Налог от продажи апартаментов

Как уменьшить налоги при продаже квартиры

Можно продать квартиры по долям, а можно сознательно занизить цену.

Известно, что люди очень любят получать деньги, но ненавидят отдавать свои финансовые средства. Например, многие просто не хотят отдавать налоги государству, и эта болезнь поражает отнюдь не только бедных людей. Так, даже богатейшие спортсмены нашей планеты стараются уйти от налогового бремени. Самый яркий пример — игрок сборной Аргентины и испанской «Барселоны» Лионель Месси. А глядя на него, многие думают — а чем, собственно, мы хуже? Почему он может не платить, а мы должны расставаться со своими деньгами?

Вопрос, как говорится, риторический, жизнь практически каждого человека состоит из уплаты налоговых сборов за самые разные вещи — от получения заработной платы до купли-продажи квартиры.

Многим не дает покоя следующий вопрос — каким образом можно хоть немного оптимизировать налог с доходов физических лиц при продаже квартиры ранее истечения предельного срока владения.

Важно помнить, что существуют две категории налогоплательщиков: резиденты и нерезиденты (физические лица, находящиеся за пределами РФ более 183 дней в течение календарного года). Резиденты платят налог с доходов в 13 процентов, а те, кто с приставкой «не» — выкладывают уже 30 процентов. Необходимо заметить, что налог на доходы выплачивается, если срок владения по объектам, право собственности на которые возникло до 1 января 2016 года, менее трех лет или менее 5 лет по объектам, приобретенным по возмездным сделкам налогоплательщиком после 1 января 2016 года.
Наше законодательство предоставляет льготы для резидентов по налогу на доходы физических лиц, при этом нерезиденты не имеют прав на льготы и вычеты и обязаны уплачивать налог в размере 30 процентов от всей полученной ими в доход суммы. Также на последних не распространяются предельные сроки владения имуществом – неважно сколько во владении нерезидента находится собственность, он в любом случае будет обязан уплатить налог 30 процентов при перепродаже.

Однако для нерезидентов все-таки существует способ улучшить свое «налоговое положение». Например, если объект был продан в марте 2016 года, то у правообладателя есть возможность «дожить в Российской Федерации в этот календарный год до статуса резидента» для получения льгот и вычетов.

При этом есть несколько способов, которые позволят оптимизировать свои налоги при продаже квартиры, для этого достаточно выполнить один из нескольких пунктов.

Первый способ — можно оформить квартиру на несколько правообладателей и продать по долям. Если квартира была подарена, унаследована, приватизирована и срок ее владения не превышает предельного срока владения, то можно снизить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей. Например, квартира стоит 5 миллионов рублей, а снизив налогооблагаемую базу до 4 миллионов рублей, собственник будет обязан уплатить 520, а не 650 тысяч рублей.

В общем, оптимизировать свои налоговые затраты можно в случае, если квартира оформлена в долевую собственность. При отчуждении каждой доли отдельно все правообладатели могут оформить налоговый вычет на свою долю на 1 миллион рублей.

Второй способ — доказать, что квартира куплена за ту же цену, что и продана. Этот вариант подходит для граждан, которые купили когда-то квартиру по приближенной к рыночной стоимости (в договоре), и могут доказать этот факт документально. Важно помнить, что уменьшить свое налоговое бремя смогут по данному основанию исключительно законопослушные граждане – те, кто когда-то не пошел на занижение стоимости в договоре.

Третий способ — купить на вырученные от продажи средства квартиру в том же налоговом периоде. В индивидуальном порядке налоговые органы могут уменьшить налогооблагаемую базу с продажи, если гражданин продал квартиру до истечения трехлетнего срока владения и в том же налоговом периоде купил на полученные средства другую недвижимость и ранее не использовал налоговый вычет с 2 или 3 миллионов рублей. Для этого необходимо подавать заявление на зачет налогового вычета с покупки в счет уменьшения налогооблагаемой базы с продажи.

realty.vesti.ru

10 Июля 2015 НДФЛ при продаже апартаментов

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется с учетом следующих особенностей.

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (п. 2 ст. 220 НК РФ).

При этом положения п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Понятия жилых помещений приведены в ст. 15, 16 Жилищного кодекса РФ.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

К жилым помещениям относятся:
– жилой дом, часть жилого дома;
– квартира, часть квартиры;
– комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В ЖК РФ отсутствует понятие «апартаменты».

В переводе с французского языка апартаменты – это квартира.

На практике в России апартаментами называют элитные квартиры.

Термин «апартаменты» в данном случае имеет маркетинговое значение.

Кроме того, апартаментами на практике называют коммерческую недвижимость.

Которая приобретается для сдачи в аренду (апарт-отели, кондоминимум-отели).

Как правило, эта недвижимость не признается жилой ввиду несоответствия требованиям, установленным законодательством к жилым помещениям.

В письме ФНС РФ от 14.01.2014 г. № БС-4-11/231 разъяснено, что в случаях, когда объектом гражданско-правового договора купли-продажи является нежилое помещение, налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей.

Следовательно, если Вы продаете апартаменты, находящиеся в Вашей собственности менее 3 лет, Вы имеете право на получение вычета в размере, не превышающем 250 000 рублей.

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более.

Указанные положения не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

В письме от 15.03.2013 г. № 03-04-05/4-232 Минфин РФ указал, что в целях налогообложения нежилые помещения подпадают под понятие «иное имущество».

Если нежилое помещение находилось в собственности налогоплательщика более 3 лет и не использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от продажи этого нежилого помещения не подлежат налогообложению НДФЛ.

Следовательно, доходы от продажи апартаментов, находящихся в Вашей собственности более 3 лет, не облагаются НДФЛ.

Материалы по теме

Последние публикации

01 Августа 2018

Летом многие компании открывают свои двери для практикантов — учащихся вузов и средних учебных заведений. Это обоюдовыгодное мероприятие: одни получают практический опыт, другие присматривают себе перспективные кадры на будущее. При этом оформлять отношения с практикантами трудовым договором вовсе не обязательно.

Россиян избавили от необходимости платить налог на доход, возникающий от валютной переоценки государственных евробондов при их продаже или погашении. Новые правила вступают в силу с 2019 года.

Работник был уволен по сокращению штата 15.01.2018, однако по итогам работы за I квартал 2018 года ему полагалась премия за отработанное время (приказ о назначении премии издан 14.05.2018). Читатели спрашивают, каков порядок выплаты премии, начисленной после увольнения работника? По каким кодам видов расходов (КВР) и кодам КОСГУ она отражается? Надо ли начислять на сумму премии НДФЛ и страховые взносы? Как отразить такую премию в отчетах 6‑НДФЛ, СЗВ-М, СЗВ-СТАЖ и отчете по страховым взносам? Предлагаем ответы на данные вопросы в статье.

В суде рассматривался спор о правомерности привлечения работодателя к административной ответственности за задержку заработной платы (Решение Тамбовского областного суда от 18 июня 2018 г. по делу № 7-230/2018). Государственный инспектор труда оштрафовал акционерное общество по ч. 6 ст. 5.27 КоАП за то, что работнику при увольнении не были компенсированы неиспользованные к моменту увольнения дни отдыха за работу в выходные дни.

В комментируемом письме рассматривался вопрос о том, можно ли учесть в расходах для целей исчисления налога на прибыль сумму, которую организация – заказчик работ выделила из общей суммы по договору, посчитала как «входной» НДС и приняла к вычету, а налоговая инспекция установила, что вычет был неправомерен.

pravcons.ru

Продажа апартаментов

Добрый вечер. Хочу продать апартамент. Как будет исчислен налог — с полной суммы или с разницы? Если я ИП — какая будет ставка 13% или 6%. Спасибо.

Ответы юристов (14)

Вы использовали апартаменты в своей предпринимательской деятельности?

Есть вопрос к юристу?

Уважаемая Ирина, доброй ночи!

Хочу продать апартамент. Как будет исчислен налог — с полной суммы или с разницы? Если я ИП — какая будет ставка 13% или 6%. Спасибо.
Ирина

Размер налога будет зависеть от того, кому принадлежит недвижимость — физику или ИП.

Если недвижимость была в собственности более 3-х лет, то от уплаты налога физическое лицо освобождается.

С какой суммы будут брать налог — не совсем понятно, о какой разниуце идет речь?

А сколько лет в собственности апартамент? Собственность на физ.лица или ИП?

Аппартаменты вы использовали в своей предпринимательской деятельности?

Какая у вас система налогообложения?

Вопрос не совсем понятен. Если апартамент принадлежит Вам, как физическому лицу, то при продаже имущества, находящегося в собственности менее 3-х лет, нужно заплатить налог по ставке 13%. Но Вы вправе, при этом, воспользоваться правом получения налогового вычета, либо уменьшить сумму доходов на сумму произведенных расходов. На основании ст. 220 НК РФ (вероятно об этой разнице идет речь в вопросе).:

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

По второму варианту, сумма налога составит:

(Сумма продажи — Сумма покупки) х 13% = Сумма налога руб.

Добрый вечер, Ирина,

В случае, если Вы являетесь ИП и/или Вы использовали апартаменты для осуществления предпринимательской деятельности, доход от продажи апартаментов должен облагаться по ставке 6%, если Ваша налоговая база по УСН – доходы, или 15%, если Ваша налоговая база по УСН – доходы, уменьшенные на величину расходов.

В случае, если Вы не являетесь ИП и не использовали апартаменты в ходе осуществления предпринимательской деятельности и владели ими менее 3 лет, доход от продажи такого имущества должен облагаться по ставке 13%, с учётом предусмотренных ст. 220 НК РФ имущественных налоговых вычетов.

Поскольку ИП — это такое же ФЛ, как и все остальные смертные, только прошедшее государственную регистрацию и имеющее в связи с этим законное право заниматься предпринимательской деятельностью, то налоговая ставка на продажу личных апартаментов также будет такой же как у всех ФЛ, то есть 13%.
Право собственности на недвижимость никак не может быть зарегистрировано именно на ИП. Только на ФЛ или ЮЛ.
То, что сферой деятельности ИП может являться купля-продажа собственной недвижимости (код по ОКВЭД 70.12), на практике сложно себе представить. Право собственности на недвижимое имущество при этом все равно будет регистрироваться на ФЛ.

Статья 224 НК РФ «Налоговые ставки»

1. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Как будет исчислен налог — с полной суммы или с разницы? Если я ИП — какая будет ставка 13% или 6%.
Ирина

Ирина, вы можете всегда продать свой апартамент как индивидуальный предприниматель, для этого в договоре всего лишь надо указать, что вы действуете как ИП. Далее сумму продажи необходимо провести в рамках своей предпринимательской деятельности, включить в доходы и соответственно уплатить налог.

Налог зависит от формы вашего налогообложения. Если вы на УСН — то налог 6 % платится с доходов (никакие расходы в этом случае не принимаются). То есть если вы на УСН с 6 % — и владели квартирой менее 3 лет, нет подтверждающих расходы документов — то выгоднее продать как ИП и заплатить всего 6 процентов с суммы продажи.

В любом другом случае надо продавать как физическое лицо со ставкой налога 13 % — если у вас есть подтверждающие документы на покупку, то налог заплатите с разницы между стоимостью продажи или покупки, если нет — то можно воспользоваться налоговым вычетом в сумме 1 млн рублей.

Как указали мои коллеги, если вы владели недвижимостью более трех лет — то продавать надо как физическое лицо. В этом случае налог вы не платите и декларацию не подаете.

Здравствуйте, Ирина. Если вы использовали апартаменты в предпринимательской деятельности (вели деятельность, сдавали в аренду) то вы однозначно платите 6% с их продажи (как я понял из вопроса у вас УСНО доходы). Указанную позицию подтверждают Письма Минфина России от 28.03.2014 N 03-11-11/13850, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15. Также есть множество решений судов, подтверждающих эту позицию поэтому рекомендую именно так и продавать недвижимость.

Если вы в предпринимательской деятельности их не использовали тут вопрос решить сложнее.

Если вы приобрели ее до регистрации ИП, то вы однозначно можете продавать ее как физическое лицо, применяя все льготы. Если она у вас в собственности более 3-х лет, то налогом она облагаться не будет. Если менее, то вы можете принять к вычету расходы на их приобретение, либо 1 000 000 рублей, если расходов не было. Ставка налогобложения будет 13%

Если вы приобрели апартаменты после регистрации ИП, но в предпринимательской деятельности их не использовали, то вы также можете применить все льготы, но вам дополнительно придется объясняться в налоговой, что вы использовали апартаменты для личных, не связанных с предпринимательской деятельностью целей.

Поясните пожалуйста зарегистрированы ли Вы как ИП? использовали ли вы имущество в своей предпринимательской деятельности? как давно вы владеете имуществом?

на моей памяти (а мы так делали часто) никогда налоговая этим не интересовалась — ее интересует уплата налога. Если продажу провести через ИП и включить в декларацию, то проблем нет. Всегда можно сказать — что в этом помещении у ИП был офис.

А зачем платить 6% налога с выручки за продажу, если можно вообще не платить? Например, если помещение в собственности более 3х лет, или цена покупки равна цене продажи.

Но если не платить, то придется обосновывать почему, о чем я и написал.

К сожалению Ирина на уточнения не отвечает, поэтому нормальный полный ответ ей дать сложно.

Для определения по какой ставке налога платить, нужно знать, как правильно указали, использовалась ли та нежилая недвижимость (апартаменты — это именно нежилая недвижимость) в предпринимательской деятельности.

Для уплаты налога по УСН 6% необходимо иметь доказательства фактического использования недвижимоти в такой деятельности. В частности, таковыми могут быть кассовые книги (если помещение использовалось как магазин), договоры о передаче в пользование другому предпринимателю и прочие подобные доказательства. Сдавать декларацию по УСН 6%, не имея доказательств, — довольно рискованно. Потому как когда платят меньше, всегда есть шанс налоговой проверки. Если доказательств использования в предпринимательской деятельности нет, могут применить НДФЛ и оштрафовать.

Кроме того, п. 17.1 ст. 217 НК РФ (виды доходов освобожденных от НДФЛ) не распространяется на апартаменты, даже если они принадлежали 3 года и более:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в cобственности налогоплательщика три года и более.

Это связано с тем, что апартаменты, повторюсь, это нежилая недвижимость. Впрочем, проверьте по свидетельству о праве собственности графу «назначение».

Поэтому платить необходимо либо 6 %, либо 13 % от дохода, в зависимости от наличия или отсутствия доказательств использования в предпринимательской деятельности.

Из пункта следует, что и при продаже иного имущества (а вы же не спорите, что апартамент — недвижимое имущество и вообще просто имущество, а не имущественные права, например) льгота есть.

Нюанс тут, как раз в том, что при продаже этого имущества, когда оно находится в собственности менее 3-х лет, налоговый вычет в размере 1 млн. руб. (как многие тут считают) положен или он положен в размере 250 000 рублей, т.к. данное имущество не является квартирой. И это зависит от следующего.

Что написано в свидетельстве и в каком комплексе (жилой дом, нежилое здание) расположены апартаменты.
Например по налогу на имущество, как объект налогообложения апартаменты, в отличие от квартир (комнат), относятся к иным помещениям (п. 1 ст. 401 НК РФ).

А в целом при такой скудной информации (а если я ИП, то ставка 13% или 6%) ответить вообще невозможно. Это гадание. А если ИП, то может быть и НДС (если не освобождается) и ставки могут быть разные. А если не ИП или ИП и не использовалось в деятельности, то может она и нерезидент РФ и ставка — 30 %.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

m.pravoved.ru

Налог на апартаменты: точный расчет

После вступления в силу нового закона о налоге на имущество главной интригой оставался вопрос: сколько же будут платить собственники апартаментов? На примере первой очереди МФК «Фили Град», которая была сдана в конце 2015 года, аналитики компании «Метриум Групп» сделали точный расчет по налогам для квартир и апартаментов в Москве.

Новый налог на недвижимость введен 1 января 2015 года. Первые уведомления из налоговых инспекций по нему мы получим до конца лета 2016 года. Заплатить налог будет нужно до 1 декабря. Всем известно, что в отношении апартаментов налог на имущество рассчитывается по более высоким ставкам – от 0,5% до 2%, тогда как на квартиры ставки варьируются от 0,1% до 2%. Дело в том, что как такового понятия «апартаменты» в российском законодательстве не существует, они относятся к коммерческим по статусу помещениям. При этом 2% применятся для площадей, расположенных в административно-деловых и торговых центрах, объектов общественного питания и бытового обслуживания, 0,5% — для апартаментов гостиничного типа (примерами таких проектов на московском рынке являются «Фили Град», «Водный», «Пресня Сити»).

Аналитики компании «Метриум Групп» рассчитали налог на примере МФК «Фили Град», который включает как квартиры, так и апартаменты. Первая очередь комплекса уже сдана, а значит, стала известна кадастровая стоимость: 180 975 рублей за кв. метр для квартир и 62 377 рублей за кв. метр для апартаментов. То есть база для начисления налога на апартаменты в три раза меньше, чем на квартиры.

Для расчета налога были взяты:

— идентичные площади в корпусах с квартирами и апартаментами;

— налоговый вычет для квартир в размере 20 кв. метров (для владельцев апартаментов такое послабление не предусмотрено).

Формула расчета налога на недвижимость выглядит следующим образом:

— для квартир: (площадь, умноженная на кадастровую стоимость кв. метра) х 0,1%;

— для апартаментов: (площадь, умноженная на кадастровую стоимость кв. метра) х 0,5%

Площадь однокомнатных квартир в МФК «Фили Град» равна 48 кв. метрам. С учетом вычета в 20 кв. метров, налог будет начисляться только на 28 кв. метров (48 кв. метров — 20 кв. метров). Умножим полученную площадь на известную кадастровую стоимость и налоговую ставку: (28 кв. метров х 180 975 рублей) х 0,1% = 5 067 рублей в год.

Теперь рассчитаем налог для аналогичных по площади однокомнатных апартаментов, расположенных в этом же корпусе. Налоговый вычет не предусмотрен, поэтому расчеты делаются исходя из полной площади: (48 кв. метров х 62 377 рублей) х 0,5% = 14 970 рублей в год.

Аналогичным образом рассчитаем налог для других площадей. Владельцы двухкомнатных квартир и апартаментов будут платить налог в размере 8 904 и 21 582 рублей, а собственники трехкомнатных квартир и апартаментов — 10 497 и 24 327 рублей в год соответственно.

www.domofond.ru

Недвижимость

Жилье вне закона

6 фактов, которые следует знать при покупке апартаментов

Апартаменты составляют уже порядка четверти от всего московского жилья на первичном рынке. Главным плюсом этого формата является низкая цена. Но правовой статус апартаментов до сих пор четко не прописан. Формально они являются нежилой недвижимостью, поэтому целый ряд норм, существующих для привычного жилья, к ним не применяется.

В последнее время стремительно развивается такой формат недвижимости, как апартаменты — помещения, не относящиеся к жилому фонду, но пригодные для проживания. Они активно закладываются в проекты административных зданий и гостиничных комплексов.

«Объем предложения апартаментов по итогам 2015 года составил порядка 693,3 тыс. кв. м в 97 проектах, из которых 21 относится к реконструкции зданий. Объем предложения апартаментов продемонстрировал положительную динамику на 12,4%, тогда как в 2014 году этот показатель составлял 48,2%», — говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

На долю апартаментов сейчас, по его оценке, приходится 26% на рынке новостроек. Заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь приводит близкие цифры — 28%. Крупнейшие среди вышедших на рынок в прошлом году — «Тушино 2018», «ЗилАрт», «Символ», SREDA и пр.

Главное преимущество апартаментов перед традиционной жилой недвижимостью — относительно низкая цена.

«Апартаменты отличаются более доступными ценами по сравнению с квартирами в новостройках, имеющими аналогичные характеристики. Разница в стоимости может составлять 20–25%», — говорит Гудзь.

С 2016 года продать квартиру станет сложнее из-за новых налоговых правил

Как уточнил Богданюк, по итогам 2015 года средневзвешенная цена на апартаменты находилась на уровне 357,2 тыс. руб./кв. м.

«Сегмент апартаментов стал развиваться ввиду отсутствия свободных площадок в столице под строительство жилья. Сначала девелоперы вводили их в составе бизнес-центров, затем в апартаментные комплексы стали превращать бывшие фабрики или заводы. Изначально этот формат недвижимости был рассчитан на преуспевающих бизнесменов, которые использовали это жилье для временного проживания», — говорит Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, финансирующего проект МФК Match Point.

Традиционно апартаменты покупали в качестве второго жилья, но сейчас ситуация изменилась.

«Мы видим, что целевая аудитория рынка апартаментов и жилья смешалась. Важным плюсом при выборе апартаментов является их стоимость. Аналогичная квартира (по расположению, метражу) будет стоить сегодня на 10–15% дороже апартаментов», — рассказывает Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию loft-проектов KR Properties.

Тем не менее, совершая такую покупку, следует учесть, что есть целый ряд подводных камней, которые вытекают из зыбкого правового статуса апартаментов.
«Сам термин никак не закреплен ни на региональном, ни на федеральном уровне, однако можно говорить о том, что апартаменты, являясь по сути своей жилой недвижимостью, регулируются законодательно и облагаются налогами по принципу коммерческой. И здесь есть свои плюсы и минусы», — говорит руководитель практики разрешения споров ИФК «Горизонт Капитал» Василий Ицков.

Проблемы с пропиской

С точки зрения закона апартаменты являются нежилым помещением, не предназначенным для постоянного проживания граждан, таким образом, даже являясь собственником и постоянно проживая в таком помещении, регистрация в нем невозможна. Впрочем, тут есть лазейка. Получить регистрацию можно, если апартаменты расположены в гостинице.

Иногородние покупатели стали в разы меньше покупать квартиры в столице

«Апартаменты не являются жилыми помещениями, следовательно, регистрация в них по месту жительства невозможна. Регистрация же по месту пребывания в нежилых помещениях осуществляется только тогда, когда соответствующее помещение входит в сферу ведения специализированного учреждения — гостиницы, дома отдыха, больницы и т.п. Обязанность по регистрации лежит в этом случае на администрации соответствующего учреждения (п. 14 Правил № 713). Если же помещение для временного проживания не является частью гостиницы или иного средства проживания (а мы ведем речь именно о них), то обязанность по регистрации просто-напросто отсутствует», — поясняет Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро A2.

Стоит отметить, что гостиничная регистрация, хотя дает все те же права, что и регистрация в жилом доме, требует продления каждые пять лет.

«Временная регистрация на пять лет наделяет собственника апартаментов теми же правами, что и жителя обычной московской квартиры, то есть он может прикрепиться к местной поликлинике, отдать ребенка в школу или детский сад, поэтому апартаменты стали приобретать, в том числе, семьи с детьми», — говорит Мельников.

Сложное налогообложение

Поскольку апартаменты не относятся к жилому фонду, здесь нельзя получить налоговый вычет (освобождение от налога в 13%). При этом налоги берутся по более высокой ставке.

«Разница в размере налогов составляет порядка 20–25%. Например, за квартиру за 5 млн руб. владелец будет платить 4 тыс. руб. в год, а за апартаменты за 4 млн руб. — 20 тыс. руб.», — говорит Богданюк.

В случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости апартаментов размер ставки налога будет 0,5%, если апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре (комплексе); их назначение в соответствии с кадастровым паспортом объекта недвижимости или документами технического учета не предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо подобные объекты фактически там не размещены; их кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб.

На рынок впервые выходит элитное жилье площадью 30 кв. м

«Если апартаменты не соответствуют какому-либо из вышеуказанных условий, то ставка налога составит 2% (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Для сравнения, ставка налога в отношении жилых помещений составляет 0,1% (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ)», — говорит Понаморева.

«При покупке следует обратить внимание на ряд факторов, которые будут влиять на последующую стоимость владения объектом недвижимости. Например, совершенно точно необходимо изучить изначальную документацию на здание. Если присутствует офисно-торговое назначение или общепит, то налог на такого рода объекты составит 1,2–2% , если же назначение иное, например гостиница, то налог составит 0,5%», — советует Подусков.

В то же время кадастровая стоимость жилого и нежилого помещения в некоторых районах может отличаться в разы, причем жилые объекты будут дороже.

«Таким образом, в некоторых случаях в денежном выражении налог на апартаменты будет ниже, чем на аналогичную по показателям квартиру», — замечает Подусков.

Управляющая компания сама устанавливает тарифы

В отличие от жилой (с точки зрения закона) недвижимости к апартаментам не предъявляются требования, закрепленные в ЖК, относительно порядка управления общим имуществом. Таким образом, жители апартаментов никак не могут влиять на тарифы, которые выставляет управляющая компания за эксплуатацию здания и прилегающей территории и инфраструктуры. Поэтому, как правило, платежи для владельцев апартаментов оказываются выше.

«В среднем коммунальные услуги в апартаментах выше, чем в квартирах, на 15%. Итого разницу в стоимости между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки и коммунальных платежей владельцы апартаментов могут сравнять с покупкой квартиры через 50 лет в среднем», — говорит Богданюк.

Инфраструктура никак не регламентирована

Поскольку жильем апартаменты не являются, никаких обязательств девелопер перед жильцами не несет.

«Девелопер не обязан благоустраивать прилегающую к объекту территорию. Поэтому вопрос о работах, которые планируется произвести, следует задавать одним из первых. От этого ведь также зависит уровень вашего комфорта. Будут ли созданы детские площадки, посажены деревья? Каким образом будут организованы маршруты движения транспорта и пешеходов? Если комплекс апартаментов подразумевает не только жилой, но и офисный кластер, то на последний вопрос стоит обратить повышенное внимание — маршруты движения мамочек с колясками и клерков, бегущих на перекур, должны быть разведены», — советует руководитель архитектурной мастерской T+T Architects Сергей Труханов.

Соседство жилого и офисного пространства, которое возможно в апартаментах, стоит заранее учитывать прежде всего тем, кто собирается там жить. Рабочий коллектив за стеной, постоянные визитеры, курьеры — не слишком комфортное соседство. А если рассматривать покупку апартаментов для организации офиса, то следует учесть, что некоторые девелоперы стараются ограничить такую возможность. Например, выдают ограниченное количество автомобильных пропусков на территорию.

Не распространяются санитарные нормы

«Одним из моментов, которые важно учитывать, приобретая апартаменты, является то, что на эти объекты недвижимости не распространяются нормы СанПиН, установленные для жилых помещений и оговаривающие соответствующий уровень освещенности, шумоизоляции и инсоляции. Это покупателю нужно проконтролировать самому», — говорит Труханов.

Осенью рынок недвижимости может обойтись без традиционного оживления

При этом нередки случаи, когда апартаменты появляются в старых промышленных зданиях, которые прошли реконструкцию. Лофты, бесспорно, имеют свое очарование, но, приобретая подобную недвижимость, важно изучить историю здания, в котором была проведена реновация.

«Прежде всего, узнать, какого типа производство действовало в этих стенах. Если деятельность этого предприятия тем или иным образом была связана с химическим производством или с вредными отходами, этим фактом ни в коем случае нельзя пренебрегать. Ядовитые вещества могут сохраняться в почве и даже в самих конструкциях зданий. А ведь период распада у подобных веществ не десятки и даже не сотни лет. Также немаловажным фактором является качество проведенных работ — укрепление несущих конструкций, фундамента, реконструкция стен, установка всех необходимых систем», — предостерегает Труханов.

Санузел в любой части помещения

Главный плюс, вытекающий из зыбкого правового статуса апартаментов, — при перепланировке фантазия практически не ограничена, в отличие от стандартных квартир, где довольно жесткие требования.

«При проектировании архитектуры внутреннего пространства и разработке планировочного решения нет таких жестких норм и правил, как для жилых интерьеров. В частности, нет разграничения на жилые и нежилые помещения и мокрые точки. Таким образом, кухню и санузлы можно располагать в любой части помещения, что значительно расширяет возможности архитектора при работе над проектом. Конечно, это не значит, что владельцы апартаментов ничем не ограничены при проведении ремонтно-строительных работ. Основным документом, которым придется руководствоваться при проектировании и проведении работ по реализации проекта, здесь будет регламент, установленный управляющей компанией для конкретного объекта», — говорит партнер дизайн-студии DVEKATI Екатерина Сванидзе.

m.gazeta.ru

Смотрите так же:

  • Возврат подоходного налога за обучение сумма Примеры расчета вычета В данном разделе мы приведем примеры расчета социального налогового вычета на обучение в разных ситуациях. Пример 1: Собственное обучение Условия получения вычета: В 2017 году Сидоров С.С. оплатил свое заочное […]
  • Налоги рф на авто Какой налог с продажи автомобиля в 2017-2018 годах? Порядок уплаты при продаже Налог с продажи автомобиля в каком размере взимается? Если автомобилист запланировал продажу своего транспорта, то ему необходимо знать ответ на этот вопрос. В […]
  • Заявление в налоговую на возврат ндфл за лечение образец Заявление на возврат НДФЛ за обучение - образец и бланк Отправить на почту Заявление на возврат НДФЛ за обучение понадобится, если есть намерение получить из бюджета 13% от расходов, потраченных на обучение (свое или близких […]
  • Сухой закон в сша 1919 Сухой закон в Америке Сухой закон был принят конгрессом США в 1919 г., вступил в силу в январе 1920 г., а в декабре 1933 г. был отменён. Как начинался сухой закон в Америке? Ограничения на продажу и производство алкоголя периодически […]
  • Как оформить проект на ватмане Творческие проекты и работы учащихся В данной разделе представлены основные правила и требования оформления творческого проекта, а также подробно приведены правила и требования оформления проектной работы учащихся в общеобразовательной […]
  • Монастырские приказы МОНАСТЫРСКИЙ ПРИКАЗ Большой юридический словарь. — М.: Инфра-М . А. Я. Сухарев, В. Е. Крутских, А.Я. Сухарева . 2003 . Смотреть что такое "МОНАСТЫРСКИЙ ПРИКАЗ" в других словарях: Монастырский приказ — в соответствии с 13 ою Главою [1] […]