Продажа аренды земли налог

Продажа права аренды земельного участка

Здравствуйте. Вопрос касательно продажи права аренды земельного участка и налогов. С какой суммы мне придется уплатить НДФЛ, если я переуступаю право аренды земельного участка за 3 000 000 руб.? Можно ссылку на статью закона?

Ответы юристов (1)

Мой ответ сформулирован исходя из условий, что Вы, Денис, уступая права аренды выступаете от имени физического лица (не организация, не ИП).
Согласно п. 2 ст. 38 НК РФ под имуществом для целей налогообложения понимаются виды объектов гражданских прав, за исключением имущественных прав. В данном случае Вы, Денис, как физическое лицо уступает имущественное право (право аренды земельного участка).
Для физического лица плата, полученная от уступки права аренды земельных участков, является доходом, облагаемым НДФЛ (пп. 10 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ).

Далее возможны два варианта:

1) Если уступка происходит в адрес физ.лица, то Вы, Денис, должны самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ.

2) Если уступка происходит в адрес юр. лица, то:

Согласно п.2 ст.228 НК РФ исчисление сумм и уплата НДФЛ производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 227 и 228 НК РФ.
В пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ указано, что исчисление и уплату НДФЛ физические лица (получатели дохода) производят самостоятельно в отношении сумм, полученных ими от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности.
Как указано в описании ситуации, физическое лицо уступает имущественное право (право аренды земельного участка).

Следовательно, исчисление и уплату НДФЛ должна осуществлять организация — источник выплаты дохода.

Заметим также, что согласно разъяснениям Минфина России (см. Письмо от 19.06.2007 N 03-04-05-01/190) при получении дохода от реализации имущественных прав налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Таким образом, при приобретении права аренды у физического лица в момент выплаты дохода данному физическому лицу возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ по ставке 13% от цены уступки (п. п. 1, 2, 4 ст. 226 НК РФ).

В Вашем случае, Денис, сумма НДФЛ составит =390 000,00 руб. (3 000 000,00*13%).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Вопросы и ответы

Здравствуйте. В августе 2010 года оформил договор переуступки аренды земельного участка ( стоимость 0 руб) и договор купли продажи незавершенного строительства на этом участке (стоимостью 900 тыс руб В октябре 2013 года планирую продать-незавершенку -900 тыс руб и переуступку 1100 тыс рублей.

Вопрос -должен ли я платить НДФЛ

Доход от продажи незавершенки (900 000 руб.) вы вправе уменьшить на сумму расходов по ее покупке, которые подтверждены документально. Так как доход равен расходам, то по этой сделке дохода, облагаемого налогом, не будет. Нет дохода — нет налога.

Вы получаете лишь доход от переуступки прав аренды земельного участка (1 100 000 руб.). Такие доходы при налогообложении не льготируются и облагаются налогом на общих основаниях. Так как никаких расходов, связанных с получением этого дохода вы не понесли, он будет облагаться налогом в полной сумме.

1 100 000 руб. х 13% = 143 000 руб.

Портал «Ваши налоги»

Комментарии

Но прошло более 3-х лет?

Дико извиняюсь. Я не обратил внимания на даты.

Действительно, право собственности на недострой у вас возникло видимо более 3-х лет назад (правда оно возникает не с момента заключения договора, а с момента его государственной регистрации и внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество). В этом случае доход от продажи недостроя налогом облагаться не будет в принципе. Декларированию он не подлежит.

Правило 3-х летнего срока применяется только в отношении продажи имущества (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса). Соответственно дохода от переуступки прав по договору аренды оно никак не касается. Поэтому этот доход все равно будет облагаться налогом. Опять же в общей сумме.

Вы можете сделать ход конем. В договоре указать, что стоимость продажи недостроя, например, составляет 1 980 000 руб., а по договору переуступки вы получаете лишь 20 000 руб. Тогда налог нужно будет заплатить только с 20 000 руб.

vashnal.ru

Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.

Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые изъяты из оборота.

По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли арендатор продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.

1. Может ли арендодатель продать участок?

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход. Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке. Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной собственности физического или юридического лица.

Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

  • Договор должен быть непросроченным
  • Не должно быть задолженностей по арендной плате
  • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
  • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок
  • 3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

  • Проверка срока действия договора аренды
  • Проверка арендной платы
  • Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
  • Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
  • Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)
  • Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более 1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

    Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.

    Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости. По Земельному кодексу РФ и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

    realtshcool.ru

    Сроки, стоимость и налоги аренды земли у администрации

    Предоставление государством или местными органами самоуправления земельных участков во временное пользование на условиях аренды — один из важнейших источников дохода государственной казны.

    Земельный участок относится к недвижимому имуществу. Сроки и цены зависят от цели использования земельных участков, кадастровой стоимости участка, рыночной цены и прочих факторов. Налогообложение, в свою очередь, имеет определенные особенности в отношении арендуемых земельных наделов.

    Нормативно-правовые акты

    Согласно статье 606 34-ой Главы Гражданского кодекса РФ у граждан и юридических лиц есть право арендовать земельный участок.

    Однако участок, находящийся в муниципальной собственности, предоставляется только по определенному назначению. К примеру, это может быть аренда на период строительства (ИЖС). Как только строительство будет окончено, физическое или юридическое лицо обязано произвести оформление права собственности на земельный надел, если договор аренды по какой-то причине не будет продлен.

    Основные понятия и условия предоставления земли государством или администрацией региона закрепляются Земельным кодексом РФ.

    В Земельном кодексе:

  • Определяется понятие земельного участка;
  • Устанавливается общий порядок предоставления участка в аренду местной администрацией;
  • Учреждаются категории земель и параметры отнесения к той или иной категории;
  • Закрепляются нормы, регулирующие право собственности на земельный участок;
  • Фиксируется право постоянного ограниченного пользования чужой землей, описываются особенности данного права;
  • Устанавливается порядок аренды и купли-продажи земельных наделов;
  • Фиксируются условия приобретения прав на земли, которые принадлежат государству или муниципалитету.
  • Помимо перечисленных основных правовых актов федерального уровня, местные администрации принимают свои «Правила землепользования и застройки», в которых определяется порядок передачи земельных участков в арендные отношения и цели использования таких земель.

    Максимальные и минимальные сроки аренды земельных участков у администрации

    Государство позволяет брать участок в аренду на период от года до 49 лет.

    Сроки аренды зависят от категории земли и целей ее использования:

  • Строительство многоэтажного дома или восстановление построек (реконструкция) — до 10 лет;
  • Сельскохозяйственные земельные участки под индивидуальное жилищное строительство — до 20 лет;
  • Освоение территорий (право на аренду с такой целью имеют только юридические лица) — до 5 лет;
  • Сельскохозяйственная земля, арендуемая в целях выпаса скота либо организации крестьянско-фермерского хозяйства — до 3 лет;
  • Земля с неоконченным строительством — до 3 лет. При этом следует обратить внимание: если аренда земли закончилась раньше завершения строительства, то государство имеет право выставить объект на аукционные торги. Так администрация предотвращает проблему долгостроев и «замороженных» строений.
  • После окончания срока договора на арендованный земельный участок он может быть перезаключен на такой же период либо на больший при условии договоренности по такому положению.

    Таким образом, минимальный срок аренды — 1 год, а максимальный составляет 49 лет.

    Как определяется стоимость аренды земельного участка и что на нее влияет?

    По законодательству пользование землей государственной или муниципальной собственности является платным.

    Размер арендной платы и механизм ее внесения обговаривается в обязательном порядке в договоре.

    Плата устанавливается на основании законодательных правил и принципов определения арендной платы и различается в зависимости от категории земли, местных условий и других критериев. Законодательство позволяет изменять размер арендной платы как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

    Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации закрепляет основные критерии оценки стоимости земельных участков:

  • По кадастровой цене земельного участка — оценивается кадастровой службой региона не ранее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;
  • По результатам торгов на аукционе;
  • По размеру земельного налога, налагаемого на земельный надел;
  • По рыночной стоимости земельного участка.
  • Арендная плата устанавливается путем перемножения следующих показателей с учетом категории арендуемых земель:

    • базовой ставки, определяемой для каждого субъекта РФ в соответствии с местной экономической политикой и другими условиями развития региона;
    • зонального коэффициента — устанавливается кадастровой оценкой участка и прилегающих территорий;
    • поправочного коэффициента — зависит от категории земли и цели использования земельного участка;
    • площади земельного надела.
    • Как правило, оформление земельного участка во временное пользование проводится посредством торгов, и начальная цена аренды земли будет равняться определенному проценту от кадастровой оценки.

      Если кадастровая оценка не была проведена, то стоимость аренды рассчитывается исходя из рыночной цены.

      Каждому потенциальному арендатору важно знать, какова стоимость арендуемой земли. Это необходимо в целях расчета земельного налога и для выяснения размера годовой арендной платы за участок.

      Земельная оценка может быть произведена одним из следующих методов:

    • Услуги оценочной компании. На сегодняшний день на рынке действует множество компаний, оказывающих услуги оценки земельной собственности на профессиональном уровне. Для того, чтобы выяснить примерную стоимость арендуемого участка, наниматель приглашает специалиста из фирмы. Специалист проводит оценку расположения участка, систему коммуникаций, расстояние до транспортных магистралей и прочие весомые факторы. По окончании оценки специалист предоставляет сертифицированное заключение. Срок проведения экспертного оценивания в основном занимает 3-5 рабочих дней.
    • Поиск в Интернете. Если у арендатора нет необходимости в точном предоставлении информации о стоимости арендуемого им участка, он может просто просмотреть интернет-форумы, веб-ресурсы с объявлениями о продаже или аренде земельных участков, посетить официальный сайт Российской Федерации с размещенными сведениями о проводимых торгах. При просмотре выставленных участков можно указывать необходимые параметры и характеристики объекта аренды, выяснить их цены, выданные по результатам запроса.
    • Кадастровая служба. Региональные отделения Росреестра хранят сведения относительно цены всех подведомственных им территорий. Узнать цену той или иной земли можно, обратившись в кадастровую службу по месту расположения объекта аренды.
    • Государственная регистрация договора аренды земельного участка является обязательной процедурой.

      Иностранные граждане, прибывшие в Россию, должны пройти процедуру временной регистрации. Как это сделать правильно, вы узнаете здесь.

      От каких факторов зависит налоговая ставка на квартиру? Подробно об этом рассказано в нашей статье.

      Цены на аренду участков в разных регионах России

      Таблица арендной стоимости земельных участков различных категорий и в разных регионах России по информации о проводимых торгах по состоянию на ноябрь 2016:

      zakonguru.com

      Налог от продажи участка

      Ирина Ирина

      Вы владеете продаваемым участком менее 3-х лет. Это следует, например, из письма Минфина РФ от 17.12.2013 № 03-04-07/55742: «В этой связи, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц следует исчислять с даты регистрации вновь образованных земельных участков в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.» Поэтому, при продаже участка за 1,5 млн. руб. налог будет: 13%(1,5 млн-1 млн вычет)= 65 тыс. руб.

      Спасибо! Скажите, а мне сказали, что нужно смотреть на кадастровую стоимость и какой-то коэффициент 0,7 и от них считать налог?

      Налог будет исчисляться от суммы, не ниже 70% (0,7) от кадастровой стоимости. В Вашем случае, если кадастровая стоимость продаваемого участка выше 2,142 млн. (1,5 млн: 0,7), налог будет больше, чем 65 тыс.руб.

      кадастровая стоимость продаваемой части 2,5 млн

      Налог действительно заплатите, так как разделом — образовали два новых объекта (право собственности на которое начало свой путь с момента раздела (записи в егрп)). Надо смотреть сколько участки по кадастру стоят и уже после считать. Не забывайте о имущественном налоговом вычете при продаже в размере 1 млн рублей (он налогом не облагается)

      кадастровая стоимость продаваемой части 2,5 млн., а если я укажу в договоре 1 млн?

      Уход от налогов это ПРЕСТУПЛЕНИЕ .

      Если бы Вы, перед там как производить самостоятельные действия, спросили бы как надо делать, то сумма налога составила бы сейчас 0 рублей 00 копеек.

      Участник программы «‎Работаю честно»

      При любой сумме в договоре менее 70% от кадастровой стоимости Вы заплатите налог от 70% кадастровой стоимости: 13%( 2,5 млн. х 0,7- 1млн вычет)= 97,5 тыс. руб.

      Мы разбирали этот вопрос в другом формате(на форуме есть закрытая от показа часть). Так вот при разделении имеется возможность доказать в судебном порядке более ранний срок исчисления собственности. Можете для примера судебной практики почитать Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 11 мая 2011 г. N 67-В11-2 (информацию о документе предоставила И.В. Кораблева, за что ей отдельное спасибо). Наберите в поисковике и найдете.

      Проверено ЦИАН

      Геннадий, отчасти согласен с Вами, стоил бы данный участок дороже, то был бы смысл пободаться с налоговой)

      Спасибо за ссылку, Михаил. Прочитал. Я бы сразу согласился с подходом ВС и в отношении участков, полученных путем раздела, что собственность исчисляется от первого участка или, как было в Определении ВС, — от первого помещения. Но у нас же право не прецедентное. Может быть, когда-нибудь эта ситуация найдет отражение законе (НК РФ) или в Постановлении ВС -обзоре судебной практики, тогда другое дело. Для большинства ситуаций будет дешевле согласится с позицией Минфина.

      Что-то судебные перспективы для доказывания отсутствия налогов мне кажутся невыгодными. Во-первых нужен толковый юрист, а он и оплачивается соответственно, и если пойдёт несколько инстанций вплоть до верховного, думаю овчинка выделки не стоит. Во-вторых налоговая не дожидаясь решения суда передаст данные для взыскания задолженности. Да дешевле всё просчитать до начала раздела и продажи, и может быть после этого продать долю покупателю и после перехода права разделить, или пять лет ждать)

      Налог с продажи от кадастровой стоимости зем.уч. Пока не применяется в Краснодаре и по-моему в Краснодарском крае.Действует пока налог на собственность менее 5лет.Но это пока.Так что рассчитывайте оплату налога :от суммы продажи минус 1млн.*13%

      А где можно посмотреть применяется в Краснодарском крае или нет налог с продажи от кадастр.стоимости?

      Добрый день, рекомендую обратиться в местную налоговую, желательно письменно, с четко сформулированным вопросом: «Надо платить или не надо и если надо то сколько?» Поскольку вопросы применения Налогового законодательства сильно претерпели изменения, в частности срок владения увеличился с 3х до 5 лет. Но суть в том, что расчет налога лучше местной налоговой вам никто не сделает, кроме того у вас будет официальный письменный ответ, и в случае чего вы сможете на него ссылаться!
      Записаться на прием за предоставлением бесплатной информации в налоговой можно через интернет! Заранее, чтобы в очереди не стоять.
      еще вопрос по поводу суммы которую лучше указать в договоре. Почему, часто продавцы пытаются разбить сумму, занизить её, вместо того, чтобы в стоимость включить сумму налога? Это избавило бы их в дальнейшем от проблем с налоговой. На мой взгляд. мы профессионалы должны нести в массы такой подход к решению вопроса о налоге на стадии определения цены объекта на начальной стадии продажи, в момент выставления и в момент торгов. Считаю каждый продавец должен просто учитывать, что с полученной суммы, он должен заплатить налог.
      Всех с праздником!

      www.cian.ru

    Смотрите так же:

    • Написать исковое заявление в арбитражный суд Образец иска о взыскании задолженности 01 декабря 2013 г. Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области 191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., д. 50-52 ИСТЕЦ: ООО «ПромСтройПроект» 191015, Санкт-Петербург, Таврическая ул., […]
    • Правила накопительной карты Правила накопительной карты Самые модные заведения города - сеть кафе авторской японской кухни "ЯКИТОРИЯ" и легендарные городские кафе "ГИН-НО ТАКИ" выпустили общую дисконтно-накопительную программу СУШИCLUB! В ЧЁМ ПРЕИМУЩЕСТВО КАРТЫ […]
    • Ходатайство в суде на раздел имущества Как разделить имущество супругов через суд? Супруги могут в любое время разделить общее имущество по соглашению между собой, которое должно быть нотариально удостоверено. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также […]
    • 1 Основы законодательства рф об охране здоровья граждан 1 Основы законодательства рф об охране здоровья граждан (в ред. Указа Президента РФ от 24.12.1993 № 2288; Федеральных законов от 02.03.1998 № 30-ФЗ, от 20.12.1999 № 214-ФЗ. 01.12.2004 № 151-ФЗ. ) Полный текст закона с дополнениями и […]
    • Великий новгород загранпаспорт кто оформит Как оформить загранпаспорт в Великом Новгороде: инструкция, документы, адреса В этой статье вы узнаете, как оформить загранпаспорт в Великом Новгороде: какие виды паспортов бывают, какой пакет документов нужно собрать, стоимость данной […]
    • Налог на доход по депозиту Облагаются ли НДФЛ доходы от депозита в иностранном банке? Если вы гражданин РФ и открываете вклад (депозит) за рубежом в иностранном банке, то вы должны направить уведомление об этом в налоговую инспекцию по месту жительства. Срок — один […]