него. Поэтому покупатель должен принять недвижимость к бухгалтерскому учету в момент фактического получения, а продавец — списать ее с учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации перехода права собственности.

      Обратите внимание, что в соответствии с п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н, объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения и права собственности на которые не зарегистрированы в установленном порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств. Следовательно, если купленная недвижимость не требует подготовки к использованию, с момента ее получения она включается у покупателя в налоговую базу по налогу на имущество.

      Из положений подп. «г» п. 12 и п. 16 ПБУ 9/99 «Доходы организации» следует, что доход от продажи основных средств признается в бухучете в момент перехода права собственности на них к покупателю. Согласно п. 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации» одним из условий признания расходов является уменьшение экономических выгод организации, которое происходит, в частности, если отсутствует неопределенность в отношении передачи актива. В случае передачи недвижимости до регистрации перехода права собственности на нее такая неопределенность есть. Ведь при отказе в регистрации перехода права собственности реализация недвижимости не состоится, и она будет возвращена назад продавцу. Таким образом, доходы и расходы от реализации недвижимости должны признаваться в бухучете на дату госрегистрации. Но как тогда нужно показывать в учете выбытие недвижимости, которое происходит до регистрации перехода права собственности?

      На дату составления акта о передаче недвижимости покупателю:

      — списана первоначальная стоимость недвижимости;

      На дату регистрации перехода права собственности на недвижимость:

      Дебет 91-2 Кредит 76, субсчет «НДС»

      — доход от реализации недвижимости уменьшен на сумму предъявленного покупателю НДС;

      www.eg-online.ru

    Смотрите так же:

    • Приказ минтруда от 11102012 310н Приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 11 октября 2012 г. N 310н "Об утверждении Порядка организации и деятельности федеральных государственных учреждений медико-социальной экспертизы" (с изменениями и дополнениями) Приказ […]
    • Продажа доли имущества несовершеннолетнего Ребенок-собственник: если опека не разрешает… По закону дети от 14 до 18 лет могут совершать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет вообще не могут совершать сделки сами – за них действуют […]
    • Приказ от мз 541 Приказ Минздравсоцразвития России от 23.07.2010 г. № 541н "Об утверждении Единого квалификационного справочника должностей руководителей, специалистов и служащих, раздел "КВАЛИФИКАЦИОННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ДОЛЖНОСТЕЙ РАБОТНИКОВ В СФЕРЕ […]
    • Кто не имеет право работать педагогом Судимость и работа с детьми Анна Мазухина, Эксперт Службы Правового консалтинга компании "Гарант" Вот уже полтора года доступ к работе с несовершеннолетними для тех, у кого были проблемы с законом, значительно ограничен 1 . Чтобы узнать, […]
    • Помощник прокурора обязанности Прокуратура Московской области Условия и порядок приёма на службу в органы прокуратуры, требования, предъявляемые к лицам, назначаемым на прокурорские должности в прокуратуре, определены Федеральными законами «О прокуратуре Российской […]
    • Правила дифференцирования с примерами Правила дифференцирования с примерами На этом занятии мы будем учиться применять формулы и правила дифференцирования. Примеры. Найти производные функций. 1. y=x 7 +x 5 -x 4 +x 3 -x 2 +x-9. Применяем правило I, формулы 4, 2 и 1. […]