Формальный договор купли продажи

Договор купли-продажи бизнеса и образец его заполнения

Необходимые документы и образец договора

В соответствии с действующим законодательством, купля-продажа бизнеса должна сопровождаться оформлением следующих документов:

  • договор, составленный в соответствии с положениями статей 560-567 Гражданского кодекса РФ и подписанный обеими сторонами.
  • акт инвентаризации, проведенной на предприятии непосредственно перед совершением сделки;
  • бухгалтерский баланс;
  • заключение независимой аудиторской проверки;
  • полный список обязательств компании перед кредиторами (с указанием наименования кредитора, суммы долга и предполагаемыми сроками погашения долга);
  • передаточный акт с перечнем всех выявленных недостатков;
  • Этапы заключения сделки

    Купля-продажа бизнеса – мероприятие крайне непростое и весьма важное.

    Для того, чтобы разочарование в процессе не постигло ни покупателя, ни продавца, нужно с полной серьезностью относиться к каждому этапу:

  • Уведомление всех участников (акционеров) ООО о продаже доли (пакета акций) некому третьему лицу с указанием цены. На этом этапе необходимо получение письменного согласия на продажу от каждого участника. Либо, в случае несогласия, отказы в письменной форме.
  • Непосредственно подписание сторонами договора купли-продажи и передаточных актов.
  • Подписание участниками Общества протокола, утверждающего новые редакции учредительных документов.
  • Важные пункты, на которые стоит обратить внимание

    Бизнес – это хоть и своеобразный, но все же товар. И его специфичность, несомненно, сказывается на договоре по его покупке-продаже.

    Вот наиболее важные моменты (возможные пункты договора) и «подводные камни», на которые необходимо обратить внимание:

  • Оплата за бизнес сразу или в рассрочку. Рассрочка выгодна покупателю, но совсем не интересна продавцу.
  • Добросовестное ведение дел компании. Как и предыдущий пункт имеет смысл для покупателя, ведь в работе подавляющего большинства предприятий можно найти те или иные недочеты или нарушения. В этом случае продавец рискует остаться без денежного вознаграждения.
  • Полное соблюдение трудовых прав персонала компании. Этот пункт не разумен в случае продажи крупной организации, ведь нет полной уверенности в том, что все сотрудники принимались по всем правилам.
  • Юридическая сила всех действующих на момент продажи договоров с контрагентами. Тоже сложно выполнимое обязательство, ведь не известно, что на уме у всех партнеров фирмы, кто-то может расторгнуть договора в ближайшем будущем по каким-либо причинам.
  • Отсутствие судебных разбирательств. Данный факт невозможно гарантировать, так как сложно отследить все споры, а базы на сайтах с подобной информацией зачастую обновляются с немалой задержкой.
  • Юридическое сопровождение сделки

    Юридическое сопровождение является неотъемлемой частью сделки по покупке (продаже) бизнеса.

    Целями такого сопровождения являются:

    1. Определение гражданско-правового статуса предприятия на момент совершения сделки.
    2. Выявление и устранение возможных правовых недочетов и «дефектов».
    3. Выявить возможные препятствия для продажи бизнеса и своевременно устранить их.
    4. Обезопасить нового владельца от претензий старых кредиторов фирм.
    5. Обеспечить юридическую чистоту и прозрачность сделки.
    6. Основные моменты юридического сопровождения:

    7. Тщательная экспертиза документации фирмы: учредительной, регистрационной и прочей.
    8. Прослеживается вся история возникновения и существования бизнеса для проверки на возможные нарушения закона, прав участников компании и прочие неблаговидные моменты.
    9. Проверка всех ключевых договоров фирмы (кредиты, лизинги, аренда и пр.).
    10. Анализ нормативных документов, на основании которых осуществляется деятельность компании (лицензии, разрешения, сертификаты и пр.).
    11. Анализ кадрового документооборота.
    12. Заключение договора купли-продажи бизнеса, при необходимости государственная регистрация сделки.
    13. Как избежать мошенничества?

      Первое и основное правило при продаже (покупке) бизнеса – найти грамотного брокера. И лучше если он будет специализироваться в какой-то конкретной отрасли.

      Профессиональный бизнес-брокер при любых обстоятельствах придерживается стороны своего клиента, а это гарантия того, что все договоренности сделки будут соблюдены.

      Основной целью мошенников-покупателей являются документы фирмы. И они стремятся получить доступ к максимальному пакету до совершения сделки. Продавец, стремлением которого является скорейшая продажа бизнеса, может уступить просьбам предоставить документы до подписания договора, а это может привести к крайне плачевным последствиям. При том, как брокеры относятся к такому требованию с большой опаской и стараются не допускать этого до момента внесения аванса или подписания договора купли-продажи.

      Бизнес-брокеры соблюдают четкую последовательность при заключении сделки, выработанную годами работы и многими удачными и неудачными сделками. Именно поэтому обмануть их мошенникам гораздо сложнее.

      Но потерпевшей стороной может оказаться не только продавец фирмы, но и покупатель. Например, бывший собственник может скрыть многочисленные долги фирмы. Чтобы этого избежать, бизнес-консультанты старательно анализируют кредитную историю компании, проверяют клиентов и поставщиков.

      Особенности купли-продажи бизнеса в России

      Прежде всего нужно отметить, что четкое определения для понятия «бизнес» в законодательстве РФ напрочь отсутствует. Как собственно и понятия «договор купли-продажи бизнеса».

      Поэтому возникают сложности при решении правовых вопросов, связанных с куплей-продажей бизнеса:

    14. Непрозрачность осуществления деятельности большинства Российских компаний: использование офшоров, подставных директоров и пр.
    15. Наличие формального и неформального аппарата управления.
    16. Формальные и неформальные договоренности и соглашения. При этом формальные договора оформлены по всем нормам законодательства, а неформальные заключаются на словах или письменно, но не имеют никакой юридической значимости.

    Вообще, в России, покупка-продажа бизнеса находится пока на начальной стадии развития и проявляется, как правило либо в слиянии огромных холдингов, либо продаже предприятий малого бизнеса.

    И пока отсутствует четкое регулирование этого вопроса со стороны Российского законодательства, будут существовать определенные риски при заключении подобных сделок. А значит, стремительного увеличения популярности таких договоров ждать не стоит.

    Преимущества и недостатки

    Покупка готового бизнеса несет в себе не только материальные выгоды. Она дает возможность сэкономить такой важный ресурс, как время.

    Ведь приобретая действующую организацию, новый владелец получает:

  • здания и помещения,
  • квалифицированный персонал,
  • оборудование,
  • договора,
  • сертификаты,
  • лицензии,
  • прочие материальные и нематериальные активы;
  • Что касается в частности нематериальных активов, они являются одним из важнейших элементов.

    К ним относятся:

  • налаженные связи с поставщиками и клиентами;
  • четко отлаженные технологии работы;
  • стабильные денежные потоки, доход;
  • Для продавца отлаженного бизнеса эта процедура выгодна тем, что он быстро получает на руки «живые» деньги и может незамедлительно вкладывать их в новые проекты.

    В процессе купли-продажи бизнеса, стороны, как правило, прибегают к услугам бизнес-брокеров. Они выступают в роли своего рода продавцов: подыскивают покупателей на приемлемых для сторон условиях и обеспечивают безопасность оформления сделки. А также выполняют главные функции: консультируют, производят оценку, предоставляют необходимую информацию и осуществляют полное сопровождение сделки.

    hardcorecase.ru

    88. Договор купли-продажи

    88. Договор купли-продажи

    Древнее общество не знало торговли, то есть продажи вещей за деньги, обращение вещей происходило и до появления денег, но представляло собой мену, непосредственный обмен вещи на вещь. С развитием экономических отношений на смену меновой форме пришел обмен товара на деньги, еще позднее стороны стали заключать договор, по которому продавец брал обязательство передать товар, а покупатель – уплатить за него цену. В основу договора купли-продажи легли древние обряды манципации, но договоры купли-продажи были проще, не требовали соблюдения множества формальных правил.

    Главная цель любого договора купли-продажи заключалась в том, чтобы в хозяйстве покупателя появились те или иные необходимые ему вещи. Сам договор купли-продажи римские юристы определяли как консенсуальный контракт, посредством которого одна сторона, продавец (venditor), обязуется предоставить другой стороне – покупателю (emptor), в собственность вещь, товар, а другая сторона, покупатель, обязуется уплатить продавцу за проданную вещь определенную денежную цену.

    Существенными условиями любого договора купли-продажи являлись товар и цена. Цена на вещь, в отличие от мены, не выражалась в виде другой вещи, а была определенной и состояла в денежной сумме. Товаром могли быть телесные вещи, неизъятые из оборота, а также некоторые нетелесные вещи, в том числе права.

    Разрешалась продажа чужой вещи, но непрямая продажа была обставлена сложностями: сначала продавец должен был выкупить вещь у ее нынешнего владельца, а при невозможности выкупа возместить покупателю его интерес, на вещь могло иметь право третье лицо, получившее это право до купли-продажи, оно могло предъявить иск об изъятии вещи у покупателя (эвикцию), и на продавца возлагалась дополнительная обязанность отразить такой иск, поскольку, если он решал ничего не предпринимать, его незаинтересованность давала покупателю право на иск к нему в двойном размере и т. п.

    Разрешалась продажа плодов до их созревания, то есть урожая на корню, строившаяся на отлагательном условии. Но собственность на вещи, определенные родовыми признаками, переходила не по купле-продаже, а в результате стипуляции. Договоры купли-продажи касались только индивидуализированных вещей.

    Похожие главы из других книг

    Статья 492. Договор розничной купли-продажи

    Статья 492. Договор розничной купли-продажи 1. По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного

    СТАТЬЯ 454. Договор купли-продажи

    СТАТЬЯ 454. Договор купли-продажи 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).2. К

    1. Договор купли-продажи

    1. Договор купли-продажи Под договором купли-продажи понимается договор, где одна сторона (продавец) обязуется передать товар или вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму

    Статья 454. Договор купли-продажи 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).2. К

    Как заключить договор купли-продажи?

    Как заключить договор купли-продажи? Договор купли-продажи заключают в простой письменной форме. Но по желанию сторон его можно составить и удостоверить у нотариуса. Заверение договора у нотариуса не является обязательным требованием.Что необходимо указать в договоре?

    35. Договор купли-продажи. Эвикция

    35. Договор купли-продажи. Эвикция Купля-продажа (emptio-venditio) представляет собой договор, по которому одна сторона обязуется передать вещь в собственность другой, а другая, в свою очередь, обязуется уплатить покупную цену.Договор купли-продажи – консенсуальный,

    Статья 454. Договор купли-продажи

    Глава 8. Договор купли-продажи

    Глава 8. Договор купли-продажи 8.1. Общая характеристика договора купли-продажиПравовое регулирование договора купли-продажи осуществляется гл. 30 ГК (ст. 454–566) и множеством отдельных законодательных актов.Договор купли-продажи – один из важнейших гражданско-правовых

    71. Договор купли-продажи

    71. Договор купли-продажи Договор купли-продажи (emptio-venditio) — договор, в силу которого одна сторона (продавец) была обязана предоставить другой стороне (покупателю) вещь (товар) в собственность, а покупатель был обязан уплатить продавцу установленную договором денежную

    44. Договор купли-продажи

    44. Договор купли-продажи Договор купли-продажи (emptio-venditio) — консенсуальный контракт, по которому одна сторона (продавец) была обязана предоставить другой стороне (покупателю) вещь (товар) в собственность, а покупатель был обязан уплатить продавцу установленную в

    Договор купли-продажи

    88. Договор купли-продажи

    88. Договор купли-продажи Древнее общество не знало торговли, то есть продажи вещей за деньги, обращение вещей происходило и до появления денег, но представляло собой мену, непосредственный обмен вещи на вещь. С развитием экономических отношений на смену меновой форме

    44. Договор купли-продажи при приватизации

    44. Договор купли-продажи при приватизации В договоре купли-продажи указываются сведения о продавце, покупателе, наименование объекта приватизации и его местонахождение, состав и стоимость приватизируемого имущества, условия аренды (пользования) земельным участком,

    51. Договор поставки и договор купли-продажи для предпринимательских (хозяйственных) целей

    51. Договор поставки и договор купли-продажи для предпринимательских (хозяйственных) целей Договор поставки существует только в России, это связано с особенностями развития отечественного товарного рынка. Этот договор ориентирован на регулирование торговли в тех

    law.wikireading.ru

    § 2. Договор мены и купли-продажи

    Поскольку о договоре мены в- Киевском феодальном государстве источники молчат, то мы не в состоянии установить условия и формы его заключения, права и обязанности лиц,, заключивших договор:

    О заключении договора купли-продажи. Несколько больше данных мы имеем о договоре купли-продажи. Об этом договоре говорит и Русская Правда в нескольких своих статьях. Эти статьи касаются, главным образом, купли-продажи холопов (23 (32), 32 (38), 99 (110), 107 (118) Тр.). Но их анализ позволит нам уяснить и некоторые моменты, относящиеся вообще к этому договору, в частности, форму его заключения, признание его действительным и пр.

    Об условиях совершения договора купли-продажи холопов говорит следующая статья Пространной Правды:

    «Холопьство обелное трое: оже кто хотя купить до полугривны, а послухи поставить, а ногату дасть перед самем холо- помь» (99 (110) Тр.).

    По прямому смыслу этой статьи для признания действительным совершения догбвора купли-продажи холопа необходимо присутствие послухов и самого холопа. Необходимо также, чтобы при совершении этого договора была передана ногата пред самим холопом. Ногата—сравнительно мелкая денежная единица, стоимость холопов была гораздо выше. Ясно, что передача ногаты продавцу являлась одним из формальных условий, для совершения договора купли-продажи холопа и признания его действительным. В литературе никто не настаивал на необходимости для продажи холопа наличия письменных актов.

    В Русской Правде имеется статья (31 (37) Тр.), содержание которой как будто говорит об условиях совершения договора купли- продажи других предметов: «Паки ли будеть что татебно купил в торгу, или конь, или порт, или скотину, то выведеть свободна мужа дєа или мытника; аже начнеть не знати, у кого купил, то ити по немь тем видоком на роту, а истъцю свое лице взяти. »

    Некоторые исследователи (например, Неволин ]), основываясь на этой статье, полагают, что всякий договор купли-продажи действителен только тогда, когда он совершен перед двумя свидетелями или мытником. Однако с таким толкованием данной статьи согласиться нельзя. Как правильно указал Владимирский- Буданов, в данной статье речь идет только о купле-продаже краденых вещей или таких, на которые продавец не имеет права собственности. «Договор разрушается по отсутствию этого необходимого условия, а не потому, что нарушена форма совершения его» Если покупщику движимых вещей известно, что продавец имеет право собственности на них, то договор без всякого сомнения мог быть совершаем без участия свидетелей» 275.

    Однако для предотвращения весьма невыгодных последствий,, связанных с покупкой краденых вещей (потеря денег, переданных продавцу за эти вещи), естественно, каждый должен был стремиться купить вещь при свидетелях или при мытнике.

    Некоторые исследователи, как, например, Владимирский-Буданов считают, что купля-продажа коней также должна совершаться при свидетелях и при мытнике. Как известно, впоследствии из этой должности выделилась должность пятенщика, который клал пятно на покупаемую лошадь и взимал особый «пя- тенный» сбор. Поскольку Русская Правда уделяет большое внимание охране коня и коневой тать подвергается высшей міере наказания, то мнение Владимирского-Буданова об особых условиях совершения договора купли-продажи коней заслуживает внимания.

    Что касается купли-продажи недвижимых вещей — земли, городской усадьбы, дома и пр., — то обращает на себя внимание то, что в статьях Русской Правды, относящихся к договору купли- продажи, совершенно не упоминаются эти вещи. Чем можно объяснить это молчание? Нам думается, тем, что были особые условия для совершения договора купли-продажи недвижимости. Можно не сомневаться, что для признания действительности договора купли-продажи земель были необходимы письменные документы — купчие, примером которых ^является купчая Антония Римлянина. В этой купчей указывались покупатель и продавец земли и цена покупаемой земли, а затем давался «обвод» этой земли, т.

    Дальнейший вопрос, который занимал законодательство, — это вопрос о покупке краденых вещей и о последствиях для добросовестного и недобросовестного покупателя этих вещей.

    Русская Правда содержит ряд статей, относящихся к купле- продаже краденых холопов, а затем к другим движимым вещам (коней, скота, одежды).

    Существо постановлений о покупке краденых холопов раскрывается из следующей статьи:

    «Аще познаеть кто челядин свои украден, а поиметь и, то оному вести и по кунам до 3-го свода; пояти же челядина в челядин место, а оному дати лице, ать идеть до конечняго свода, а то есть не скот, не лзе рчи: у кого есмь купил, но по языку ити до конця; а кде будеть конечний тать, то опять воротять челядина, а свои пойметь и протор тому же платити» (32 (38) Тр.).

    Имеется в Русской Правде статья, которая развивает положения данной статьи: «Оже кто купить чюжь холоп, а не ведая, то первому господину холоп пояти, а оному куны имати, роте ходивше, яко не ведая есмь купил; ведая ли будеть купил, то кун ему лишену быти» (129 (118) Кар.).

    По прямому смыслу этих статей276, если кто покупал чужого, т. е. украденного (у собственника) холопа, не ведая о том, что он украден, а затем это обнаруживалось, то собственник («первый господин») брал своего холопа, а покупатель получал заплаченные за холопа деньги, но только после того, как присягал, что он не знал о краже холопа. Если же он покупал заведомо краденого холопа, то этот недобросовестный покупатель лишался этого права. Данная статья предусматривает случайное обнаруживание виновника кражи холопа. Но в статье говорится о том, что эти факты обнаруживаются в результате так называемого; свода (см. стр. 517).

    Здесь мы коснемся вопроса о положении покупателя краденого холопа при своде.

    Если кто обнаружит своего украденного холопа, то ведет свод только до третьего владельца. После этого он берет у третьего владельца челядина взамен своего украденного, который затем принимает участие в продолжении свода до конца его. Когда будет обнаружен конечный тать, то собственник берет своего челядина, третий владелец своего, а конечный тать должен уплатить убытки.

    Таково положение добросовестного и недобросовестного покупателя украденного холопа.

    Что касается положения покупателей других украденных ве- щей, то оно определяется статьей (31 (37) Тр.), начало которой уже нами цитировалось.

    По этой статье добросовестный приобретатель краденых коня, скотины, одежды может себя очистить простым свидетельством двух свободных свидетелей или мытника, подтверждающих, что он купил данные вещи у определенного лица — виновника кражи. Но если Оін не в состоянии указать, у кого он купил вещь, но все же утверждает, что он её купил, а ,не украл, то факт покупки может быть подтвержден присягой свидетелей. После этого собственник берет разысканную путем свода украденную вещь, но не может претендовать на возвращение того, что с ней пропало («а того ему желети»). Добросовестный приобретатель, поскольку он не знает, у кого купил и кто является виновником кражи, остается без возмещения убытков («а иному желети своих кун»). Но если в конце концов он узнает, кто являлся виновником кражи, то он может взыскать с него деньги, уплаченные за проданные вещи. Настоящий же собственник получает деньги за пропавшие вещи, а князь — продажу.

    Обычно в законодательствах, относящихся к периоду раине- го феодализма, указывается недействительность договора купли- продажи, если купленный предмет имеет скрытые дефекты. В тексте одного из списков Русской Правды имеется статья следующего содержания: «А кто конь купить княжь боярин или купець или сирота, а будеть в коне червь или проесть, и то поидеть к осподарю, у кого будеть купил, а тому свое серебро взяти опять взад на три годы».

    Как видно, указанный выше принцип в этой статье в основном подтверждается.

    knigi.link

    Правила составления договора купли-продажи квартиры с аккредитивом

    Оформление соглашения, объектом которого является жилье, предполагает для сторон сделки целый ряд формальных рисков. Купля-продажа любой недвижимости может быть совершена с некоторыми правонарушениями, что поставит добросовестного участника договора в невыгодное положение. В системе императивных гарантий по каждому соглашению, аккредитив занимает особенное место. Этот вид обеспечения по праву считается более надежным. Его оформление должно отвечать установленным нормам, действующим на территории Российской Федерации.

    Общие сведения

    Термин «аккредитив» является сугубо банковским. Преимущественно используется в отношении покупки недвижимости и представляет собой основную гарантию того, что каждая сторона соглашения выполнит свои обязательства должным образом.

    Предоставлением такой услуги вправе заниматься только зарегистрированные кредитные организации. Согласно положениям главы 3 ст. 267 действующего ГК РФ, ломбарды и прочие финансовые организации не могут оказывать услуги по открытию аккредитива. Участие гаранта при заключении соглашения должно быть общим решением участников сделки (ст. 269). Это положение отражается в виде отдельного пункта в формальном договоре купли-продажи. Наименование недвижимости — никакого значения не имеет (п 2. диспозиции 271). А в случае неуказания в соглашении такого пункта, услуга не будет оказана, и обеспечивать переход жилья нужно будет иными способами.

    Для чего необходим аккредитив?

    При осуществлении покупки любой квартиры, стороны заинтересованы во взаимной минимизации рисков. При значительной цене квартиры актуальность оформления аккредитива увеличивается.

    Купля-продажа производится по следующему принципу: покупатель вносит средства, а продавец своевременно передает соответствующее жилье. Для того чтобы обязательства исполнялись своевременно, нужны гарантии, которые предоставляет банковский аккредитив. После оформления договора купли-продажи субъект не передает денежные средства формальному продавцу, а зачисляет их на аккредитационный счет в любой банковском учреждении. Как только договор купли-продажи квартиры будет исполнен, стороны обращаются в банк, который переводит средства по назначению.

    Цель открытия аккредитива при покупке квартиры — получение гарантий. Продавец получает доступ к счету только в том случае, если своевременно передаст жилье и все обязательные документы. Банк не будет иметь права закрывать аккредитив, без явки обеих сторон сделки. Покупатель по договору получает гарантии того, что его деньги будут списаны только после того, как он получит недвижимость во владение. Следовательно, неисполнение обязательств, заведомый обман и все прочие риски, в том числе и срыв сделки, теряют свою актуальность. Альтернативный, но менее эффективный способ оформления покупки условной квартиры — банковская ячейка.

    Как оформить договор купли-продажи квартиры с аккредитивом?

    Оформление соглашения при использовании такого вида гарантии исполнения обязательств ничем не отличается от стандартного договора купли-продажи по переходу диапозитивных прав на жилье. Покупка предполагает оформление типовой документации, поэтому факультативных особенностей законодатель РФ не предполагает.

    Содержание договора купли-продажи квартиры с аккредитивом следующее:

    • в пункте о способе зачисления средств и передачи недвижимости должен фигурировать способ — «посредством банковского аккредитива». Здесь же указываются все обязательные реквизиты кредитного учреждения;
    • сумма средств, подлежащая дальнейшей передаче, должна включать и цену услуги — нужно будет указать стоимость аккредитива;
    • прописываются обстоятельства, при наступлении которых участник получает ключ от счета — фактическая передача жилья;
    • указывается пункт о сроке действия счета;
    • заключительные положения, содержащие ссылку на копию договора об оформлении соответствующей услуги в банке.

    Скачать образец договора купли-продажи квартиры с аккредитивом можете по ссылке.

    В строящемся доме

    Договор купли-продажи еще недостроенной квартиры с использованием банковского аккредитива обладает очень важной составляющей. Контрагентом в этом случае выступает компания-застройщик, поэтому в пункте о получении ключа к счету прописывается следующее: «аккредитив исполняется с момента сдачи/получения объекта недвижимости и подписания всех обязательных документов».

    Строящийся дом сдается, участник сделки получает жилье в распоряжение, после чего стороны обращаются в банковскую организацию. При отсутствии ограничений для закрытия, средства будут списаны на счет компании-застройщика. Такая схема должна прописываться в основном договоре купли-продажи.

    Недостатки сделки

    Как показывает практика, минусов у этой схемы практически нет. Она крайне актуальна для покупателя, который, приобретая любую квартиру, рискует собственными денежными накоплениями.

    Недостатки оформления договора купли-продажи квартиры с аккредитивом выражаются только в его цене. Рассчитывается она исходя из процентной составляющей от общей стоимости условной квартиры. В крупных банковских учреждениях она будет составлять 1% от установленной оценочной стоимости жилья, в небольших организациях — 0,7– 09%. Кто именно оплачивает услугу, стороны решают самостоятельно и отражают это решение в пункте составленного соглашения.

    dom-i-zakon.ru

    Особенности квалификации: ВС защитил потребителя принципом свободы договора

    Житель Абакана заключил предварительный договор купли-продажи машины с автосалоном и сразу заплатил продавцу почти половину цены авто. В назначенное время компания отказалась подписывать основное соглашение и передавать автомобиль покупателю, предложив приобрести другой. Договориться мирно у сторон не получилось, а суды разошлись в квалификации договора, который они заключили.

    Ситуации, когда предварительный договор следует квалифицировать как основной, чаще всего встречаются в спорах между продавцами и покупателями квартир (см. «Что написано пером: особенности квалификации предварительного договора» или «Почему предварительный договор превратился в основной: ВС указал на ошибку апелляции»). Однако в подобные истории попадают граждане, приобретающие и менее значительные вещи, например, автомобили.

    Деньги отдал, а товар не получил

    Осенью 2014 года Сергей Федоров* заключил предварительный договор купли-продажи машины с ООО «Титан моторс Абакан» и сразу заплатил компании часть ее стоимости (прим. ред.42%) – 250 000 руб. Кроме того, стороны прописали в соглашении цену автомобиля, его точные характеристики и обязались заключить до 16 февраля 2015 года основной договор. В начале февраля 2015 года покупателю позвонили из автосалона и предложили прийти в их офис, чтобы приобрести машину, но другого цвета и менее оснащенной комплектации. Федоров отказался от этого предложения и 5 марта 2015 года направил продавцу претензию с требованием подписать основное соглашение и передать ему автомобиль, о котором шла речь в предварительном договоре. Однако из «Титан моторс Абакан» Федорову ответили, что товар не передан, а документы не подписаны по его вине. Несостоявшийся покупатель возмутился и обратился в суд с иском к автосалону. Он просил заставить ответчика заключить с ним договор купли-продажи автомобиля и отдать его по акту приема-передачи. Кроме этого, потребовал взыскать неустойку за просрочку передачи товара – 125 000 руб., компенсацию морального вреда – 15 000 руб. и потребительский штраф за отказ удовлетворить требования покупателя добровольно.

    Суды разошлись в квалификации договора

    Абаканский городской суд республики Хакасия согласился с заявителем и пояснил, что предметом предварительного договора являлось обязательство приобрести конкретную модель автомобиля в определенный срок, и оно не выполнено по вине продавца (дело № 2-3494/2015

    М-2304/2015). Судья Елена Хлыстак пришла к выводу, что между сторонами в действительности сложились потребительские отношения и заключен договор купли-продажи с предварительной оплатой. Первая инстанция обязала автосалон заключить с истцом основное соглашение и передать машину в той комплектации, которая согласована предварительным договором. Кроме этого, суд постановил взыскать компенсацию морального вреда – 3000 руб., неустойку – 125 000 руб., а также потребительский штраф в размере 64 000 руб.

    Апелляция оставила это решение без изменений. Однако президиум Верховного суда республики Хакасия оказался иного мнения, отменил акты всех нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение обратно в Абаканский городской суд республики Хакасия (дело № 4Г-147/2016 [44Г-9/2016]). Основанием для таких выводов послужило то, что стороны заключили предварительный договор, который лишь предусматривал возможность заключить основной до 16 февраля 2015 года. По мнению президиума ВС Хакасии, так как покупатель с продавцом не предприняли мер, чтобы подписать основное соглашение, то все обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились. Первая инстанция при повторном рассмотрении отказала заявителю, сославшись на мотивировку Президиума (дело № 2-4984/2016).

    ВС РФ: «В кассационной инстанции применили буквальное толкование»

    Тогда Федоров обратился с жалобой в Верховный суд РФ. Он потребовал отменить последнее решение Абаканского городского суда республики Хакасия и акт Президиума ВС Хакасии, оставив в силе первоначальное решение первой инстанции и апелляции. «Тройка» под председательством Сергея Асташова пояснила, что Президиум ВС Хакасии ошибочно исходил лишь из буквального наименования договора и обязанности сторон в будущем заключить основное соглашение.

    По мнению судей ВС РФ, в кассационной инстанции оставили без внимания содержание других пунктов договора и действия Федорова, который частично оплатил машину (дело № 55-КГ16-7). ВС РФ подчеркнул, что спорное соглашение следует квалифицировать как договор купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате. Как указал ВС РФ, основной причиной для такого вывода служит совокупность следующих обстоятельств: 1) Стороны обязались заключить в будущем основной договор о продаже имущества, которое только будет создано или приобретено в последующем. 2) Предварительное соглашение обязывает покупателя до заключения основного договора уплатить всю стоимость товара или его существенную часть.

    Судьи ВС РФ отменили акт президиума и последнее решение первой инстанции, оставив в силе первоначальное решение Абаканского городского суда и апелляции. Таким образом, требования Федорова удовлетворили, обязали автосалон передать покупателю автомобиль и взыскать с ООО «Титан моторс Абакан» компенсацию морального вреда – 3000 руб., неустойку – 125 000 руб., а также потребительский штраф в размере 64 000 руб.

    Эксперты «Право.ru»: «Нижестоящим инстанциям следует определять истинные намерения сторон соглашения»

    По мнению Ильи Дедковского, старшего юриста адвокатского бюро КИАП, решение ВС РФ подтвердило позицию, что предварительный договор не может содержать в себе условия об уплате покупателем части цены: «Если оно включено в соглашение, то документ надлежит квалифицировать как основной договор». Юрист вспоминает, что раньше в судебной практике существовало два подхода: «Одни суды признавали включение в предварительный договор таких условий, другие же считали, что такое соглашение является основным». В настоящее время позиция судов является однозначной, и такие договоры квалифицируются в качестве основных, подчеркивает эксперт.

    Ответ на вопрос, рассмотренный ВС РФ в этом деле, дал еще ВАС (п. 8 Постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»), отмечают юрист «Щекин и партнеры» Фаррух Саримсоков и юрист петербургской практики «Пепеляев Групп» Вадим Инсаров.

    П. 8 Постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»: «Если стороны подписали документ, поименованный как предварительный договор, но включили в него условие об уплате существенной части цены недвижимости, то суды должны квалифицировать его как основное соглашение купли-продажи с условием о предварительной оплате».

    Саримсоков разъясняет, что предварительный договор по своей правовой природе является соглашением организационного характера и не может содержать денежных обязательств сторон друг перед другом. Он советует гражданам при заключении предварительного договора купли-продажи с условием о передаче денег продавцу именовать эту сумму как аванс.

    По мнению Инсарова, важно, чтобы нижестоящие суды разбирались в действительных намерениях сторон при заключении договора (ст. 431 ГК «Толкование договора»), ведь формальное следование позиции высших судов может повлечь нарушение основополагающего принципа свободы договора.

    Развивая мысль Инсарова и Саримсокова, партнер юридической компании «BMS Law Firm» Денис Фролов полагает, что решение ВС РФ полностью соответствует принципу свободы договора: «Соглашение способно носить смешанный характер, а его реализация может проходить иным путем, нежели предписывает формальное наименование документа». По словам эксперта, подобные споры встречаются достаточно часто: «За 2016 год в московских судах рассмотрели более 500 аналогичных споров, в Санкт-Петербурге – около 300». Фролов спорит с тезисом Дедковского об однородности практики по таким делам сейчас: «Единообразия нет, так как часть судей уделяет больше внимания содержанию соглашения, а другие их коллеги придают особое значение формальному наименованию документа».

    Наталья Шалуба, адвокат КА «Бурцева, Агасиева и партнеры», поддерживает мнение коллег и поясняет, что при квалификации спорной сделки как договора купли-продажи у покупателя появляется больше возможностей для защиты своих прав: «Например, по основаниям, которые предусмотрены законом «О защите прав потребителей». Спикер советует гражданам быть внимательнее к условиям совершаемых сделок и отказываться от покупки, если нельзя изменить текст соглашения.

    * – имя и фамилия изменены редакцией

    pravo.ru

Смотрите так же:

  • Пособия на гемоглобин Все выплаты и пособия для беременных в России в 2018 году Всем беременным женщинам полагаются льготы и компенсации, независимо от того, работает ли она или нет. Финансовая помощь гарантируется государством, однако размер этой помощи […]
  • Декретные входят в пенсионный стаж Входит ли декретный отпуск в трудовой стаж? Входит ли декретный отпуск в трудовой стаж – вопрос, встающий перед семьями, где ждут появления ребенка. А узнать, входит ли декретный отпуск в трудовой стаж, можно, проанализировав ряд […]
  • Заявление по форме 14001 при выходе участника Как правильно заполнить форму р14001 при выходе участника и образец заполнения при смене учредителя? Все изменения данных о юридических и физических лицах, находящихся в обществе одной организации, необходимо регистрировать с помощью […]
  • Орфограмма непроизносимая согласная правило Непроизносимые согласные в корне слова: примеры, правило. Непроизносимые согласные в корне слова: 3 класс Сегодня погода ненастная, И я такая несчастная. Сеет дождь совершенно ужасный. Скорей бы снова стало ясно, И засияло б солнце […]
  • Посмотреть свою очередь на субсидию Как проверить свой номер в очереди на получение жилья На территории России разработано огромное количество различных социальных программ, которые позволяют получить жилье, выдаваемое по субсидиям. Однако важно помнить, что далеко не все […]
  • Назначение льготных пенсий медработникам Льготная пенсия медработникам в 2018 году Федеральное законодательство Российской Федерации предусматривает социальные льготные пенсии для работников медицинских учреждений. Эта пенсия не является какой-то дополнительной выплатой, а […]