Изменение в законе о долевом строительстве

Новые правила долевого строительства: изменения в 214-ФЗ

Долевое строительство до сегодняшнего дня — одна из наиболее распространенных форм приобретения жилья на стадии строительства, после вступления в силу изменений в Федеральный закон № 124-ФЗ останется единственной, использование которой не противоречит законодательству. В закон внесен целый ряд поправок, затрагивающих и порядок расчетов, и формы покупки жилья и взаимоотношения застройщиков с контролирующими органами. Одновременно изменения внесены и в другие законодательные акты, так или иначе затрагивающие долевое строительство.

Принимая решение о приобретении жилья, в ситуации выбора между новой квартирой и квартирой на вторичном рынке, современные покупатели все чаще отдают предпочтение новому жилью. Конечно, и у новостроек, и у квартир, продающихся на вторичном рынке, есть свои преимущества и недостатки. Новая квартира – это не только новые стены, но и, что важнее, современные коммуникации, комфорт и отсутствие «истории», а значит части рисков, связанных с прошлыми собственниками и их вполне возможными претензиями на квартиру. Но самое главное, что участие в долевом строительстве жилья позволяет отсрочить оплату, пусть даже с индексацией. Именно этим и объясняется популярность, которую оно приобрело в последние годы.

Что изменилось в 214-ФЗ

Закон в новой редакции регламентирует направления расходования застройщиком привлеченных средств. Детализация использования средств направлена на защиту дольщиков – они могут проверить все затраты строителей. В статьях 21 и 22 закона № 214-ФЗ перечислены документы, которые дольщик может требовать от застройщика. Для защиты дольщиков закон предусмотрел еще один механизм. Теперь застройщики обязаны публиковать информацию не только о кредиторской, но и о дебиторской задолженности ежеквартально.

Пожалуй, основным нововведением является то, что привлекать денежные средства теперь разрешено только на основании договора долевого участия, жилищных сертификатов или жилищно-строительными кооперативами. При этом эмитент таких сертификатов должен иметь в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получить разрешение на строительство многоквартирного дома на этом участке.

Поправки в закон ужесточают наказание для лиц, незаконно привлекающих денежные средства на долевое строительство, для должностных лиц сумма штрафа составит от 20 до 50 тыс. руб., для юридических от 500 тыс. до 1 млн руб. Более того, предусматривается незамедлительный возврат денег, процентов от суммы оплаченных средств и причиненных убытков.

Новым законом расширяется число лиц, имеющих право на строительство с привлечением средств граждан: в понятие «застройщик» включаются юридические лица, имеющие земельные участки не только на праве аренды, но и в субаренде. Солидарная ответственность банка заменяется на субсидиарную по договору поручительства с застройщиком.

В случае нарушения застройщиком использования денежных средств договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке. В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права, гражданин может потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Изменения коснулись порядка расчетов по заключенному договору долевого участия – срок рассрочки платежа не может превышать двух месяцев.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее трех лет. Этот гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Поправки в другие законы

Изменения вносятся сразу в несколько федеральных законов, Налоговый кодекс и Кодекс об административных правонарушениях: уточнен порядок регистрации договоров участия в долевом строительстве, сокращен список документов для регистрации последующих договоров, внесены юридические и технические изменения, касающиеся порядка и сроков погашения ипотеки.

Так, поправки в Налоговый кодекс направлены на сокращение издержек застройщиков и улучшают условия для цивилизованного развития первичного рынка жилья. Теперь застройщики освобождаются от налогообложения в рамках договора участия в долевом строительстве. При этом предлагается заменить налог госпошлиной за регистрацию договора долевого участия в размере 1000 руб. для физических лиц и 15 тыс. руб. – для организаций.

Поправки, внесенные в федеральный закон «О финансовой несостоятельности», исключает возможность при банкротстве строительной компании продажи третьим лицам активов, в которые вложены средства граждан. При этом преимущественное право выкупа такого имущества предоставляется субъекту РФ или муниципальному образованию для достройки жилья и передачи ее гражданам.

Другая часть поправок коснулась вопросов взаимодействия застройщика, перешедшего на упрощенную систему налогообложения, с контролирующими органами, полномочия которых изменены. Перечень документов, которые они могут запрашивать у лица, привлекающего средства дольщиков, теперь определяют региональные власти. Контролирующий орган получил право направлять застройщику предписания, выданные на основании проведенной проверки. Устанавливается срок, в который предписание должно быть исполнено, и наказание за его невыполнение.

Целый ряд изменений коснулся порядка регистрации договоров об участии в долевом строительстве, а также погашения регистрационной записи об ипотеке. В частности, предусмотрено, что государственный орган, осуществивший регистрацию договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, в течение пяти рабочих дней со дня регистрации будет обязан уведомлять об этом факте территориальный госорган, контролирующий деятельность в области долевого строительства. Срок государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома сокращен вдвое: с десяти до пяти дней. Установлен предельный срок погашения регистрационной записи об ипотеке – также пять дней при предъявлении предусмотренных законом документов.

Таким образом, внесенные изменения затрагивают интересы всех участников процесса: дольщиков, застройщиков, контролирующих органов, муниципальных и региональных властей. По мнению авторов закона, депутатов-единоросов, поправки должны мотивировать застройщиков работать по договорам долевого строительства, а дольщикам обеспечат максимальные гарантии и защитят их интересы и имущество.

www.wap.n-s-k.net

214 фз — изменения в 2018 году

В 2018 году вступили в законную силу изменения в Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве». Граждане получили больше гарантий получения квартир взамен вложенным денежным средствам. Застройщики столкнулись с целым рядом ограничений и новых механизмов финансового регулирования.

Настолько существенно этот закон, в обновленной редакции с изменениями, сможет теперь защитить права дольщиков и сократить обманутое количество граждан этой категории в регионах страны? Давайте попробуем разобраться и проанализировать вместе с адвокатом Ефремовым, какие изменения 214 ФЗ произошли в 2018 году.

Одно из основных нововведений – создание так называемого реестра застройщиков . Постановлением Правительства еще будет дополнительно отрегулирован механизм включения строительных компаний в данный реестр. Но уже сегодня можно сказать, что реестр поможет гражданам определять надежность той или иной строительной компании и не связываться с фирмами-однодневками. Так что поправки в нормативный акт в этой части будут очень полезны для будущих дольщиков.

Следующее важное нововведение касается информации об объектах строительства. С 2018 г. застройщики обязаны размещать всю имеющуюся по строящемуся объекту проектную декларацию в сети интернет . Организация несет теперь ответственность за своевременность и актуальность размещённой по строящемуся объекту информации. Дольщик же, с 2018 года, прежде чем заключить договор долевого участия со строительной организацией, должен ознакомиться в интернете с документами по дому, который строится и убедиться в законности строительных работ.

Следующее изменение закона – с 2018 г. Законом «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено формирование цены покупаемого объекта недвижимости как производной стоимости квадратного метра жилья на площадь приобретенного жилого помещения. Теперь вопросы оплаченной, но недостающей площади передаваемого помещения отпадет, как и судебные споры по данному вопросу.

Кроме того, теперь деньги граждан может привлечь для строительства только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом , а размер такого уставного капитала организации должен быть не менее стоимости всех возводимых объектов этой компании и никак не ниже 150 млн. рублей. Без сомнения, это важное изменение правил российского строительного рынка.

Еще одно изменения 214 ФЗ – появление эскроу-счетов в банках , на которые граждане должны перечислять свои сбережения в надежде получить построенный дом и заветное жилье. Компания сможет снять эти деньги, только если он построит дом и сдаст жилые помещения. Всё теперь по справедливости и с гарантией! Это существенное дополнение существенно упростит жизнь дольщикам, усложнит работу застройщиков и, скорее всего, скажется на стоимости квартир не лучшим образом. Кстати, с 2018 г., оплату по ДДУ дольщик будет производить только после государственной регистрации такого договора.

Так же важно такое изменение 214 ФЗ — с 2018 г. строительная компания несет финансовую ответственность за отказ устранить существенные дефекты в переданной квартире. При этом неустойку теперь застройщик будет платить не по 214 ФЗ, а в соответствии с Законом о защите прав потребителей. А, стало быть, неустойка в этом случае за каждый день просрочки с 2018 года будет существенно выше той, которая была ранее. Если Вы столкнулись с недобросовестным застройщиком, который нарушил сроки передачи квартиры или передал её в плохом качестве, всегда можно обратиться к адвокату для взыскания неустойки с застройщика, который имеет опыт взыскания неустойки, штрафа и морального вреда с застройщиков. Адвокат Геннадий Ефремов и его партнеры по адвокатскому кабинету имею большой и положительный опыт по взысканию неустойки.

Все застройщики с 2018 года по новым правилам измененного законодательного акта будут обязаны скидываться по 1% от цены строящегося дома в так называемый компенсационный фонд . Из этого фонда, в случае прогорания и банкротства юридического лица, будут возвращать деньги несостоявшимся дольщикам. То есть, это своего рода гарантия того, что на Ваши деньги купленную квартиру Вы получите, или, при плохом варианте развития событий, будет произведен возврат оплаченных по договору за неё денег. Конечно же, этот гарантийный механизм тоже скажется на стоимости квартир будущих новостроек и в этой части изменения закона увеличать финансовую составляющую стоимости строящихся домов.

Так же теперь, в передаюотанном и измененном 214 ФЗ законодатель ввел жесткое правило, которым с 2018 года исключил обязанность застройщика платить гражданину неустойку, если последний тянул время, намеренно не принимал квартиру и придирался к несущественным недостаткам в ней. Судебная практика в прошлом году уже шла именно таким путем. Теперь она нашла свое законодательное закрепление. Затянуть время с целью увеличения размера неустойки при несвоевременной передаче квартиры с 2018 года не получится!
Так же обновленный закон строже отрегулируют рекламную деятельность строительных компаний, в том числе порядок размещения рекламы по привлечению денег слграждан в долевое строительство.

Кроме того, с 2018 года, законодатель ввел запрет дольщику на возможность одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве, если застройщик исполняет условия договора и не допускает со своей стороны каких-либо нарушений. Ранее, при наличии финансовых трудностей, потере работы и т.д., дольщик всегда мог отказаться от договора и получить свои деньги назад.

Долевое строительство с 2018 года и изменения 214 ФЗ

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2018 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке. Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья. Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.

Подорожают ли новостройки по причине вышеупомянутых изменений законодательства? Время покажет. Пока их цену сдерживает только затянувшийся экономический кризис в стране.

advokatdona.ru

Владимир Путин подписал изменения в закон о долевом строительстве

Закон продолжает реформу строительной отрасли в России, которая в итоге должна закончиться полной отменой долевого строительства.

Власти решили отказаться от системы долевого строительства, чтобы снизить риски. При таком методе застройки деньги людей направляются напрямую застройщику, который тратит их по своему усмотрению.

С 1 июля этого года до 1 июля 2019 года будет постепенно вводиться полное банковское сопровождение строек. Это значит, что деньги покупателей будут направляться не в компанию, а на счет в банке. Застройщик же сможет их забрать только после того, как сдаст дом. С 1 июля 2019 года это станет обязательным, а пока будет добровольным.

Не каждый банк сможет открывать счета для хранения денег покупателей квартир. Требования к таким банкам установят отдельно. Средства там будут застрахованы. «Для обеспечения защиты средств граждан при размещении на счетах эскроу предполагается распространить действие системы обязательного страхования вкладов с размером возмещения до 10 млн руб.», – рассказал глава комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Если стройка все же остановится, ее профинансирует специальный «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» за свой счет или за деньги из бюджета региона.

Текст закона доступен по ссылке.

Экономколлегия дала свою оценку спору вокруг исчисления НДС, когда сделка признана недействительной, а также поведению налоговой, которая отказалась отвечать на запрос налогоплательщика. Им выступил «Бамтоннельстрой», который продал «УФСК Мост» оборудование и заплатил с него 205,7 млн руб. НДС. Но потом сделку признали недействительной и применили двустороннюю реституцию. «Бамтоннельстрой» отправил в ФНС запрос, как быть с уплаченным налогом на добавленную стоимость. Ответ пришел совсем про другое — про расторжение договора. Поэтому несостоявшийся продавец подал уточненную декларацию и вернул налог в полном объеме. Но затем ФНС передумала и доначислила тот же самый НДС, поскольку компания пока не отразила в учете возврат товаров. Она предложила компании заявить налоговые вычеты. «Бамтоннельстрой» не согласился с этим и отправился в суд (дело № А33-17038/2015).

Что решила кассация: Право на вычет НДС не возникло, потому что после уточненной декларации необходима была камеральная проверка, но за этот период ее не проводили.

Что решил Верховный суд: Поскольку сделку признали недействительной, последствия не наступают, в том числе нет оснований вносить налог. Поэтому налогоплательщик может требовать соответствующей корректировки. Кроме того, чиновники не разъяснили компании порядок действий по ее запросу, зато высказали свою позицию позже. А заявить налоговые вычеты, как предлагала ФНС, уже было поздно. Все это убедило экономколлегию предписать вернуть налогоплательщику 205,7 млн руб.

Гарантийное удержание при банкротстве

В деле А40-67546/2016 Верховный суд определил судьбу гарантийного удержания, которое подрядчик должен был получить через два года после введения объекта в эксплуатацию – если не будет вопросов к его работе. Но «Спектрстрой» не успел возвести инфраструктурные объекты к таможенным постам общей ценой 42,7 млн руб. и начал банкротство (дело № А40-28887/2014). Поэтому в 2014 году заказчик, «Особые экономические зоны» («ОЭЗ») расторг договор и включился в реестр требований кредиторов с суммой 5,2 млн руб. А управляющий «Спектрстроя» потребовал вернуть гарантийное удержание – 2,1 млн руб.

Что решили три инстанции: Удовлетворили иск. Удержание уже не несет своей гарантийной функции: договор подряда расторгнут, работы давно не ведутся, истец находится в процедуре банкротства.

Что решил Верховный суд: Отказал в удовлетворении иска. Если заказчик досрочно отказался от договора подряда, потому что стройка заморожена – это еще не повод взыскать удержание. Иначе подрядчик-нарушитель окажется в более выгодном положении, чем его «коллега», который выполнил работы вовремя. Банкротство «Спектрстроя» тем более не позволяет досрочно взыскать спорную сумму: когда вводится процедура несостоятельности, наступившими считаются сроки возврата долгов банкрота, а не его контрагентов. Срок возврата удержания правильно считать с момента истечения «разумных сроков, необходимых заказчику, чтобы найти нового подрядчика, завершить все работы по расторгнутому договору, принять их и ввести объект в эксплуатацию». Этот срок не прошел.

Формализм против здравого смысла

Экономколлегия рассказала, когда можно применить договорную неустойку к отношениям, которые возникли ранее, если в соглашении нет ретроактивной оговорки. В деле А40-212616/2016 «Транснефть-Восток» взыскивала с «Выксунского металлургического завода» 188 421 руб. неустойки за нарушение сроков поставки стальных труб. Их отгрузили – с опозданием — в марте-мае 2016 года. Ответчик заявлял, что неустойку нужно уменьшить до 19 525 руб. на основании допсоглашения , а дополнительное соглашение, которое предусматривало неустойку, было подписано в июне.

Что решили две инстанции: Применили допсоглашение к более раннему периоду.

Что решила кассация: Взыскала неустойку в полном объеме, поскольку нет оснований считать, что стороны распространяли ее на более ранний период.

Что решил Верховный суд: Хотя трубы поставили раньше, чем было подписано допсоглашение, все обстоятельства говорят о том, что этот документ нужно применить «задним числом». Это следует из смысла соглашения, учитывая сроки поставок (хотя там нет прямой ретроспективной оговорки). Кроме того, его подготовил истец на основании типовой формы, а значит, действует принцип contra proferentem – соглашение толкуется против стороны, которая его предложила. А заключили его «для устранения дисбаланса имущественных интересов и учета объективных факторов», как говорилось в переписке.

Кассационный суд округа истолковал дополнительное соглашение сторон — предельно формально, без учета его содержания. Поскольку в нем стороны не сделали оговорку об обратной силе, это соглашение, по мнению Арбитражного суда Московского округа, применяется к только к отношениям сторон, возникшим после его подписания. Однако из содержания дополнительного соглашения очевидно, что стороны урегулировали в нем правила о начислении неустойки по ранее поставленному товару. Кроме того, кассационный суд округа почему-то проигнорировал откровенно противоречивое поведение ответчика, который сначала без возражений подписывает дополнительное соглашение, а в суде вдруг начинает возражать против применения правил дополнительного соглашения. Позиция Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ абсолютно разумна: стороны, подписав дополнительное соглашение, установили обязательные для них правила расчета неустойки, следовательно, эти правила должны применяться.

Иностранная компания имеет право на налоговую льготу по соглашению об избежании двойного налогообложения (СоИДН), если она участвует в капитале «дочки» косвенно, а не напрямую. Такой вывод сформулировала экономколлегия в деле «СУЭК-Кузбасса» и кипрского офшора Suek Plc. Он финансировал ее с помощью займов, но проценты по ним законодательно ограничены, поскольку они не могут бесконечно уменьшать базу по налогу на прибыль. Предельная сумма процентов переквалифицируется в дивиденды и облагается налогом. Согласно кипрскому СоИДН, его ставка составляет 5% для инвесторов, которые прямо участвуют в капитале «дочки». Но Suek Plc владел «СУЭК-Кузбассом» косвенно, поэтому ФНС решила, что офшор должен платить по общей ставке 10%. За 2013 год ведомство доначислило 23,2 млн руб. налога на прибыль и 9,5 млн руб. пеней и штрафов. Компания обжаловала это в суде.

Что решили три инстанции: Налоговая права. Нет прямого участия – нет и права на льготу. А переквалификация процентов в дивиденды ничего не меняет.

Что решил Верховный суд: Офшор действительно нельзя назвать прямым участником «СУЭК-Кузбасса», но он все-таки инвестировал в российский бизнес. А если излишние проценты по займу понимаются как дивиденды, то и сам заем надо расценивать как вклад в капитал. Экономколлегия отправила дело на пересмотр, где суд признал необоснованными претензии на 11,6 млн руб.

Электронные накладные и бремя доказывания

Подтвердить поставку электронными накладными можно, указала экономколлегия Верховного суда в деле поставщика «Протека» против «Аптеки-А.в.е-1» № А40-4350/2016. Он потребовал 37,6 млн руб. долга по оплате партии лекарств, а их передачу подтвердил доверенностью на сотрудника учреждения и электронными накладными. Они были отражены и в отчете удостоверяющего центра, который «Протек» тоже представил в суд. «Аптека-А.в.е-1» заняла оборонительную позицию: утверждала, что ничего не получала, но ничем не подтверждала свои слова.

Что решили три инстанции: Решили, что факт доставки не доказан. Ведь по договору электронный документооборот допускается лишь с согласия сторон (которое не оформлялось) и при условии дублирования бумажными маршрутными листами или транспортными накладными. Их «Протек» тоже не предоставил.

Что решил Верховный суд: Нижестоящие суды напрасно переложили на истца все бремя доказывания по делу. Достаточно было определить, оформлены ли электронные накладные по закону об электронной подписи. Если все в порядке – они приравниваются к бумажному документу, который подписан собственноручно. И в этом случае бремя доказывания переходит на ответчика. Ему недостаточно просто отрицать факты – он должен представить доказательства того, что не получал товар.

pravo.ru

В Госдуму внесли поправки Минстроя к закону о долевом строительстве

Предлагаемый механизм должен избавить застройщика от возможности нецелевого использования средств граждан

МОСКВА, 1 июня. /ТАСС/. Поправки, подготовленные Минстроем России к закону о долевом строительстве, внесены правительством в Госдуму. Об этом говорится в сообщении министерства в пятницу.

Проект изменений также учитывает реализацию механизмов банковского сопровождения при долевом строительстве. Министерством совместно с Банком России разработаны нормы, позволяющие банкам обеспечить сопровождение строительных проектов, а правительству — определять состав документов, необходимых для проведения операций по счету застройщика.

«Это поможет уйти от основного первоисточника проблемы недостроев — «котлового» метода финансирования, когда средства, собранные на конкретный дом, направляются на достройку предыдущего проекта девелопера. Как следствие, предлагаемый механизм избавит от возможности нецелевого использования застройщиком средств граждан», — подчеркивается в сообщении.

«Среди поправок, подготовленных Минстроем России, внесенных правительством России, основными можно назвать следующие: уточнен принцип «один застройщик-один проект», — говорится в сообщении. Застройщикам предоставляется возможность привлекать денежные средства граждан по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки либо комплексного освоения территории, уточняется в сообщении. Также застройщикам предоставляется право привлекать целевые займы на строительство от материнской компании в размере не более 20% от проектной стоимости строительства, отмечает министерство.

Кроме того, поправки предоставляют возможность для застройщиков завершить строительство по заключенным до 1 января 2018 года договорам комплексного освоения территории без учета требований, установленных законом о долевом строительстве с 1 июля 2018 года.

Наличие надежного механизма защиты прав дольщиков увеличит спрос на строительном рынке, что позволит нарастить объемы ввода жилья и достигнуть планового показателя 120 млн кв. метров к 2024 году, полагают разработчики проекта.

tass.ru

Изменения в законе долевого строительства № 214-ФЗ, о которых важно знать

Причины изменения Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ

При участии в долевом строительстве часто возникают проблемы и споры между застройщиком и дольщиками. Тем временем в последнее время с возрастающей частотой в качестве оптимального решения этих споров представители государственной власти предлагают окончательно запретить привлечение денежных средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов в рамках договора долевого участия.

Долевое строительство — форма инвестиций в строительстве, когда строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает финансы граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Такой закон об окончательном запрете пока что не принят, но в целом регулирование рынка долевого участия в строительстве ужесточается — застройщиков ставят в рамки, соответствовать которым могут все меньше и меньше компаний.

В этом году Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) претерпел масштабные изменения в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ).

Меры, которые приняли власти, устремлены на совершенствование существующего регулирования отношений при долевом строительстве, обеспечение усиления защиты прав дольщиков, снижение уровня социальной напряженности, возникшей в сфере участия в долевом строительстве жилых объектов.

К сожалению, перечень проблем в данной сфере довольно обширный: от просрочки сдачи застройщиком объекта долевого строительства, претензий дольщиков к качеству построенного объекта до уклонения застройщиков от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денежных средств. Нужно заметить, данные проблемы имеют место почти во всех регионах России.

Как прямо следует из названия Закона № 218-ФЗ, а также содержания ст. 1, данный закон в первую очередь определяет порядок создания, цели деятельности, функции и порядок управления деятельностью публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства. Тем не менее положениями Закона № 218-ФЗ также были внесены изменения в значительное число норм, регулирующих долевое строительство.

Узнаем мнение экспертов о наиболее важных поправках, имеющих серьезное значение для участников рынка долевого строительства.

Запрет на девелоперскую деятельность

Эксперт – Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group, девелопер ЖК «Маяковский»

Сегодня часто говорят о финансовых ограничениях новых поправок в законе долевого строительства № 214-ФЗ, но многие участники рынка не придают большого значения серьезным изменениям в правовой сфере. В частности, новые нормы закона теперь запрещают заниматься девелоперской деятельностью целым группам физических лиц.

Среди граждан, которые получают запрет на профессию, прежде всего те, кто ранее имел судимость. К их числу также относятся лица когда-либо привлекавшиеся к субсидиарной ответственности по обязательствам застройщика, а также участвовавшие в управлении девелоперской компании, впоследствии признанной банкротом. Отныне представители компании-застройщика обязаны уведомлять контролирующие и другие органы власти о том, что такие граждане принимают участие в управлении бизнесом или входят в административные структуры.

Но, пожалуй, самой радикальной мерой стало включение в список «нежелательных лиц» даже бенефициариев девелоперской компании. Если они входят в число акционеров, но не управляют бизнесом, компания все равно должна уведомлять стройнадзор.

С моей точки зрения, столь радикальные меры оправданы, потому что после немалого числа скандалов в строительстве нам требуется восстановление репутации отрасли в глазах покупателей. В таких условиях нельзя допустить, чтобы граждане с сомнительным прошлым имели доступ к огромным средствам, которые покупатели доверяют на возведение жилье. В то же время оговорюсь, что на рынке сегодня скорее всего нет компаний, во всяком случае крупных, где подобные лица могли бы занимать важные посты. Крупные компании на высоко конкурентных рынках сегодня уделяют большое внимание репутации, поэтому трудно представить, особенно на руководящих позициях, людей, чей послужной список не удовлетворял бы требованиям 214-ФЗ.

Единая система информации о жилищном строительстве

Еще одно важное изменение также касается контроля, но уже общественного и потребительского. Власти создают масштабный электронный каталог новостроек, который будет называться Единой системой информации о жилищном строительстве. В данной системе у застройщика появится личный кабинет, через который он сможет взаимодействовать с другими участниками рынка.

Публичные отчеты

Кроме того, девелопер обязан публиковать проектную и отчётную документацию на едином информационном портале. Я полагаю, что обязанность размещать в нем документы никак не обременит застройщика. Уже сейчас вся ключевая документация по строительству публикуется на сайте. Надзорные органы следят за целостностью информации и могут вынести предписание застройщику, если он не опубликовал какой-либо важный документ. Более того, девелоперы даже ведут журналы изменений в бумагах. Я полагаю, что размещение всей важной информации на едином ресурсе будет полезным для покупателя и надзорных органов.

Формирование финансовых резервов

Спикер – Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group, девелопер ЖК «Level Амурская»

Данные меры в законе долевого строительства № 214-ФЗ вступают в силу с 1 июля 2018 года и будут распространяться только на те проекты, разрешения по которым получены после этой даты. Все нововведения, связанные с правом на привлечение средств дольщиков, призваны обезопасить покупателя. По сути, все они направлены на стимулирование застройщика иметь дополнительные финансовые резервы для реализации проекта.

Самым чувствительным моментом для девелоперов станет необходимость сохранения на счетах не менее 10% от суммарного объема инвестиций в проект. Деньги должны быть собраны еще до старта реализации, то есть исключительно за счет собственных резервов застройщика, а не из средств от заключенных ДДУ.

Вместе с тем я полагаю, что данное условие подтолкнет девелоперов к разработке наиболее оптимальных бизнес-моделей, а это только усилит эффективность их работы. В то же время ограничение затрат на управление компанией, персонал и другие смежные цели может существенно осложнить работу застройщика. Законодатели установили верхнюю планку таких расходов на уровне 10%. Полагаю, что далеко не каждая компания имеет такую долю административно-управленческих расходов (АУР), она может достигать и 20%, если число сотрудников велико. Сегодня только затраты на рекламу могут превышать 10%.

К тому же доля данного типа расходов постоянно меняется. Если девелопер запускает новый проект, то он открывает офис продаж, нанимает агентов, специалистов по ипотеке и АУР закономерно возрастают.
Отмечу еще одно изменение, касающееся ограничения размера авансовых платежей. Теперь они не должны превышать 30% от стоимости реализации проекта. В случае с крупными стройками обычно так и бывает, авансовые платежи могут быть значительно меньше. Но когда речь идет о небольшом проекте точечной застройки с коротким сроком реализации, то девелопер имеет все шансы не уложиться в эту величину, особенно если учесть, что многие подрядчики требуют довольно значительные предоплаты.

Из поправок, которые только должны вступить в силу, вызывает вопросы принцип «один дом – один застройщик». Законодатели таким образом стремятся создать ситуацию, в которой за каждый проект будет отвечать одно юридическое лицо, а не несколько, как сейчас. Однако данная норма уже вызвала много нареканий в девелоперской среде, и авторы законопроекта признали ошибку, поэтому в скором времени она будет скорректирована или изъята.

promdevelop.ru

Смотрите так же:

  • Пособия на гемоглобин Все выплаты и пособия для беременных в России в 2018 году Всем беременным женщинам полагаются льготы и компенсации, независимо от того, работает ли она или нет. Финансовая помощь гарантируется государством, однако размер этой помощи […]
  • Постановление по удо 2018 Постановление по удо 2018 Более 30,8 млн. рублей задолженности по заработной плате погашено в результате принятых органами прокуратуры Вологодской области мер реагирования В действительности основные нормы законодательства Российской […]
  • Приказ минтруда от 11102012 310н Приказ Министерства труда и социальной защиты РФ от 11 октября 2012 г. N 310н "Об утверждении Порядка организации и деятельности федеральных государственных учреждений медико-социальной экспертизы" (с изменениями и дополнениями) Приказ […]
  • Заявление по форме 14001 при выходе участника Как правильно заполнить форму р14001 при выходе участника и образец заполнения при смене учредителя? Все изменения данных о юридических и физических лицах, находящихся в обществе одной организации, необходимо регистрировать с помощью […]
  • Красота есть в ней залог успокоения Красота есть гармония; в ней залог успокоения… Добавить комментарий Тогда только очищается чувство, когда соприкасается. Тогда только очищается чувство, когда соприкасается с красотою высшей, с красотою идеала. Искусство есть такая […]
  • Понятие и виды закона в рб Понятие, признаки и виды законов Закон - это нормативный акт, принятый в особом порядке органом законодательной власти или референдумом, выражающий волю народа, обладающий высшей юридической силой и регулирующий наиболее важные […]