Ранее приобретенное право собственности

Ранее приобретенное право собственности

Количество недвижимости, находящейся в собственности граждан, растет с каждым днем. Но, к сожалению, до сих пор не все россияне знают о порядке оформления прав на недвижимость. Прежде всего, это касается тех, кто приобрел недвижимость до принятия Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то есть до 31 января 1998 года.

До введения в действие данного закона права на недвижимое имущество регистрировали различные органы в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент в регионе. Так, договоры оформляли в БТИ или местной администрации. Если объектом недвижимости являлся участок, то документы регистрировали в местном земельном комитете и выдавали «розовое» свидетельство о праве собственности.

В настоящее время при регистрации прав на недвижимое имущество выдают совсем другие документы, подтверждающие право собственности, поэтому у многих возникают вопросы: «Что делать со старыми документами? Действительны ли они или их нужно менять на новые?»

Государственная регистрация

Вступивший в силу 31 января 1998 года Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимость, правоустанавливающие документы на которую оформлены после введения данного закона в действие. Важной позицией государственной регистрации является принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными. Другими словами, если вы приобрели квартиру, дом или другое недвижимое имущество до указанной даты и оформили документы в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент, ваши документы являются действительными. В этом случае регистрация прав в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится по желанию правообладателя. Гражданин может переоформить старые документы на новые, то есть пройти государственную регистрацию ранее возникших прав и получить свидетельство о государственной регистрации права.

Свидетельство о государственной регистрации права

Свидетельство — документ строгой отчетности, который имеет учетную серию и номер, а также содержит:

данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);

описание объекта недвижимости: назначение (жилой дом, квартира, гараж и др.), адрес, площадь, этажность, кадастровый номер, присвоенный БТИ или кадастровой палатой;

вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право); основание приобретенного права, то есть указание на тот документ, который был представлен в качестве правоустанавливающего (например, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и т. п.);

ограничения зарегистрированного права на момент его выдачи.

При наличии старых документов можно спокойно владеть и пользоваться своей недвижимостью, однако законом предусмотрен случай, когда гражданин обязан перерегистрировать свои права.

Если владелец задумал совершить сделку с недвижимостью (продажа, дарение, ипотека, мена и т. д.), то ему в обязательном порядке необходимо пройти перерегистрацию ранее возникших прав на нее и заплатить госпошлину, порядок уплаты и конкретные размеры которой установлены Налоговым кодексом РФ.

Стоимость перерегистрации

Если новую регистрацию прав проводят одновременно с регистрацией сделки об отчуждении или переходе права, то государственную пошлину за нее не взимают. В этом случае оплатить необходимо только регистрацию самой сделки.

Если правообладатель хочет провести госрегистрацию заново, то стоимость данной услуги будет равна половине установленного размера госпошлины за регистрацию прав: для юридических лиц — 3750 руб., для физических лиц — 250 руб.

В случае если владельцу недвижимости в регистрации отказали, государственная пошлина возврату не подлежит.

Сроки госрегистрации

В соответствии с законом государственную регистрацию ранее возникших прав, а также прав, сделок, ограничений, возникших после введения в действие закона, проводят не позднее месяца со дня подачи всех необходимых документов. Так если гражданин продает жилой дом, который он приобрел в 1995 году, то вместе с покупателем он может подать все необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникших прав, на регистрацию договора купли-продажи и регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю одновременно. Если у регистратора не будет оснований для приостановления или отказа в оформлении документов, то соответствующие действия проведут в течение одного месяца.

Еще раз подчеркнем, что регистрация ранее возникшего права необходима только перед сделкой и переходом права — заключением договора купли-продажи, мены, дарения, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др. Если имущество приобретено по иным основаниям, например в результате наследования, по решению суда о признании права собственности, то регистрация ранее возникшего права не нужна. Это связано с тем, что приобретение имущества на данных основаниях не является сделкой, а в случае принятия наследства регистрация ранее возникшего права наследодателя невозможна из-за его смерти.

Законность владения недвижимостью

С помощью регистрации ранее возникших прав можно дополнительно проверить законность прав лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Если в процессе перерегистрации выяснится, что имущество было приобретено незаконно, то регистрация сделки осуществлена не будет. Следовательно, сторона в договоре вправе требовать свидетельство о государственной регистрации права, выданное соответствующим органом. Это дает дополнительные гарантии того, что в дальнейшем к вам не предъявят иск об истребовании недвижимости.

Однако если со дня выдачи свидетельства прошло много времени, то указанные в нем сведения могут устареть. В связи с этим желательно подтвердить наличие прав и отсутствие ограничений выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, поскольку именно он содержит точные данные о том, является ли человек собственником данного имущества или нет.

Горячая линия недвижимости по материалам журнала `Недвижимость и Цены`

souzdv.ru

Министерство экономического развития
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи

РАНЕЕ ВОЗНИКШЕЕ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

Нужно ли получать свидетельства о государственной регистрации прав на квартиру, жилой дом, земельный участок и другие объекты недвижимости, права на которые были приобретены в период времени до 31 января 1998 года? Этот вопрос нередко задают заявители, обращаясь в Центральный отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Права, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации), то есть до 31.01.1998 года, признаются юридически действительными. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация таких прав в регистрирующем органе проводится по желанию правообладателей.

Если квартира, жилой дом, земельный участок или другая недвижимость приобретены до 31.01.1998 года и документы на них оформлены в соответствии с порядком, действовавшем на тот момент (право зарегистрировано в БТИ, земельном комитете или в местной администрации), то данные права не требуют перерегистрации в регистрирующем органе. Имея такие документы на руках, можно пользоваться и владеть недвижимостью.

Государственная регистрация ранее возникшего права требуется только перед регистрацией перехода права собственности (сделкой) – заключением договора купли-продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др. При этом регистрация ранее возникшего права производится одновременно с регистрацией сделки и (или) перехода права и оплаты государственной пошлины не требует.

Права же на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после 31.01.1998 года, то есть после введения в действие Закона о государственной регистрации прав, подлежат обязательной государственной регистрации в регистрирующем органе.

www.sochifrs.ru

Регистрация ранее возникшего права собственности

Право владения, пользования и распоряжения недвижимостью подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности и записью в ЕГРП. Однако это правило действует не для всех граждан. Если имущество было приобретено до 31 января 1998 года (до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), то право на такое имущество называется ранее возникшим. И указанное свидетельство, и запись в реестре можно получить только в результате регистрации ранее возникшего права на квартиру, комнату, дом, земельный участок и пр. в Росреестре.

Какие документы необходимы для перерегистрации?

Государственная регистрация ранее возникшего права собственности возможна при наличии следующих документов:

  1. правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (договор дарения, купли-продажи, мены, приватизации и пр.),
  2. заявление установленного образца,
  3. документы, удостоверяющие личность собственника (представителя),
  4. квитанция об оплате государственной пошлины,
  5. доверенность, если перерегистрация осуществляется представителем собственника.

Внимание! Регистрация ранее возникшего права собственности на квартиру, дом, земельный участок и иное недвижимое имущество возможна только на основании правоустанавливающих документов, оформленных должных образом. Так, в каждом субъекте РФ до 1998 года действовали свои правила оформления документов, требующие регистрации в том или ином органе: в БТИ, Комитете муниципального жилья, местной администрации и пр. Также в отношении некоторых видов сделок требовалось нотариальное удостоверение. Поэтому перед перерегистрацией рекомендуем показать правоустанавливающие документы профессиональному юристу.

Как осуществить регистрацию ранее возникшего права на недвижимость максимально просто?

Если вам дорого ваше время, то самый оптимальный способ – это обращение к юристу. Почему? Потому что юрист сможет:

  • провести правовую экспертизу правоустанавливающих документов на предмет их соответствия требованиям законодательства,
  • грамотно заполнить заявление и направить его в Росреестр, избавив вас от очередей и общения с бюрократами,
  • в максимально короткие сроки получить на руки ваше свидетельство о государственной регистрации права и передать его вам.

Обратитесь в нашу компанию, и государственная регистрация ранее возникшего права собственности будет осуществлена быстро, просто и по выгодной для вас цене. Оставьте заявку на сайте прямо сейчас или позвоните нам по номеру +7 (499) 703 03 03 для предварительной консультации.

Выигранные дела

Дело о возмещении ущерба после пожара

Курение вредит не только здоровью, тлеющая сигарета может стать причиной пожара. В компанию обратилась женщина, пострадавшая от дурной привычки соседа. Из-за непотушенной сигареты в доме разгорелся пожар, в результате которого пострадала не только собственность курильщика, но и других людей. Была проведена экспертиза, подтвердившая причину возгорания, а также оценка причиненного ущерба. Понадобилось более полумиллиона рублей, чтобы восстановить имущество после пожара, и эту сумму причинитель вреда добровольно возмещать отказался. Тогда юрист компании составил иск в суд, указав в нем требования истицы относительно возмещения ущерба. Также в суде было установлено, что собственник части дома, где произошло возгорание, пустил для проживания постороннее лицо. Именно он не затушил ту злосчастную сигарету. Но с соседа нашей клиентки ответственности закон не снимает. В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Жилищный кодекс обязывает собственников жилых помещений содержать имущество в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним. Ответственность за пожар несет собственник помещения, в результате суд принял сторону истца и вынес решение о взыскании суммы ущерба с ответчика.

Дело о тяготах проживания в коммуналке

Некоторые предприимчивые граждане всегда ищут лазейки в законе, чтобы получить выгоду. Кто-то добивается всевозможных льгот, не имея на то оснований. Кто-то уклоняется от выполнения договорных обязательств. А кто-то пытается выселить соседей! Защита юриста понадобилась женщине с несовершеннолетним ребенком, которую хотели лишить крыши над головой дерзкие и алчные соседи по коммунальной квартире, относящейся к муниципальному жилому фонду. В качестве аргументов были даны показания о том, что женщина и ее сын давно не проживают в квартире, плату за коммунальные услуги не вносят. Однако с помощью нашего специалиста в суде удалось доказать, что сведения истца неверны. В оплате услуг ЖКХ ответчик принимает участие, в квартире периодически появляется. Поэтому законные основания для выселения отсутствуют, а не пускать соседей в квартиру, менять замки на двери и не давать им новые ключи – нельзя!

Дело о борьбе за метры. Разрыв отношений и квартира

Хорошее дело браком не назовут. Даже гражданским. Часто совместное проживание без регистрации брака приводит к тому, что люди не могут разделить имущество, приобретенное за года почти семейного счастья. Имущественные отношения лиц, проживающих совместно, но не состоящих в браке, регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о создании общей собственности (ст.244, 245 ГК РФ).

В компанию обратился человек, который десять лет жил с женщиной и ее ребенком. Он продал свою квартиру, чтобы купить для своей новой семьи другую, побольше. Спустя десять лет, когда женщина подала в суд иск о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, оказалось, что «вселение ответчика в квартиру носило временный характер, и членом семьи он не являлся». Дескать пустила переночевать. Юрист нашей компании составил встречный иск о признании за ним права собственности на ½ долю в праве общей собственности на квартиру. Истица, конечно же, заявила о пропуске срока исковой давности (три года), но было установлено, что фактически пара проживала вместе до 2016 года, и о том, что права мужчины нарушены, он узнал не так давно.

Кроме того, судом установлено, что ответчик вложил личные средства в покупку квартиры, из которой его выселяет бывшая благоверная (причем сумма больше той, что внесла она). Ради этого он продал свою однокомнатную квартиру, другого жилья не имеет. Следовательно, лишить его права на спорную квартиру = лишить жилища. А это идет вразрез с ч. 1 ст. 40 конституции РФ и ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Утверждение истца о том, что их отношения с клиентом компании нельзя считать фактически брачными, неправда. Это было доказано, благодаря показаниям свидетелей. Таким образом, суд отклонил требования истца и удовлетворил встречный иск клиента нашей компании частично. Самое главное – он получил право собственности на ½ квартиры.

Недавно в СМИ прошла новость о законодательной инициативе в сфере семейно-брачных отношений. Предлагается приравнять имущественные отношения сожителей, если они живут вместе пять лет (при наличии общего ребенка – два года), к супружеским. То есть имущество будет считаться совместно нажитым, делиться, как при разводе. Юристы скептически оценивают законопроект, но, когда сталкиваешься с подобными делами, то кажется, что есть резон.

Оспаривание отцовства: доказать суду непричастность

По общему правилу, родители, состоящие в браке, записываются в органах ЗАГСа матерью и отцом ребенка по заявлению любого из них. Когда ребенок рождается вне брака, то процесс немного сложнее. Мать должна обратиться с заявлением записать в качестве одного родителя ее, отец в свою очередь подать заявление от своего имени. запись об отце ребенка может быть также поставлена на основании заявления обоих родителей.

В компанию обратился гражданин, которых согласно записям книги рождений, является отцом двоих детей. Но в действительности он не отец, и не знал об этом в момент регистрации. Это важная деталь, ведь в силу п.2. ст.51 Семейного кодекса РФ иск об оспаривании отцовства не может быть удовлетворен, если в момент записи лицу было известно, что оно фактически не является отцом ребенка.

Запись родителей в книге записей о рождении может быть оспорена только в судебном порядке, поэтому юрист компании подготовил соответствующее исковое заявление. В ходе процесса мать подтвердила, что истец не является биологическим отцом ее дочерей. В период брака она изменяла супругу, на генетическую экспертизу не явилась. На основании п. 3 ст. 79 ГПК РФ и постановления Пленума Верховного Суда РФ от 16.05.2017 года № 16 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел, связанных с установлением происхождения детей», если сторона уклоняется от проведения экспертизы, не предоставляет необходимое для ее проведения (материалы, документы, сведения), а без участия этой стороны провести экспертизу невозможно, суд на свое усмотрение может признать факт установленным или опровергнутым.

Учитывая обстоятельства дела, показания сторон и прочие доказательства, суд удовлетворил требования клиента компании. Из актов записей о рождении двоих детей сведения об отце исключены.

xn--e1aajbcaqcle3afio4k0b.xn--p1ai

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28 октября 2014 г. N Ф06-16368/13 по делу N А49-10822/2013 (ключевые темы: объекты недвижимости — государственная регистрация перехода права собственности — договор купли-продажи — государственная регистрация прав на недвижимое имущество — обременение)

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28 октября 2014 г. N Ф06-16368/13 по делу N А49-10822/2013

28 октября 2014 г.

Дело N А49-10822/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2014 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Коноплевой М.В., Петрова А.Л.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 16.04.2014 (судья Дудорова Н.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 (председательствующий судья Рогалева Е.М., судьи Бажан П.В., Кузнецов С.А.)

по делу N А49-10822/2013

по заявлению индивидуального предпринимателя Тактарова Рината Мирзажановича, г. Каменка, Пензенская область, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, г. Пенза, об оспаривании ненормативного правового акта,

индивидуальный предприниматель Тактаров Ринат Мирзажанович (далее — заявитель, предприниматель, ИП Тактаров Р.М.) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее — ответчик, Росреестр) произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание механической мастерской, общей площадью 1078,4 кв.м, расположенное по адресу: Пензенская область, Каменский район, п. Калинина, ул. Полевая, 36.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.04.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Росреестр обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, а в удовлетворении заявления отказать в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, неправильное толкование закона. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что основаниями отказа в проведении государственной регистрации перехода права явились не только обстоятельства, связанные с отсутствием продавца имущества, но и отсутствие доказательств того, что право собственности сельскохозяйственного производственного кооператива «Калининский» (далее — СПК «Калининский») является ранее возникшим.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения исходя из нижеследующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 13.02.2006 по делу N А49-6390/2005-110б/20 СПК «Калининский» признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. Этим же решением конкурсным управляющим СПК «Калининский» утвержден Алексеев А.В.

12.09.2006 в ходе конкурсного производства были проведены открытые торги в форме аукциона по продаже имущества СПК «Калининский» — здания Механической мастерской 1292 кв.м, расположенной в п. Калинина Каменского района Пензенской области (лот N 3).

Из протокола от 12.09.2006 N 5 об итогах торгов следует, что торги проведены конкурсным управляющим СПК «Калининский» Алексеевым А.В., выступающим организатором торгов, в порядке и на условиях, одобренных собранием кредиторов СПК «Калининский». Извещение о проведении торгов опубликовано 12.08.2006 в «Российской газете» N 177 (4143). Победителем торгов был признан ИП Тактаров Р.М.

По результатам проведенных торгов СПК «Калининский» (продавец) и предпринимателем (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 12.09.2006 N 54, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество — Здание механической мастерской общей площадью 1292 кв.м, расположенное по адресу: Пензенская область, Каменский район, п. Калинина, выставленное на торги в виде лота N 3 (пункт 1.1 договора). Общая цена имущества составляет 104 500 руб., в т.ч. НДС (пункт 3.1 договора).

12.09.2006 сторонами по договору подписан акт приема-передачи указанного имущества.

Оплата приобретенного объекта недвижимого имущества произведена предпринимателем по квитанциям от 04.09.2006 в размере 9500 руб. (задаток), от 22.09.2006 в размере 95 000 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц СПК «Калининский» прекратил деятельность 12.09.2007 в связи с ликвидацией ввиду банкротства.

ИП Тактаров Р.М. обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание механической мастерской, представив в качестве обоснования договор от 12.09.2006 N 54, заключенный им с СПК «Калининский».

Сообщением от 23.10.2013 Росреестр отказал ИП Тактарову Р.М. в регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества по основаниям, указанным в абзацах 9, 10, пункте 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ), ввиду того, что отсутствует государственная регистрация права продавца на спорный объект, не представлено заявление продавца на регистрацию перехода права, договор купли-продажи представлен в одном экземпляре, в представленных документах отсутствуют сведения, позволяющие определенно установить передаваемое по договору имущество; в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об объекте.

Полагая отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы, ИП Тактаров Р.М. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались статьями 131 , 164 , 223 , 549 , 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 2 , 17 , 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, статьями 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), пунктом 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление N 10/22), и исходили из того, что регистрирующий орган не доказал законность и обоснованность своего отказа.

Суды пришли к выводу о том, что на момент отчуждения спорное имущество принадлежало на праве собственности СПК «Калининский», признали документы, представленные на регистрацию в Росреестр, соответствующими требованиям Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 2 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Основаниями для государственной регистрации являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент передачи; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (статья 17 Закона).

Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Согласно абзацу 9 пункта 1 названной статьи Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, невозможность проведения государственной регистрации спорного объекта обусловлена несоответствием представленных на регистрацию документов требованиям действующего законодательства, в том числе отсутствием сведений о ранее зарегистрированных правах продавца на отчуждаемый объект недвижимости, отсутствием заявления на регистрацию перехода права собственности второй стороны по договору купли-продажи от 12.09.2006 N 54 — СПК «Калининский», отсутствием второго экземпляра договора купли-продажи, отсутствием в договоре купли-продажи данных определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (в договоре адрес объекта недвижимости указан только как: Пензенская область, Каменский район, п. Калинина), отсутствием сведений в государственном кадастре недвижимости о данном объекте.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 131 ГК РФ государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, подлежит право собственности и иные права. Статья 2 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом.

Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ и иными законодательными актами не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Как разъяснено в пункте 62 постановления N 10/22, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности ( статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В данном случае материалами дела подтверждается, что спорный объект недвижимости приобретен заявителем по сделке купли-продажи, совершенной в рамках дела о банкротстве, сделка не оспорена, не признана в установленном порядке недействительной. При таких обстоятельствах следует признать, что спорные объекты недвижимости приобретены заявителем на законных основаниях.

Оплата приобретенного имущества произведена покупателем в полном объеме, по акту приема-передачи указанное в договоре купли-продажи имущество передано покупателю.

Таким образом, судом установлено надлежащее исполнение сторонами по договору купли-продажи принятых на себя обязательств — продавцом обязанности по передаче имущества, покупателем — обязанности по оплате.

Судом установлено, что в настоящее время спорный объект недвижимого имущества имеет иную, меньшую площадь, равную 1078,4 кв.м. в связи со сносом бани литера А1, что подтверждается техническим паспортом, подготовленным Каменским отделением Пензенского филиала ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости — Федеральное БТИ» по состоянию на 07.02.2011, справкой названного органа технической инвентаризации от 08.04.2014 N 101, а также иное месторасположение, в связи с присвоением адреса: Пензенская область, Каменский район, п. Калинина, ул. Полевая 36, что подтверждается справкой администрации Каменского сельсовета Каменского района Пензенской области от 04.02.2011 N 49.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно указали на то, что поскольку прежний обладатель прав на спорный объект недвижимости прекратил свою деятельность, исключен из Единого государственного реестра юридических лиц, обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами в полном объеме, принимая во внимание отсутствие притязаний на имущество третьих лиц, требования заявителя зарегистрировать за ним право собственности на объект недвижимости являются правомерными.

Суды обоснованно отклонили довод Росреестра о том, что в 2011 году предприниматель уже обращался в арбитражный суд с аналогичными требованиями, поскольку предметом спора в деле N А49-4210/2011 были законность и обоснованность конкретного отказа Росреестра от 03.05.2011 N 23-988 в государственной регистрации права предпринимателя на спорный объект. При таком предмете спора требование об обязании Росреестра зарегистрировать переход права следует рассматривать как устранение нарушения прав и законных интересов заявителя оспариваемым отказом, а не как самостоятельное требование, аналогичное рассматриваемому в настоящем деле.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных требований.

В силу требований статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не обладает полномочиями давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов ( статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 , статьями 286 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

решение Арбитражного суда Пензенской области от 16.04.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 по делу N А49-10822/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

www.garant.ru

Смотрите так же:

  • Закон 89 ст 11 Что гласит 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» ФЗ об обращении с отходами (89-ФЗ) освещает правовые стороны вопроса, касающегося манипуляций, производимых с отходами от процессов производства и потребления. Соблюдение положений […]
  • Начисление налогов с фот проводки Начислены страховые взносы (бухгалтерская проводка) Отправить на почту Начислены страховые взносы — проводка этих операций в бухучете подтверждает наличие расходов по удержанию взносов с зарплаты сотрудников. В данной статье приведена […]
  • Федеральным законом от 24 июля 1998г Законодательная база Российской Федерации Бесплатная консультация Федеральное законодательство Главная ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 24.07.98 N 125-ФЗ (ред. от 17.07.99) "ОБ ОБЯЗАТЕЛЬНОМ СОЦИАЛЬНОМ СТРАХОВАНИИ ОТ НЕСЧАСТНЫХ СЛУЧАЕВ НА […]
  • Сертификация морских судов Сертификация морских судов Классификационное общество Российский морской регистр судоходства было создано 31 декабря 1913 года. С 1969 года РС является членом Международной Ассоциации Классификационных Обществ (МАКО). Основные цели: […]
  • Налог на имущество организаций кратко Налог на имущество организации (3) В условиях рыночных отношений налоги, как и вся налоговая система, являются одним из важнейших экономических регуляторов. Первоначально налоги взимались в натуральной форме. С развитием товарно-денежных […]
  • Ленинского районного суда города самары Ленинский районный суд г. Самары Самарской области Народный суд Ленинского района г.Куйбышева был образован на основании закона о судопроизводстве РСФСР, принятого Указом Президиума Верховного Совета от 28.10.1960г. на базе слияния […]